停牌2個(gè)月后，以“旅游+地產(chǎn)”模式著稱的華僑城A拋出了一份80億元的定增方案。

　　對(duì)于營(yíng)收規(guī)模只有約300億元的華僑城來(lái)說(shuō)，如此大規(guī)模的定增將在較大程度上緩解其資金壓力，并有助于其后續(xù)的擴(kuò)張。

　　根據(jù)公告，華僑城計(jì)劃用這筆錢做三件事：約10億元從母公司華僑城集團(tuán)手中收購(gòu)武漢華僑城、上海華僑城、酒店管理公司的若干股權(quán)，將這三家公司變成旗下的全資子公司;約40億元投資深圳華僑城西北角兩個(gè)地塊項(xiàng)目、重慶華僑城一號(hào)地塊項(xiàng)目的開(kāi)發(fā);30億元用來(lái)還債。

　　值得注意的是，經(jīng)此定增，近年來(lái)大筑房地產(chǎn)版圖的民營(yíng)企業(yè)寶能系一躍成為華僑城的第三大股東，寶能系持股20%的前海人壽成為華僑城的第二大股東，這被認(rèn)為是華僑城實(shí)行混合所有制、加快國(guó)企改革步伐之舉;同時(shí)，華僑城擬啟動(dòng)股權(quán)激勵(lì)，向296位中高層管理人員和業(yè)務(wù)核心骨干授予限制性股票1.21億股。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，華僑城體制拐點(diǎn)再次出現(xiàn)。2006年，華僑城啟動(dòng)第一次股權(quán)激勵(lì)，公司發(fā)展進(jìn)入快車道，不管是發(fā)展模式的探索、還是異地?cái)U(kuò)張的速度，均明顯提速。此次的“混合所有制+股權(quán)激勵(lì)”，有望推動(dòng)公司的轉(zhuǎn)型，啟動(dòng)下一輪的快速增長(zhǎng)。

　　國(guó)企改革起航

　　伴隨國(guó)企改革整體方案即將落地的預(yù)期，華僑城已經(jīng)邁出了改革的步伐。

　　近日，華僑城發(fā)布公告稱，擬以每股6.88元的價(jià)格非公開(kāi)發(fā)行11.63億股募資80億元。其中，前海人壽、鉅盛華、華僑城集團(tuán)分別認(rèn)購(gòu)5.81、4.36、1.45億股。

　　定增完成后，華僑城集團(tuán)持股比例從56.9%降至50.77%，前海人壽、鉅盛華分別持股6.89%、5.17%，位列華僑城的第二、第三大股東。

　　在此之前，前海人壽、鉅盛華并未持有華僑城股份，而這兩家公司的背后是寶能系的姚振華。

　　鉅盛華是寶能系公司，其控股股東為深圳市寶能投資集團(tuán)有限公司，實(shí)際控制人為姚振華。前海人壽與寶能系關(guān)系密切，其雖無(wú)控股股東，但姚振華是法人代表，鉅盛華持有前海人壽20%股權(quán)，是前海人壽并列第一大股東。

　　寶能系的加入被認(rèn)為是華僑城加速落實(shí)混合所有制的舉措。海通證券分析師林周勇分析，這樣的混合所有制，可能會(huì)給華僑城的治理結(jié)構(gòu)帶來(lái)較大提升。

　　華僑城在公告中也表示，隨著我國(guó)推進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革，公司將加快邁出優(yōu)化國(guó)有資源配置、升級(jí)國(guó)有資產(chǎn)運(yùn)行效率的國(guó)企改革步伐。本次非公開(kāi)發(fā)行股票有利于改善公司資本結(jié)構(gòu)、治理結(jié)構(gòu)提升市場(chǎng)、管理和資本運(yùn)營(yíng)能力。

　　可以看到，華僑城將從此次募集的資金中拿出近10億元收購(gòu)由母公司華僑城集團(tuán)持有的武漢華僑城15.15%股權(quán)、上海華僑城9.87%股權(quán)、酒店管理公司38.78%股權(quán)，收購(gòu)?fù)瓿珊�，華僑城將擁有這三家公司100%的股權(quán)。

　　華僑城稱，這樣有利于整合內(nèi)部資源，進(jìn)一步提升公司對(duì)于核心控股子公司的控制力，提升整體競(jìng)爭(zhēng)力和盈利能力。

　　至于為什么會(huì)是寶能系，一位不愿具名的券商分析師對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，寶能系近幾年在房地產(chǎn)領(lǐng)域擴(kuò)張迅速，此次持股華僑城應(yīng)該是處于對(duì)其房地產(chǎn)發(fā)展模式的看好，加上去年寶能系退出深振業(yè)(000006.SZ)，手中握有更多資金，戰(zhàn)略投資華僑城也就不難理解。

　　值得關(guān)注的是，華僑城在定增的同時(shí)，宣布了股權(quán)激勵(lì)方案，擬向296位中高層管理人員和業(yè)務(wù)核心骨干授予限制性股票1.21億股。其中，5位副總裁級(jí)別的高管各80萬(wàn)股，215位中層管理人員平均44.8萬(wàn)股，76位核心業(yè)務(wù)骨干平均26.2萬(wàn)股，行權(quán)價(jià)格4.73元/股。限制性股票鎖定期2年，分4年解鎖，每年解鎖25%。

　　“股權(quán)激勵(lì)是最大的亮點(diǎn)，也是國(guó)企改革中較為務(wù)實(shí)、最具可行性的舉措。”上述不愿具名的分析師表示，作為央企，華僑城如何激勵(lì)員工與高管的積極性是當(dāng)下最為迫切的命題。

　　這位分析師在過(guò)去一年中調(diào)研了多家央企國(guó)企，發(fā)現(xiàn)國(guó)企改革在資本市場(chǎng)中很熱鬧，但產(chǎn)業(yè)界和政府部門對(duì)于怎么改革、尺度多大都持謹(jǐn)慎態(tài)度。他認(rèn)為，股權(quán)激勵(lì)聽(tīng)上去不是什么顛覆性的方案，但可行性更強(qiáng)，不會(huì)引起較大的負(fù)面效果，而員工和高管激勵(lì)問(wèn)題解決之后，后續(xù)的改革才會(huì)更順暢。

　　緩解資金壓力

　　國(guó)企改革概念之余，80億元的融資規(guī)模也將為華僑城緩解資金壓力，注入發(fā)展動(dòng)力。

　　華僑城坦承，自2009年完成重大資產(chǎn)重組以來(lái)，公司股權(quán)融資受到一定制約，主要通過(guò)自身經(jīng)營(yíng)積累以及債務(wù)融資的方式支持大規(guī)模的項(xiàng)目建設(shè)投資，公司有息負(fù)債規(guī)模較大，資產(chǎn)負(fù)債率保持在較高水平。最近三年，公司資產(chǎn)負(fù)債率分別為 69.95%、68.53%和66.01%。這已超過(guò)房地產(chǎn)行業(yè) 64.28%的平均水平及旅游行業(yè) 36.84%的平均水平，繼續(xù)加大債務(wù)融資規(guī)模將對(duì)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生較大壓力，亦將加大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　在此情形下，華僑城亟需通過(guò)股權(quán)融資增強(qiáng)資金實(shí)力。定增完成后，華僑城的賬面現(xiàn)金將超過(guò)200億元。

　　根據(jù)公告，華僑城將分別用募集資金的7億元、10億元、23億元投入到深圳華僑城西北片區(qū)2號(hào)地塊、3號(hào)地塊、重慶華僑城1號(hào)地塊項(xiàng)目中。

　　上述三個(gè)項(xiàng)目區(qū)位都較優(yōu)越，其中深圳華僑城西北片2號(hào)地塊、3號(hào)地塊均位于成熟的華僑城片區(qū)，定位超高層住宅區(qū)，分別計(jì)劃總投資17.5億元、22.1億元，預(yù)計(jì)總收入32.6億元、38.9億元。2號(hào)地塊已于去年6月開(kāi)工，3號(hào)地塊計(jì)劃在今年5月開(kāi)工。

　　重慶華僑城一號(hào)地塊項(xiàng)目位于重慶市北部新區(qū)禮嘉商務(wù)區(qū)，定位于重慶首個(gè)主題文化綜合型項(xiàng)目。規(guī)劃建筑面積 55萬(wàn)平方米，包含住宅及商業(yè)配套設(shè)施，計(jì)劃今年10月開(kāi)工，預(yù)計(jì)總收入將達(dá)56.7億元。

　　在房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入白銀時(shí)代之際，這幾個(gè)項(xiàng)目對(duì)華僑城未來(lái)的發(fā)展都至關(guān)重要。

　　財(cái)報(bào)顯示，華僑城2014年的營(yíng)業(yè)收入約307.18億元，同比增長(zhǎng)9.1%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為47.75億元，同比增長(zhǎng)8.31%。

　　不難發(fā)現(xiàn)，華僑城近三年的營(yíng)收和盈利增幅一直在走低，而去年到達(dá)了最低位。2012年~2013年，華僑城的營(yíng)業(yè)收入同比增幅分別為28.63%、26.35%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)同比增幅分別為21.17%、14.6%。

　　地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為華僑城過(guò)去最大的主業(yè)，在去年被旅游業(yè)務(wù)首次超越，疲態(tài)略顯。2014年，華僑城的地產(chǎn)業(yè)務(wù)、旅游綜合業(yè)務(wù)收入分別為149.1億元、151.5億元。

　　不過(guò)，華泰證券分析師曹光亮認(rèn)為，華僑城以知名旅游品牌的優(yōu)勢(shì)低價(jià)拿地，以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)快速回籠資金補(bǔ)貼的模式仍然具有競(jìng)爭(zhēng)力。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)賺快錢的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)需要開(kāi)發(fā)商更加專注運(yùn)營(yíng)。

　　“多數(shù)地方政府都希望吸引‘歡樂(lè)谷’等主題公園的投資，以提升城市文化形象以及改善區(qū)域的投資消費(fèi)環(huán)境， 給予華僑城的土地出售均價(jià)較低，整體看，華僑城獲取土地均價(jià)與銷售均價(jià)之比不足 20%，在上市 A 股房企中位于較為水平。”曹光亮表示。(來(lái)自：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào))

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