4萬人次vs8萬人次。前者是北京愛琴海購物公園2013年開業(yè)初期日均客流量，后者是這個項目2015年最近一次活動日的當(dāng)天客流量。
短短18個月，紅星商業(yè)旗下首家shopping mall迎來業(yè)績大翻轉(zhuǎn)。當(dāng)下每個周末和節(jié)假日，涌進北京愛琴海購物公園的流量都穩(wěn)定在6萬人次以上。逆襲不是個案。在云南，昆明愛琴海購物公園人流在2015年的炎熱夏天甚至突破了每日10萬客流的大關(guān)，距2014年12月20日的開業(yè)時間不過5個月。
愛琴海是紅星商業(yè)重點打造的購物中心品牌。在一片高歌猛進的背景聲中，中國商業(yè)地產(chǎn)近年來同時陷入癲狂和焦慮兩種情緒，難以自處。泡沫之中裸泳者眾，如何不被時代消費和埋單？曾被看做領(lǐng)先者萬達模式的復(fù)制者和趕超者的紅星商業(yè)，選擇走另一條路。
商業(yè)是運營出來的。重新劃分業(yè)態(tài)、迅速調(diào)整品牌、創(chuàng)新交互體驗、完善度假場景，甚至從視覺、聽覺、嗅覺下手，精細(xì)化、專業(yè)化運營，正讓愛琴海系shopping mall重新駛?cè)胝_軌道，并且，紅星商業(yè)團隊在打磨發(fā)展模式的過程中逐漸摸索了新路徑。
2015年開始，紅星商業(yè)將以自行投資開發(fā)項目、股權(quán)合作、資本合作、資產(chǎn)管理四種模式，進入快速擴張期。從2014年提出的100家愛琴海購物中心目標(biāo)，到2014年12月的一年開三店，再到2015年5月不再提及數(shù)字，這是屬于一代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的野心、路徑自我革新，也是順時代發(fā)展的必然之選。
但北京愛琴海購物公園、昆明愛琴海購物公園的變形故事仍在繼續(xù)。未來的20個月里，愛琴海將把足跡鋪向福州、天津、重慶、上海、蘇州、杭州、成都、蘭州、唐山、淮安、臨沂、駐馬店。中國人外出購物時腦海出現(xiàn)的shopping mall名單正越來越長，想在上面加上一些名字難度不小。網(wǎng)易房產(chǎn)親赴北京、昆明兩地，跟蹤兩年，做出長篇報道，看愛琴海如何自救并實現(xiàn)加速突圍。
從“好吃”的美食廣場 到“愛逛”的購物中心
2014年上半年開始，家住芍藥居的女白領(lǐng)小安，越來越多地將下班購物和周末休閑，安排在北京三環(huán)邊上那個有著藍綠色玻璃幕墻的大型建筑里。
開業(yè)之初，小安光顧北京愛琴海購物公園的原因是：黃記煌、黑玫瑰、青年餐廳，一水兒的餐飲品牌。“買衣服不多，腐敗倒是去那”，“口味多，還好吃”以及“饞外婆家的時候不用跑五道口那么遠了”。時間一長，小安后來再去北京愛琴海，原因漸漸變成“MUJI家出了2015春夏款！”“VANS搞特惠，全場9折”“下班逛逛TOMMY，看有沒有新品”。
小安隔段時間從星巴克所在的愛琴海東門進入商場，就能看見一些店面被換掉。重新招租的新店被圍擋起來，外面寫著“coming soon”字樣。在她的認(rèn)知里，愛琴海剛開業(yè)的品牌都不是很有名，“讓人沒有買買買的欲望”，相比購物中心，“這里更像美食廣場”。然而隨著圍擋陸續(xù)拆除，北京愛琴海的大品牌越來越多，她開始愿意在餐廳以下樓層停留。
一位名叫_echo54_的網(wǎng)友曾在大眾點評網(wǎng)上留言：“這家店不太適合購物，更適合來吃飯。”
這是北京愛琴海開業(yè)初期重餐飲思路的直觀縮影。多達2萬平方米的餐飲面積，令愛琴海在全北京范圍都能拔得頭籌，外婆家、雕爺牛腩、青年餐廳、滇草香等60余家精品餐飲商戶的吸納，最大可能積累人氣，北京愛琴海一躍成為東北三環(huán)“最好吃”的購物中心。相比之下，一到三層的服飾精品業(yè)態(tài)集客效果不如四層的餐飲業(yè)態(tài)令人滿意。
北京愛琴海緊鄰的太陽宮百盛、國美電器、大中電器一度是其成功的最大機遇，卻在消費習(xí)慣變遷的過程中變成減分項。紅星商業(yè)董事長張華容在接受網(wǎng)易房產(chǎn)專訪時曾提到，北京愛琴海購物公園創(chuàng)造了行業(yè)單店最快紀(jì)錄：2013年4月26日在人民大會堂首開發(fā)布會，同年10月26日便開業(yè)了。愛琴海曾因百盛百貨品牌豐富而有意避開同種業(yè)態(tài)過度招商，于是改打美食牌。但項目開業(yè)當(dāng)年，相隔不足50米的百盛交出上市以來最差成績單，曾經(jīng)風(fēng)光的國美和大中則在電商網(wǎng)站沖擊中失去位置，逐漸淪為空蕩的家電展廳。東北三環(huán)各大品牌店面集體失去客流量，給該商圈的新進入者愛琴海帶來巨大影響。
北京愛琴海品牌調(diào)整留下了待優(yōu)化空間。事實證明，提高餐飲業(yè)態(tài)比例收效顯著，但在發(fā)現(xiàn)人流大多通往美食云集的四樓后，紅星商業(yè)給出了應(yīng)對之策。
2014年可謂北京愛琴海購物公園精細(xì)化運營的元年。在保證餐飲業(yè)態(tài)高質(zhì)量、高數(shù)量不變的基礎(chǔ)上，招商、運營團隊針對四層以下業(yè)態(tài)、品牌進行了深入調(diào)研，主動撤掉一些流水低、不實用的二三線商鋪，TOMMY & HILFIGER、Hazzys、LEVI’S、LEE等一批令北京青年具備忠誠度的潮牌相繼開出。
空間安排上，認(rèn)可度高的商家大多被安排在北京愛琴海購物中心一樓。無印良品、LEVI’S、C&K、GXG等品牌分布在商場一樓四個方向的不同連廊，遵循客流三循環(huán)系統(tǒng)的科學(xué)動線，再通過中庭、架空轉(zhuǎn)換及先進的電梯系統(tǒng)實現(xiàn)垂直交通到達，實現(xiàn)商鋪的高利用率。小安等新老顧客來此購物的第一感官借此完成更新。
紅星商業(yè)還與部分新進商家洽談更有新意的推廣活動，并通過微信公眾平臺完成爆炸式傳播，一些活動宣傳文字點擊、閱讀量上萬，全方面釋放品牌調(diào)整信息。
RET睿意德助理董事李靜雅評價，紅星商業(yè)屬于開發(fā)商群體中主動、超前意識較強的典型代表。餐飲業(yè)態(tài)很難支撐購物中心利潤，調(diào)整服飾等品牌，是提升經(jīng)營業(yè)績、保持競爭優(yōu)勢的重要措施，類似北京愛琴海全面更新低樓層商鋪品牌的動作，實際上“怎么調(diào)整都不算過分”。
“大幅度剔除不認(rèn)可品牌，不會降低顧客對商業(yè)立項的熟悉感，相反，全新優(yōu)秀品牌進駐，將讓顧客產(chǎn)生耳目一新感，加深對購物中心的依賴程度。”
受益于紅星商業(yè)全國統(tǒng)一招商、運營模式，2600公里外的昆明愛琴海購物公園有效繼承了北京愛琴海購物中心的招商資源和經(jīng)驗教訓(xùn)。一年之后昆明項目開業(yè)時，優(yōu)衣庫、TOMMY & HILFIGER、C&K、GXG等北京項目調(diào)整后的商戶首發(fā)亮相，并且名單中更多出現(xiàn)ZARA、GAP、世紀(jì)星真冰場、螞蟻王國、俏江南、漢堡王等具備辨識度的品牌身影。特斯拉還專門將中國西南首家體驗店開到了愛琴海。放眼云南，作為省會，昆明市內(nèi)少有大型復(fù)合類購物中心，在百貨、單店或商街模式過氣背景下，昆明愛琴海開業(yè)即引爆當(dāng)?shù)叵M潛力。
數(shù)據(jù)顯示，昆明愛琴海開業(yè)前兩天客流突破42.8萬的峰值，銷售額達到1585.5萬元。目前日均客流穩(wěn)定在6萬水準(zhǔn)，日均銷售額在300萬元左右。北京方面，截至2015年6月初，北京項目168個鋪位簽約完成率達100%，租金收繳率99%，在供應(yīng)超量北京地區(qū)表現(xiàn)可用“突出”二字形容。
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