核心摘要：歷經(jīng)十年建設(shè)，被戲稱為“秋褲樓”的蘇州東方之門終于進(jìn)入交樓時(shí)刻表。3月31日，蘇州工業(yè)園區(qū)官方宣布，東方之門的土建工程全部完成，總面積近15萬(wàn)平方米的玻璃幕墻工程基本完成，拱頂最后收口也已于2015年3月完成。

　　歷經(jīng)十年建設(shè)，被戲稱為“秋褲樓”的蘇州東方之門終于進(jìn)入交樓時(shí)刻表。

　　3月31日，蘇州工業(yè)園區(qū)官方宣布，東方之門的土建工程全部完成，總面積近15萬(wàn)平方米的玻璃幕墻工程基本完成，拱頂最后收口也已于2015年3月完成。

　　據(jù)東方之門銷售人員介紹，項(xiàng)目交樓時(shí)間簽定為2015年12月31日，按照目前的工程進(jìn)度，項(xiàng)目有望能夠?qū)崿F(xiàn)提前交樓。

　　盡管項(xiàng)目建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入尾聲，但東方之門的命運(yùn)結(jié)局或許還并未畫上句點(diǎn)。3月24日，金鷹商貿(mào)董事長(zhǎng)王恒在香港業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，金鷹商貿(mào)收購(gòu)東方之門51%股權(quán)一事仍在進(jìn)行盡職調(diào)查。

　　王恒坦誠(chéng)，按照原來(lái)的方案構(gòu)想，保證銷售回報(bào)后東方之門的商業(yè)面積經(jīng)營(yíng)壓力較小，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)變化比較大，現(xiàn)在同時(shí)要考慮融資成本和未來(lái)房?jī)r(jià)的下行風(fēng)險(xiǎn)。

　　按照東方之門賣方楊休、胡玉玲與金鷹商貿(mào)訂立的協(xié)議，“秋褲樓”51%股權(quán)能否出嫁成功的關(guān)鍵在于項(xiàng)目能否保證70億元的銷售收益。有蘇州業(yè)內(nèi)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，在蘇州商辦類產(chǎn)品同質(zhì)化較嚴(yán)重、存量龐大的情況下，東方之門要實(shí)現(xiàn)70億元銷售頗具挑戰(zhàn)。

　　70億交易擔(dān)保

　　“假如商品房可以賣到35000元一平方米的話，整個(gè)項(xiàng)目回報(bào)是不錯(cuò)的”，王恒坦承，按照原來(lái)的構(gòu)想，銷售保證回報(bào)后商業(yè)面積經(jīng)營(yíng)壓力就比較小了，但是目前這個(gè)交易還在進(jìn)行盡職調(diào)查。

　　“第一就是要看現(xiàn)在的融資成本可能會(huì)吃掉多少利潤(rùn)，第二就是目前的房?jī)r(jià)走勢(shì)，35000元一平方米有沒有下行的風(fēng)險(xiǎn)。”

　　王恒續(xù)稱，從公告可以看到，這筆交易的主動(dòng)權(quán)是在金鷹商貿(mào)，“盡職調(diào)查沒有完成，我們就不會(huì)貸款，不會(huì)貸款就不會(huì)成交，所以我們也在觀察市場(chǎng)，看需不需要、有沒有能力來(lái)完成這個(gè)交易。”

　　從王恒的上述回應(yīng)中不難看出金鷹商貿(mào)對(duì)收購(gòu)東方之門仍然持有審慎的態(tài)度，而交易的關(guān)鍵在于東方之門未來(lái)能否保證項(xiàng)目的銷售收益。

　　2014年12月29日，金鷹商貿(mào)宣布將以12.86億元的代價(jià)收購(gòu)目標(biāo)公司蘇州乾寧置業(yè)有限公司51%股權(quán)，蘇州乾寧置業(yè)旗下?lián)碛械奈飿I(yè)項(xiàng)目正是蘇州東方之門。

　　按照協(xié)議，金鷹商貿(mào)將協(xié)助蘇州錢寧置業(yè)獲得30億元的新銀行融資，以償付其于2014年11月30日約23.67億元的現(xiàn)有債務(wù)以及向賣方解除北京融普唐持有的已抵押的蘇州乾寧置業(yè)50%股權(quán)。

　　而蘇州乾寧置業(yè)賣方楊休、胡玉玲、南京東方及江蘇天地作為擔(dān)保，要保證東方之門出售可銷售面積約20萬(wàn)平方米的收益不低于70億元，反之賣方將于2020年1月31日前完成差額補(bǔ)足。按照70億銷售收益計(jì)算，東方之門整體銷售均價(jià)必須達(dá)到35000元/平方米。

　　有蘇州業(yè)內(nèi)人士分析指，東方之門所在的工業(yè)園區(qū)金雞湖板塊集中多個(gè)大型商辦寫字樓項(xiàng)目，而且未來(lái)幾年內(nèi)還有蘇州中心、九龍倉(cāng)蘇州IFS等大體量項(xiàng)目入市，在存量龐大的情況下，東方之門要在同質(zhì)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)70億元銷售并不容易。

　　東方之門的銷售煩惱

　　據(jù)了解，東方之門目前同時(shí)在售酒店式公寓、辦公樓及住宅產(chǎn)品，北樓中區(qū)41-51層90-240平方米的酒店式公寓報(bào)價(jià)在30000-60000元/平方米，寫字樓整層銷售的產(chǎn)品約2000平方米，總價(jià)8000萬(wàn)元，而住宅產(chǎn)品報(bào)價(jià)則為27000-50000元/平方米。

　　因價(jià)位高端，東方之門的銷售進(jìn)度緩慢。據(jù)銷售人員介紹，項(xiàng)目目前主推住宅產(chǎn)品，銷情較好的酒店式公寓去化已經(jīng)超過七成，但主要因該類產(chǎn)品早在2011年就已開盤。

　　曾經(jīng)參與過東方之門策劃的蘇州市場(chǎng)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，東方之門的地理位置確有優(yōu)勢(shì)，面向湖景的單位售價(jià)較為理想，但整體走貨較慢，“2012年的時(shí)候出現(xiàn)過一波跳水降價(jià)。”

　　資料顯示，2012年3月時(shí)乾寧置業(yè)曾對(duì)東方之門做了價(jià)格調(diào)整，西面的價(jià)格最大降幅比原來(lái)便宜了一半，從4萬(wàn)多降至2萬(wàn)多。但該次降價(jià)引起了業(yè)主爭(zhēng)議，最后東方之門唯有推出降價(jià)全額補(bǔ)償差價(jià)的方案安撫老業(yè)主。

　　“東方之門關(guān)注度非常高，但其實(shí)一直也走得比較艱難”，上述市場(chǎng)人士稱，蘇州乾寧置業(yè)作為民營(yíng)企業(yè)，操作這樣一個(gè)大投資的地標(biāo)型項(xiàng)目肯定是吃力的，“否則也不會(huì)要出售股權(quán)。”

　　盡管從未承認(rèn)資金鏈緊張，但按照乾寧置業(yè)股東楊休2012年對(duì)媒體的表態(tài)，東方之門原計(jì)劃是將包括酒店、商業(yè)等的三分之二物業(yè)留作自持經(jīng)營(yíng)。

　　據(jù)了解，東方之門的總建筑面積約為45.5萬(wàn)平方米，其中可銷售面積為20萬(wàn)平方米，包括住宅及公寓約14.1萬(wàn)平方米、寫字樓約2.6萬(wàn)平方米以及商業(yè)及設(shè)施約3.3萬(wàn)平方米。

　　依據(jù)與金鷹商貿(mào)的協(xié)議，東方之門應(yīng)在2018年中完成40億元銷售，并進(jìn)而在2020年完成全部可出售面積的70億銷售收益。金鷹商貿(mào)則接手剩余的25.5萬(wàn)平方米商業(yè)部分做持有經(jīng)營(yíng)。

　　對(duì)于該項(xiàng)擔(dān)保的設(shè)置，上述市場(chǎng)人士認(rèn)為并不為過，“做交易肯定是要控制風(fēng)險(xiǎn)的，只是要賣70億元還是挺有難度的。”其指，金雞湖片區(qū)同類商辦產(chǎn)品集中，東方之門周邊可預(yù)見的還有蘇州中心等項(xiàng)目將入市。

　　此外，蘇州園區(qū)的商業(yè)體量還在持續(xù)快速擴(kuò)張當(dāng)中。高力國(guó)際最新報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)2015年將有九個(gè)項(xiàng)目竣工，其面積總計(jì)約58.3萬(wàn)平方米。若所有項(xiàng)目皆如期入市，2015年市場(chǎng)總存量將突破200萬(wàn)平方米，同比漲幅達(dá)26.7%，系過去七年來(lái)最高漲幅。
　�。ㄓ^點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 羅舒晗）

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