3月27日，與保利地產并成為保利集團“地產雙煞”的保利置業(yè)向聯(lián)交所遞交了2014年業(yè)績報告，營業(yè)額為285.09億港元（注：除非特別著名，貨幣都是港元，以下類同），相較于2013年286.25億元，下跌0.4%；本公司擁有人應占溢利為9.3億元，相比于2013年27.16億元，跌幅近66%。
地產與金融類公眾號《地產金融視界》第一時間發(fā)現，保利置業(yè)2014年銀行及其他借貸利息為40.84億元，是其同期9.3億元盈利的4.39倍。
3月27日，保利置業(yè)在香港召開了2014年業(yè)績發(fā)布會，董事、總經理韓清濤、董事副總經理葉黎聞、總經理助理蔡偉生、財務總監(jiān)潘治平出席了上述發(fā)布會。保利置業(yè)管理層也坦言，公司將以降低融資成本、去庫存等為目標。
45%土地儲備在西南地區(qū)
《地產金融視界》梳理發(fā)現，保利置業(yè)2014年物業(yè)發(fā)展、物業(yè)投資及管理、酒店營運、其它營運業(yè)務收入分別約272.5億、9.38億、1.97億和1.23億元；2013年同期分別為274.27億、8.75億、2億和1.23億元。
2013年和2014年保利置業(yè)營業(yè)額分別為286.25億和285.09億元，這說明物業(yè)發(fā)展仍是其收入的“頂梁柱”，并直接影響保利置業(yè)全年業(yè)績。
保利置業(yè)方面表示，2014年公司持續(xù)以推售剛需、中小戶型的普通住宅產品為主，并尊重市場實際情況合理定價。
2014年，保利置業(yè)的合約銷售額和合約銷售面積分別約241億元人民幣和235萬平米，粗略計算，平均售價為10255元人民幣/平方米。
分地區(qū)來看，2014年保利置業(yè)在長三角、珠三角、西南和其它地區(qū)合約銷售額分別為人民幣76.23億、46.73億、59.86億和52.39億元，占比各為32%、20%、26%和22%；合約銷售面積分別為52.1萬、45.4萬、77.9萬和59.9萬平方米，占比各為22%、19%、33%和26%。
《地產金融視界》計算發(fā)現，長三角、珠三角、西南和其它地區(qū)的平均售價分別約為14632元人民幣/平方米、10293元人民幣/平方米、7684元人民幣/平方米和8746元人民幣/平方米。
可見，正是西南地區(qū)的項目拉低了保利置業(yè)2014年平均售價，雖然在合約銷售面積上占比很大，但整體貢獻的合約銷售額并不與之成比例。可惜的是，保利置業(yè)近45%的土地儲備都在西南地區(qū)。
截止2014年12月31日，保利置業(yè)在22個城市共持有70個商品住宅及綜合房地產開發(fā)項目，共計2317萬平方米；從項目建筑面積上看，長三角及珠三角占比為32%，西南地區(qū)和其它地區(qū)占比分別為45%和23%。
保利置業(yè)董事、總經理韓清濤韓清濤表示，面對目前樓市去庫存壓力大的情形，公司首先將對不同區(qū)域、產品類型進行梳理，制定詳細計劃。同時，推盤計劃和時間點方面，具體將把任務落實到項目和人身上。
“今年我們的整個考核辦法加了一條，加入去化率指標。”韓清濤強調，計劃是非常重要的一部分。按照保利置業(yè)財務總監(jiān)潘治平的表述，年內公司的去化率要達到52%。
保利置業(yè)計劃2015年實現簽約銷售金額約260億元人民幣，簽約銷售面積約245萬平方米，并自稱將在加強去化庫存的同時，謹慎控制投資，并探索創(chuàng)新發(fā)展的模式。
但保利置業(yè)面臨的問題是，45%土地儲備都在西南地區(qū)，還有不少項目處于三四線城市中，如遵義、柳州、威海、海南、寧波、德清、佛山、惠州。
財經評論員嚴躍進等業(yè)內人士告訴《地產金融視界》，2015年市場飽和度較低的部分一二線城市潛在需求大，可較快去化庫存；其它大部分三、四線城市或面臨供大于求的狀況，去化壓力顯著。
昨日（3月27日），國土部、住建部聯(lián)合下發(fā)《關于優(yōu)化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》�！锻ㄖ芬螅瑢ψ》抗⿷黠@偏多的市縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市縣，應減少住宅用地供應量直至暫停計劃；住房供應矛盾突出的熱點城市，應根據市場實際情況有效增加住宅用地供應規(guī)模。
目前，三四線城市庫存壓力要明顯大于一二線城市，且部分一二線城市也存在局部地區(qū)庫存居高不下的情況。有業(yè)內人士認為，上述《通知》有助于項目集中于三四線城市的房地產商加快去庫存，因為供求關系將隨著用地供應量減少而逐漸趨于平衡。
但全國知名的房地產政府咨詢專家、地產專欄作家楊紅旭就指出，作為房地產業(yè)的兩個主要的主管部門，住建與國土，率先站出來救市，這是必須的。但央行和銀監(jiān)會掌控的房貸政策，以及財政部、國稅總局掌控的稅收政策，才是影響短期樓市需求的關鍵政策。
《地產金融視界》想要表達的是，土地收入是地方政府特別是缺少產業(yè)城市的支柱，一旦土地出讓被限制，將直接影響當年財政收入，地方政府領導肯定不愿意，除非中央政府在財稅上能讓地方政府多分一點，從而補充因土地出讓下滑而減少的收入，但這就涉及財稅體制改革，非一朝一夕之功。
公開數據顯示，2014年全國土地出讓收入42940.30億元人民幣，同比增長3.1%，其中，東部地區(qū)24605.86億元人民幣，增長7.0%，占57.3%；中部地區(qū)10483.35億元人民幣，下降0.8%，占24.4%；西部地區(qū)7851.09億元人民幣，下降2.6%，占18.3%。
保利置業(yè)不少項目所處的城市都在上述土地收入出讓金下滑的地區(qū)。包括保利置業(yè)在內的房企，去庫存將急需成為2015年市場的主基調，且不同城市間的成交分化將進一步加劇。
除此之外，保利置業(yè)的財務狀況不容樂觀，連其高管也將降低融資成本與去庫存并列為2015年的大事情。
保利置業(yè)的資產負債率從2013年70.6%上升至2014年73.6%。尚未償還的銀行及其它借貸為525.84億元，其中一年內償還、1-2年償還、2-5年償還、5年后償還的金額分別為202.51億、132.18億、186.22億和49.37億元，占比分別為39%、25%、35%和1%。
但截止2014年12月31日，保利置業(yè)的銀行結存僅為177.56億元，雖然如此，保利置業(yè)方面還是表示，有了可動用銀行信貸及經營現金收益，相信具備充足資源應付可預見的營運資金需求及資本開支。(來自：和訊網)
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