成都遠(yuǎn)洋太古里方面向邦地產(chǎn)介紹，項(xiàng)目正式開業(yè)時(shí)的出租率超九成。
而從項(xiàng)目試營業(yè)情況看，主力店方面，以方所為例，試營期間單日客流在8000~20000人次。綠茶、新元素、藍(lán)蛙等餐廳，平日滿座率較好。
“高顏值”帶來豐富的人流，但面對12億的收入目標(biāo)，人流要能轉(zhuǎn)換為“客流”才是賺錢的基礎(chǔ)。
人流拉門面，客流才賺錢
那么太古里的人流能否轉(zhuǎn)化為客流？
城市經(jīng)濟(jì)支撐力、居民消費(fèi)力、消費(fèi)特征，是幾個(gè)必須考量的標(biāo)準(zhǔn)。
在成都，邦地產(chǎn)君從多家政府部門和機(jī)構(gòu)看到了一些讓人眼花的數(shù)據(jù)，2014年成都經(jīng)濟(jì)總量突破1萬億，國際零售品牌首次進(jìn)入成都的超過190個(gè)，奢侈品門店數(shù)量全國排名第四，2012年《福布斯》已預(yù)測，成都奢侈品消費(fèi)未來幾年將達(dá)到百億規(guī)模。
另外，仲量聯(lián)行發(fā)現(xiàn)，成都63%的消費(fèi)者每月網(wǎng)購不會超過兩次。中高客群在商場的人流貢獻(xiàn)24%，但消費(fèi)貢獻(xiàn)占77%，單次消費(fèi)占比是大眾消費(fèi)者的2.1倍。經(jīng)過2014年的下滑期后，今年第一季度成都購物中心（首層平均租金）環(huán)比小幅回升1.2%至673.1元/月/平，部分優(yōu)質(zhì)購物中心業(yè)主有上調(diào)租金的意向；不過核心零售區(qū)新入市的項(xiàng)目租金低于區(qū)域，現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)購物中心租金上浮空間有限。
這說明，在成都的商業(yè)綜合體和購物中心市場，消費(fèi)力有足夠空間，相對而言，主打中高端客戶、能夠提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的項(xiàng)目，在成都的競爭機(jī)會更大。
從太古里試營業(yè)的情況看，在已知的信息中，太古里的Hollister專賣店的月營業(yè)額超過300萬元，Victoria’s Secret的VSBA概念店開業(yè)一個(gè)月，聲稱業(yè)績就近100萬。
能賺錢，但能賺足12億嗎？
有一定的空間和機(jī)會，是不是太古里就能躺著實(shí)現(xiàn)12億的收入目標(biāo)了？如果利用與太古里一街之隔的IFS比較一下呢？
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，IFS2014年下半年人流比上半年增加85%，單次消費(fèi)超1000元以上的中高消費(fèi)占有效人流的45%，開業(yè)一年?duì)I業(yè)額增長3.5倍。九龍倉表示，2014年IFS總租金收入4億港元，預(yù)計(jì)2015年增至6億港元。
若以IFS的盈利能力為參考，相同等級的運(yùn)營實(shí)現(xiàn)12億租金需要約5年的培育期。
從太古和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以往經(jīng)驗(yàn)看，雙方打造的第一個(gè)項(xiàng)目北京頤提港購物商場目前出租率超95%，零售銷售額上半年增加94%。另外，三里屯太古里在去年上半年的零售銷售額增幅為23%，出租率97%，租金上漲。廣州太古匯零售銷售額增加13%，出租率99%。
實(shí)現(xiàn)成熟期12億租金收入的目標(biāo)有理論基礎(chǔ)。但是注意，太古里的壓力也不小。
一方面，商業(yè)項(xiàng)目至少運(yùn)營三年才能考慮盈虧平衡，十年以上才能考慮正現(xiàn)金，消費(fèi)的持續(xù)性和租金增長率才是關(guān)鍵，而這不僅取決于開發(fā)商的運(yùn)營能力，也取決于外部環(huán)境。
就成都遠(yuǎn)洋太古里的外部環(huán)境而言，目前成都已開業(yè)和規(guī)劃在建的購物中心達(dá)132家，2014年底未準(zhǔn)時(shí)開業(yè)的商業(yè)面積仍達(dá)34萬平，占總存量5%，2015年還將有近120萬的新增商業(yè)零售物業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)之間競爭十分激烈。
而IFS與太古里一街之隔，二者分享成都最繁華的春熙路商圈穩(wěn)定的人流、周邊高端寫字樓的消費(fèi)需求，但商場也會共享彼此人流的外部性，成熟商圈內(nèi)的競爭更加激烈，項(xiàng)目的持續(xù)優(yōu)化發(fā)展，是考驗(yàn)所有項(xiàng)目運(yùn)營能否直接作用于收益的重要因素。
對這樣的壓力，太古里到底怎么看？
太古地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的高層僅回答了一句話：“雙方股東對項(xiàng)目的前景和盈利都具有信心。”
每經(jīng)記者 王婷婷 發(fā)自成都
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