不同于命途多舛的“秋褲”東方之門，同為蘇州工業(yè)園區(qū)最大的兩個商業(yè)體之一的蘇州中心，相較起來似乎更順一些。

　　其中，擁有蘇州中心一棟七層購物中心和兩座甲級寫字樓的蘇州晶匯日前獲得一筆人民幣40億元的貸款，期限10年。

　　據(jù)了解，蘇州晶匯是蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖城市發(fā)展有限公司和新加坡凱德商用聯(lián)合成立的大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營企業(yè)。

　　觀點地產(chǎn)新媒體向凱德商用求證得知，該筆貸款正是用于投入開發(fā)上述蘇州中心項目。

　　不過也有蘇州市場人士向觀點地產(chǎn)新媒體表示，盡管有凱德商用這樣的大牌商業(yè)開發(fā)企業(yè)加持，但在蘇州園區(qū)商業(yè)體扎堆有過量隱憂，蘇州中心項目雖有區(qū)域價值競爭力，但優(yōu)勢并不明顯，未來入市依然面臨較大壓力。

　　籌40億貸款

　　是次蘇州晶匯獲得40億元貸款，貸款利率為中國人民銀行基準利率的105%。其中，牽頭行兼為中國銀行蘇州分行，提供額度20億元；中國農(nóng)業(yè)銀行蘇州分行、中國建設(shè)銀行蘇州分行分別提供額度12億元、8億元。

　　目前蘇州晶匯主要負責(zé)蘇州中心一座購物中心和兩座辦公樓的開發(fā)建設(shè)和管理運營工作，項目總體量約36萬平方米，包括一座體量約30萬平方米的商場。

　　2012年5月，凱德商用及蘇州金雞湖城市發(fā)展聯(lián)合舉行了項目開工典禮。彼時凱德商用總裁林明志透露，該項目是凱德商用在蘇州的首個項目，且距簽署合作協(xié)議7個月就開工。

　　凱德商用也對該項目較為重視，林明志稱，相信這個購物中心將成為整個華東區(qū)域購物、餐飲、娛樂、休閑等體驗式消費的地標性勝地，這也將為國際和國內(nèi)品牌提供在蘇州高品質(zhì)購物中心擴展的機會。

　　凱德商用官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至目前凱德商用已在中國37個城市開設(shè)了62家購物中心，總物業(yè)值為784億元。

　　另據(jù)了解，項目專案的總開發(fā)成本預(yù)計約67.40億人民幣(約83.29億港元)，以50%的有效股份計算，凱德商用和金雞湖城市發(fā)展各自承擔(dān)約33.7億人民幣(約41.65億港元)的專案開發(fā)成本。

　　凱德商用對觀點地產(chǎn)新媒體表示，該項目處于在建狀態(tài)，未來會選擇合適的時機對蘇州中心做品牌推廣和發(fā)布。

　　公開資料顯示，蘇州中心項目占地面積約16.7萬平方米，位于蘇州市金雞湖西側(cè)，毗鄰東方之門項目，是一個高端大型綜合發(fā)展項目。

　　項目總建筑面積約182萬平方米，其中地上建筑面積130萬平方米、地下建筑面積52萬平方米。

　　組成部分包括商場、辦公樓、公寓、酒店以及文化和娛樂空間。項目由10幢建筑構(gòu)成，規(guī)劃包括500米和450米超高層建筑各1棟、100-200米高層塔樓7棟、大型商業(yè)建筑一座，總投資約285億，其中單體500米的摩天大樓將成蘇州最高建筑。

　　據(jù)蘇州市場人士介紹，在該項目周邊有很多堆疊在一起的同類型產(chǎn)品，較有代表性的如毗鄰的東方之門、董事匯、明天翔國際大廈、蘇州鳳凰文化廣場等。

　　“項目雖然開發(fā)已近三年，現(xiàn)在連初步的價格也還沒有出來，而且內(nèi)部還有很多問題在進行內(nèi)部協(xié)調(diào)中。”該市場人士還對觀點地產(chǎn)新媒體補充。

　　上述人士指出，包括項目未來的產(chǎn)品規(guī)劃、營銷策略等方面，可能(他們)內(nèi)部都沒有完全明朗和把握好。

　　商業(yè)過量僵局

　　據(jù)悉，蘇州中心將在2017年入市，不過最新的市場環(huán)境卻讓該項目的入市面臨不小的挑戰(zhàn)。

　　有市場人士對觀點地產(chǎn)新媒體指出，雖然蘇州中心一直都在說要打造成為城市名片，但是并不具有特別優(yōu)勢。而且整個園區(qū)的商業(yè)、寫字樓，去化也不是特別理想。

　　去化不理想的主要原因是同類型商業(yè)體扎堆，上述市場人士解釋，“從去年的數(shù)據(jù)看雖然園區(qū)整體租賃和去化量有上升，但還有更多新的存量根本是空置和賣不動。”

　　據(jù)戴德梁行最新公布的數(shù)據(jù)，若未來沒有寫字樓用途的新增地塊，僅僅蘇州園區(qū)目前新的寫字樓項目就高達23家，供應(yīng)總量將超過200萬方。

　　而且園區(qū)的商業(yè)體量還在持續(xù)快速擴張當中。高力國際公布的數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計2015年將有九個項目竣工，其面積總計583,225平方米。

　　若所有項目皆如期入市，2015年市場總存量將突破200萬平方米，同比漲幅達26.7%，系過去七年來最高漲幅。

　　高力國際在報告中指出，僅2015年一年，蘇州市場將有合計超過100萬平方米的中高端購物中心計劃入市。相應(yīng)地，整體市場空置率預(yù)計將攀升，尤以集中了超過一半新增供應(yīng)面積的蘇州工業(yè)園區(qū)為甚。

　　不管是寫字樓還是購物中心，都迎來井噴的態(tài)勢。戴德梁行商業(yè)部董事沈潔表示：“目前雖然還不能說過剩，但是現(xiàn)在蘇州寫字樓的量還是蠻大的，消化掉現(xiàn)在的量需要較長的時間。”

　　值得注意的是，蘇州中心項目將在2017年入市，有市場人士指出，蘇州園區(qū)的土地本來就很稀缺，而蘇州中心的位置不錯。“隨著人口導(dǎo)流消化存量，兩年之后園區(qū)的商業(yè)應(yīng)該能迎來較好的發(fā)展。”

　　上述市場人士稱，加上政府也在大力規(guī)劃，要把金雞湖那塊打造成為蘇州的華爾街，未來的趨勢還是向上，只是暫時局面不太明朗，兩年之后還是值得期待。

　　戴德梁行中國投資部董事總經(jīng)理葉建成表示，目前蘇州市場還處于起步階段，特點是供應(yīng)放量大，而租金收益率卻較低，不論是開發(fā)商還是投資的小業(yè)主都要經(jīng)受這個忍耐期。（來自：觀點地產(chǎn)）

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