“一直以穩(wěn)健發(fā)展著稱的建業(yè)地產(chǎn)，上市六年來(lái)也首次未能完成年初制定的增長(zhǎng)目標(biāo)。”建業(yè)地產(chǎn)董事會(huì)主席胡葆森如上表示。

　　昨日（3月23日），以河南為大本營(yíng)的建業(yè)地產(chǎn)向聯(lián)交所遞交了2014年業(yè)績(jī)報(bào)告，雖然營(yíng)業(yè)額同比增長(zhǎng)32.8%，達(dá)92.29億元，但本公司權(quán)益持有人應(yīng)占溢利卻同比下滑13.9%，為8.83億元。這意味著，2014年建業(yè)地產(chǎn)營(yíng)收與盈利“倒掛”。

　　地產(chǎn)與金融類公眾號(hào)《地產(chǎn)金融視界》第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)，建業(yè)地產(chǎn)2014年的毛利率和凈利潤(rùn)率雙雙下滑，毛利率從2013年34.1%跌至33.6%，凈利潤(rùn)率從15.6%下滑至10.4%；同時(shí)，僅銀行借款一項(xiàng)便達(dá)30.18億元，相較于2013年15.17億元，增幅近100%，這還不算其它借款；為此，建業(yè)地產(chǎn)逾43億元的待售物業(yè)、物業(yè)、廠房及設(shè)備已被用作銀行借款和其它借款抵押。

　　8個(gè)城市合同銷售額下滑

　　截止2014年12月31日，建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額155.58億元，相較于2013年140.27億元，增加了11%，其中鄭州貢獻(xiàn)了54.71億元，占比近35%；實(shí)現(xiàn)合同銷售面積約218.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6%。

　　《地產(chǎn)金融視界》梳理發(fā)現(xiàn)，2009年到2014年，建業(yè)地產(chǎn)的合同銷售額分別為36.18億、54.93億、81.25億、103.52億、140.27億和155.58億元，五年復(fù)合增長(zhǎng)率約為34%；對(duì)此，建業(yè)地產(chǎn)自稱，是堅(jiān)持聚焦河南、深耕現(xiàn)有城市策略的結(jié)果。

　　但值得關(guān)注的是，2014年開(kāi)封、洛陽(yáng)、平頂山、新鄉(xiāng)、濮陽(yáng)、三門峽、周口和濟(jì)源實(shí)現(xiàn)的合同銷售額分別為1.06億、12.75億、5.67億、5.22億、6.03億、3.37億、4.54億和4.21億元，分別同比下跌65%、41%、20%、13%、46%、11%、14%和19%；上述8個(gè)城市實(shí)現(xiàn)的合同銷售面積也相應(yīng)下滑，開(kāi)封以91%的跌幅“摘得桂冠”。

　　截止2014年12月31日，建業(yè)地產(chǎn)擁有土地儲(chǔ)備建筑面積為1996萬(wàn)平方面，其中2014年新購(gòu)437萬(wàn)平方米；按物業(yè)類型劃分，住宅占比為71%，商業(yè)占比為10%，酒店僅為1%，其他為18%。

　　從城市分布來(lái)看，上述土地儲(chǔ)備分布在河南省18個(gè)城市中，大部分都是三四線城市。其中，土地儲(chǔ)備約30%在鄭州，其余城市占比都在10%以下，占比超過(guò)6%的城市有安陽(yáng)、濮陽(yáng)、新鄉(xiāng)、平頂山和駐馬店。

　　知名房地產(chǎn)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)告訴《地產(chǎn)金融視界》，對(duì)于一些“三缺”的城市，即缺產(chǎn)業(yè)、缺人口、缺資金的城市，整個(gè)去庫(kù)存速度會(huì)比較慢，這會(huì)拖累此類城市樓市復(fù)蘇的節(jié)奏，總體上會(huì)呈現(xiàn)一種不溫不火的態(tài)勢(shì)，即難以有火熱成交的場(chǎng)面，甚至在維護(hù)城市投資環(huán)境方面將面臨更大的成本。

　　43億元資產(chǎn)被抵押

　　截止2014年12月31日，建業(yè)地產(chǎn)銀行借款為30.18億元，其它借款為11.7億元，共計(jì)41.88億元；為此，建業(yè)地產(chǎn)用作銀行借款和其它借款抵押的資產(chǎn)金額分別約為40.35億和3.4億元，共計(jì)43.75億元。

　　一位業(yè)內(nèi)權(quán)威人士向《地產(chǎn)金融視界》表示，地產(chǎn)業(yè)基本都是依靠外部借款度日，但有些企業(yè)能獲得更多無(wú)抵押借款，利率也更為便宜，但由于在盈利等方面不是很好，有些企業(yè)只能通過(guò)抵押資產(chǎn)的方式獲得借款，利率也更為昂貴。

　　《地產(chǎn)金融視界》細(xì)分一下，截止2014年12月31日，建業(yè)地產(chǎn)30.18億元銀行借款中有18.55億元是抵押借款，但建業(yè)地產(chǎn)用來(lái)抵押的資產(chǎn)卻高達(dá)40.35億元；11.7億元其它借款中有8.9億元是抵押借款，雖然建業(yè)地產(chǎn)用來(lái)抵押的資產(chǎn)即待售物業(yè)僅為3.4億元，但有效年利率介乎7.8%至8.9%，而上述銀行借款有效年利率最高為8.5%，最低則僅為6.22%。

　　也就是說(shuō)，在其他借款上，建業(yè)地產(chǎn)用更少的資產(chǎn)抵押獲得了更多的借款，但也是以付出更高的利率為代價(jià)。

　　《地產(chǎn)金融視界》注意到，截止2014年12月31日，建業(yè)地產(chǎn)還有83.87億元的優(yōu)先票據(jù)，加上30.18億元和11.7億元的銀行借款和其它借款，建業(yè)地產(chǎn)的有息負(fù)債達(dá)95.57億元，但現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物只有50.19億元。

　　為此，建業(yè)地產(chǎn)的凈有息負(fù)債比率（注：（有息負(fù)債-現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物）/權(quán)益總額=凈有息負(fù)債比率）從2013年50.3%增長(zhǎng)至64.2%；而華潤(rùn)置地的凈有息負(fù)債比率則從2013年39.2%升至2014年42.7%，雖然也處于上升趨勢(shì)，但遠(yuǎn)低于建業(yè)地產(chǎn)。(來(lái)自：地產(chǎn)金融視界)

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