成都春熙路不僅是當?shù)睾诵纳倘�，也堪稱整個西部地區(qū)最大的經(jīng)貿(mào)商圈。以高消費著稱的成都吸引了包括王府井百貨、伊勢丹、伊藤洋華堂等不少于6家百貨公司圍繞僅僅一個地鐵站的空間爭奪，造就這里寸土寸金，甚至有錢難買——向來以年輕、潮流、創(chuàng)新為標識的大悅城甚至都沒有“擠”進來。

　　4月24日，一改多年“建設(shè)中”的面貌，遠洋太古里宣布正式開業(yè)。這個地塊的運籌時間超過六年，項目集零售街區(qū)、酒店、服務(wù)式公寓、辦公樓于一體，其中購物中心體量約11.4萬平方米，總投資達80億元。

　　這是遠洋地產(chǎn)借力成熟伙伴發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃之一，按照遠洋地產(chǎn)董事局主席及總裁李明提出的遠洋地產(chǎn)自身商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)方案，除了高端寫字樓和自建零售項目外，商業(yè)綜合體部分主要合作伙伴就是太古地產(chǎn)，太古地產(chǎn)見長于綜合性物業(yè)管理，發(fā)展策略集中在主要運輸交匯點的上蓋發(fā)展綜合物業(yè)項目，遠洋太古里是其在內(nèi)地的一個項目標本。

　　遠洋地產(chǎn)長于住宅項目建設(shè)，太古地產(chǎn)優(yōu)于商業(yè)地產(chǎn)和物業(yè)管理，雙劍合璧看重的是商業(yè)地產(chǎn)項目如火如荼的大勢。成都乾豪置業(yè)有限公司執(zhí)行董事陳雷說，“從單一銷售型到租售并舉，這是大勢，跟行業(yè)環(huán)境是匹配的。”他所在的公司是遠洋地產(chǎn)和太古地產(chǎn)為建造運營成都遠洋太古里專門成立的合資公司，他來自遠洋地產(chǎn)，總經(jīng)理韓置來自太古地產(chǎn)。成立合資公司是項目雙方合作的一貫?zāi)Ｊ�，�?a target=_blank>北京頤提港項目延續(xù)至今。

　　合資背后，是遠洋地產(chǎn)試圖通過“租售并舉+輕資產(chǎn)運作”的模式探索地產(chǎn)商“后黃金時代”的出路，經(jīng)歷了2009-2010　年高價拿地、2011-2013　年利潤率陣痛后，“遠洋太古里”或許可以稱得上是遠洋重新啟程的表現(xiàn)。

　　二度合作

　　回到2010年12月31日，遠洋地產(chǎn)與太古地產(chǎn)聯(lián)合體成功摘得位于成都市錦江區(qū)大慈寺三個宗地的開發(fā)建設(shè)權(quán)。

　　這次奪標得益于雙方二度合作的背景。雙方合作的首個項目“北京頤提港”在非傳統(tǒng)商圈的酒仙橋地段開業(yè)不久就達到了辦公面積租用100%、零售面積租用約94%。這足以讓人們期待二者聯(lián)合開發(fā)的前景。

　　陳雷告訴經(jīng)濟觀察報，從計劃到如今開業(yè)，整個項目持續(xù)了超過六年的時間，項目借鑒了雙方開發(fā)管理大型商業(yè)綜合體的經(jīng)驗，并結(jié)合了太古地產(chǎn)在前期定位、規(guī)劃、設(shè)計和租賃方面的專長以及遠洋地產(chǎn)在設(shè)計實施、施工優(yōu)化、成本控制和工程建造等方面廣泛的本土經(jīng)驗。

　　為專門負責成都遠洋太古里的建設(shè)和運營，遠洋和太古地產(chǎn)共同成立了合資公司成都乾豪置業(yè)有限公司，雙方各占50%股權(quán)，其中遠洋地產(chǎn)主要負責項目前期設(shè)計實施、成本控制、工程建造等，太古地產(chǎn)則主導(dǎo)后期的定位、招商運營等。“太古地產(chǎn)有幾十年成熟的商業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗，進入運營期以后原則上以太古地產(chǎn)為主導(dǎo)。”陳雷說，在公司組織架構(gòu)、流程、專業(yè)人員配置上都可以看出來太古地產(chǎn)在商業(yè)運營管理上的一些經(jīng)驗和內(nèi)涵，“這對我們在培養(yǎng)自己的商業(yè)團隊和項目方面，也提供了很多好的經(jīng)驗和管理方法。”

　　太古地產(chǎn)成熟的運作能力在跟租戶的充分溝通和嚴格要求這兩件事上就可見一斑。成都乾豪置業(yè)有限公司總經(jīng)理韓置說，進駐其中的品牌，不論是如GUCCI、卡地亞、愛馬仕等奢侈品大牌，還是星巴克、綠茶、贏商網(wǎng)無印良品等餐飲休閑品牌，都要求他們遵循整體項目開發(fā)的設(shè)計理念同時，給出最具創(chuàng)意和高度融合的設(shè)計方案，與此直接掛鉤的就是商戶能取得多少營業(yè)面積以及拿到什么樣的位置。以無印良品(MUJI)為例，原本計劃1000平米的店面，最后在雙方溝通之下落成了面積超過三千平米的日本本土以外最大旗艦店，而且還首次在中國大陸開設(shè)了餐飲服務(wù)。融入成都遠洋太古里的還有多處藝術(shù)作品和許多保留川西風(fēng)格的建筑，如廣東會館。這些建筑可以為奢侈品牌和藝術(shù)作品等提供展示場所。

　　陳雷還透露，隨著北京頤提港項目運營逐漸成熟，北京項目的團隊也在逐步調(diào)配到這里來。“其實也是隨著項目發(fā)展在滾動地使用人才，進入運營期以后，核心團隊根據(jù)不同項目做調(diào)整，保證以后的戰(zhàn)略合作更順暢。”陳雷說。

　　如此一來，不難理解在李明規(guī)劃的遠洋商業(yè)地產(chǎn)版圖中太古作為重要合作伙伴的意義，持續(xù)、良好的合作對于雙方而言都將溝通的成本降到了最低，能夠把更多精力投入到項目運作中。

　　超過六年的運作、總投資80億元、遠洋地產(chǎn)和太古地產(chǎn)二度合作這些都顯示成都市意圖打造除錦里和寬窄巷子以外的第三張名片。陳雷告訴經(jīng)濟觀察報，成都市領(lǐng)導(dǎo)在視察項目過程中，最關(guān)心的就是設(shè)計理念，他們希望能從這個優(yōu)秀的項目中得到一些城市建設(shè)上的啟發(fā)，從這個角度來講，遠洋和太古地產(chǎn)的二次合作起碼已經(jīng)得到了認可。

　　借力

　　“2014年是一個分水嶺。”李明直言不諱，經(jīng)歷了黃金時期的房企們都在尋求轉(zhuǎn)型或者輕資產(chǎn)化，遠洋地產(chǎn)也不例外。

　　據(jù)了解，在遠洋的未來五年發(fā)展戰(zhàn)略中，不動產(chǎn)開發(fā)投資與住宅開發(fā)、房地產(chǎn)金融及客戶服務(wù)共同構(gòu)成“四元業(yè)務(wù)”。從資金分配角度來看，即把40%的資金投向住宅開發(fā)，30%資金投入到不動產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊，20%用于房地產(chǎn)金融，10%資金則投入到客戶服務(wù)業(yè)務(wù)中。

　　一向擅長運作住宅項目的遠洋地產(chǎn)意識到只靠單一銷售模式的生命線需要延長，和整個行業(yè)“租售并舉”一樣，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域獲得更可持續(xù)的利潤來源，將成為帶動企業(yè)發(fā)展的另一只車輪。

　　對于遠洋的商業(yè)地產(chǎn)版圖及產(chǎn)品線分布，李明規(guī)劃的很清晰：第一種是高端寫字樓，聚焦一線城市核心地帶;第二類是商業(yè)綜合體，主要是與太古合作，一般選擇有交通、歷史和文化優(yōu)勢的一、二線城市;第三類為遠洋自主運營的商業(yè)零售品牌，即遠洋未來匯和遠洋未來廣場，這類商用物業(yè)基本是與住宅相配套的產(chǎn)品，體量一般為6萬—10萬平方米;其他則為純小型商業(yè)，這是被動營建的，需要盡量謹慎持有。

　　在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，遠洋地產(chǎn)逐漸形成了“租售并舉+輕資產(chǎn)運作”的商業(yè)模式，以期用較少的資金投入實現(xiàn)資產(chǎn)管理、收益和增值。輕資產(chǎn)區(qū)別于自己之前的全資住宅項目，是以與合作伙伴聯(lián)合開發(fā)的形式，一般雙方各出資50%，資金利用率得到有效提高。同時，跟成熟的商業(yè)地產(chǎn)運營伙伴的合作，能夠使自己積累運營投資性物業(yè)經(jīng)驗。“在選擇合作伙伴時候，標準并非是量化的，在商業(yè)領(lǐng)域中企業(yè)品牌、市場占有率和知名度都比較優(yōu)質(zhì)的，我們都很愿意與其合作，比如遠洋與上海新光的合作。”陳雷說。

　　2014年，遠洋地產(chǎn)聯(lián)合上海新光齊天投資管理合伙企業(yè)進行投標，在北京通州競得地塊，各自占有50%的股份。該項目的遠洋地產(chǎn)負責人表示，這種輕資產(chǎn)模式可借助一些金融平臺實現(xiàn)租售并舉，從而提高公司的抗風(fēng)險能力。

　　接下來，遠洋地產(chǎn)也在全國布局的約20個項目也將陸續(xù)推出，自主運營的商業(yè)零售品牌摸索前行，而另一邊，合作伙伴太古地產(chǎn)下一個開業(yè)項目將是上海的大中里綜合發(fā)展項目，這是太古地產(chǎn)和香港興業(yè)在上海靜安區(qū)的重點投資項目，預(yù)計于2016年起分階段啟用，太古地產(chǎn)持有這個項目百分之五十股權(quán)。“遠洋和太古地產(chǎn)的合作是商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略性合作，正在尋找更多的投資機會，再鞏固戰(zhàn)略性合作，目前還沒有特別清晰的第三個項目。”陳雷說，這兩個項目(頤提港和成都遠洋太古里)一共用了8年時間，與雙方合資建設(shè)運營的規(guī)劃周期基本吻合。

　　經(jīng)歷了快速發(fā)展到痛苦轉(zhuǎn)型，購物中心和房地產(chǎn)似乎已經(jīng)度過了最艱難的時刻。無論是抱團取暖，還是強強聯(lián)合，成熟商業(yè)地產(chǎn)運營商+國資背景地產(chǎn)商的組合“方法論”都已經(jīng)從已有項目上收到成效。但向先進的伙伴學(xué)習(xí)才是遠洋商業(yè)地產(chǎn)獨立行走的成功關(guān)鍵。(來自：經(jīng)濟觀察報 蓋虹達)

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