在銷售規(guī)模超過500億元的房地產(chǎn)商中，總部位于廣州的恒大地產(chǎn)顯然對今年的市場形勢最為樂觀。它把今年的銷售目標(biāo)設(shè)定在1500億元，預(yù)計的年度增長率超過3成。

　　恒大地產(chǎn)近日發(fā)布的2014年度業(yè)績報告中披露了這些數(shù)據(jù)。業(yè)績報告顯示，恒大地產(chǎn)在去年房地產(chǎn)市場相對下行的環(huán)境下，仍然保持著較快的增長勢頭。在2年前首次將銷售金額突破至1000億元后，恒大地產(chǎn)去年的銷售金額增長幅度仍然超過30%，達(dá)到1315億元。

　　已經(jīng)結(jié)算的物業(yè)面積增加，使得恒大地產(chǎn)去年的營業(yè)收入也邁入千億門檻，同比2013年增長18.9%至1114億元。毛利潤則增長15%，達(dá)318億元，毛利率與上年基本持平，為28.5%。

　　增長比較快的還包括它的凈利潤。業(yè)績報告顯示，恒大地產(chǎn)去年的凈利潤達(dá)到180億元，同比2013年增長幅度超過30%。

　　但是，恒大地產(chǎn)的利潤結(jié)構(gòu)中計入了較多的物業(yè)增值收益和投資債券增值收益。比如，在它總計312億元的稅前利潤中，投資物業(yè)的增值收益約為94億元，比2013年增加了35億元左右。同時，它還新增了接近38億元的金融資產(chǎn)增值收益。根據(jù)公告內(nèi)容，恒大地產(chǎn)去年購入了超過100億元的投資債券。

　　通常而言，采用公允價值計量的會計處理方法，在企業(yè)持有這些以公允價值列示的資產(chǎn)期間，資產(chǎn)所產(chǎn)生的損益變動一般只體現(xiàn)在財務(wù)報表中，對企業(yè)的營運并沒有實際影響，也不會增加現(xiàn)金收入，除非這些資產(chǎn)能夠被轉(zhuǎn)讓出去。

　　如果將這些通過資產(chǎn)升值的方式列入的利潤剔除，恒大地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)核心凈利潤增長幅度則變成16.5%，從2013年的103億元增加到去年的120億元。部分原因在于，恒大地產(chǎn)去年廣告投入等銷售及營銷成本達(dá)到92億元，比2013年增加了一倍有余，以及行政開支和融資成本總共增加了15億元。

　　不過，恒大地產(chǎn)核心凈利潤的增長幅度，對于行業(yè)的平均增長速度而言，仍然顯得較快。證券信息服務(wù)提供商Wind資訊提供的數(shù)據(jù)顯示，截至3月16日，已發(fā)布去年業(yè)績報告的42家滬深兩地上市房業(yè)中，總計的營業(yè)收入同比2013年增長幅度達(dá)到18%，但利潤總額同比增幅只有5%，其中19家出現(xiàn)利潤下滑的情況。

　　不過，雖然營業(yè)收入和凈利潤都出現(xiàn)了比較快的增長，但恒大地產(chǎn)歸屬于公司的股東凈利潤卻在下滑。數(shù)據(jù)顯示，恒大地產(chǎn)總計180.16億元的凈利潤中，歸屬于公司股東的凈利潤為126.04億元，相比2013年的126.11億元稍有下滑。

　　一個明顯的對比是，2013年時，恒大地產(chǎn)股東享有的凈利潤總額占比達(dá)到92%，而在去年，公司股東享有的利潤在凈利潤總額中的占比降到了7成。

　　這源于恒大地產(chǎn)加大了對外合作的力度，并發(fā)行了更多的無期限債券。比如，截至去年末，恒大地產(chǎn)總共發(fā)行了超過520億元的沒有固定償還期限的債券，比2013年增加了一倍。結(jié)果則是，這些債券持有人享有的年度利潤從2013年的6.6億元飆升至去年的43.4億元，在年度凈利潤中的占比接近四分之一。恒大地產(chǎn)沒有在報告中詳細(xì)披露這些永續(xù)債券的具體資金成本以及債券持有人情況。

　　恒大地產(chǎn)也在報告中披露了通過合作的方式開發(fā)對企業(yè)帶來的顯著好處。“本集團(tuán)善用合作方式獲得新項目，以提升資金使用效率。”恒大地產(chǎn)在報告中如此寫到。并表示，已經(jīng)有78個項目采用合作方式，累計減少土地款支付接近600億元。

　　不過，盡管這些巨額的無期限債券并未計入負(fù)債項下而是算作企業(yè)凈資產(chǎn)，但恒大地產(chǎn)的資金使用杠桿仍然保持在較高的水平。從業(yè)績報告來看，恒大地產(chǎn)的凈資本負(fù)債率約為86%。該項指標(biāo)通常用來反映企業(yè)的資金杠桿情況，比例越高也意味著風(fēng)險越大，在房地產(chǎn)行業(yè)，一般的資金杠桿比率在60%~70%左右。

　　這也使得恒大地產(chǎn)的融資成本相對較高。比如，在今年2月發(fā)行的一筆5年期總計10億美元的海外債券中，其年利率高達(dá)12%。而2月一同發(fā)行海外美元債券的包括碧桂園、世茂房地產(chǎn)、綠城中國等幾家房地產(chǎn)商中，其年利率在7%~9%之間。這些開發(fā)商的銷售規(guī)模都超過了700億元，碧桂園的銷售規(guī)模則超過了1000億元。

　　恒大地產(chǎn)對市場的判斷相對樂觀，它計劃的年度目標(biāo)增長率達(dá)到36.4%。擁有全國最大的土地儲備面積和即將開賣的數(shù)十個項目，以及對政策環(huán)境趨于寬松而區(qū)域市場進(jìn)一步分化的判斷，恒大地產(chǎn)表示將會通過多種方式，“確保完成全年目標(biāo)。”

　　但它的一些廣東同行們，則顯得猶豫許多。在去年曾經(jīng)一度希望將銷售規(guī)模從400億元左右提高到700億元的富力地產(chǎn)，今年設(shè)定的年度銷售目標(biāo)已經(jīng)降到了600億元，比去年544億元的實際銷售額提高約10%。而去年銷售額達(dá)到1288億元的碧桂園，今年計劃的銷售額為1350億元，增幅僅為5%。(來自：人民網(wǎng) 盧志坤)

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