以自持商業(yè)物業(yè)聞名的大悅城地產(chǎn)也開始做可售型商鋪了。近日，在大悅城地產(chǎn)開發(fā)的第七個成都大悅城項目中，多了一條全銷售型的情景式商業(yè)部分“悅街”。
成都大悅城總經(jīng)理田維龍公開介紹稱，“大悅城在發(fā)展的過程中，集團(tuán)層面也在探索和追求做第二條商業(yè)產(chǎn)品線。成都大悅城正好在研討的過程中創(chuàng)新出了悅街這樣的產(chǎn)品。悅街的誕生，首先是基于成都的本土，但是他的高度又是中糧置地的創(chuàng)新產(chǎn)品線。所以把它定位成中糧悅街，而不是大悅城悅街。”
根據(jù)田維龍的介紹，這條體量近3萬方、僅占成都大悅城總體量5%左右的悅街，在各項條件都成熟的情況下，極有可能上位成為集團(tuán)商業(yè)品牌的第二條產(chǎn)品線。
戴德梁行的商業(yè)地產(chǎn)部助理董事羅俊崴對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體分析稱，隨著商業(yè)地產(chǎn)公司速度和規(guī)模的不斷發(fā)展，不可能每個項目都是一模一樣的。“開發(fā)商也好、項目公司也好，會根據(jù)項目因地制宜，制定符合公司發(fā)展的路線方向。開發(fā)新的產(chǎn)品線，其時是對于本企業(yè)產(chǎn)品線的豐富，未來可走的路更多。”
大悅城和悅街
截至目前為止，大悅城地產(chǎn)一共在營運(yùn)的大悅城6個，包括北京西單、北京朝陽、上海、煙臺、天津和沈陽大悅城，仍在建設(shè)中的成都大悅城為集團(tuán)的第7個該系列產(chǎn)品。而成都大悅城·中糧悅街則是7個項目中首例可售物業(yè)。
“悅街的定位是基于購物中心的一個互補(bǔ)和創(chuàng)新，是大悅城體系內(nèi)第一條24小時不打烊的商業(yè)街。”田維龍給悅街下了上述定義。
事實(shí)上，悅街的籌備應(yīng)是經(jīng)過較為成熟的考量。據(jù)田維龍介紹稱，“一個商業(yè)項目的籌備規(guī)劃需要三四年，實(shí)際上我們戰(zhàn)略規(guī)劃是2012年開始的，2013年成型，2014年實(shí)施。”
相關(guān)項目介紹稱，悅街是總投資35億元的成都大悅城三大主力業(yè)態(tài)之一，定位mall中mall主題潮爆街區(qū)，項目將與成都大悅城JOYCITYJOYPARK的定位一脈相承，同時瞄準(zhǔn)18-35歲的目標(biāo)人群，便于共享大悅城預(yù)計每年1200萬的人流量。
悅街建筑面積約3萬平米，經(jīng)營面積約1.5萬平米，主題結(jié)構(gòu)為1-3層，L1層以“張揚(yáng)”為風(fēng)格，業(yè)態(tài)為慢搖吧、演藝吧、餐吧、小劇場、潮牌，L2層以“不凡”為風(fēng)格，業(yè)態(tài)為清吧、本地特色美食、美發(fā)造型，L3層以“聽風(fēng)”為風(fēng)格，業(yè)態(tài)為魔術(shù)館、KTV、主題影院、餐飲。L1-L3共96席可售商鋪，主力鋪面總價從300余萬到3000萬不等。
談到悅街該怎么做的問題，田維龍介紹稱其會首先關(guān)注客群，悅街的客群和大悅城的客群必須一致，才能合體共生。其次悅街的業(yè)態(tài)和大悅城的業(yè)態(tài)要形成互補(bǔ)；另外，悅街的商鋪必須是統(tǒng)一的管理。
“因此悅街的產(chǎn)權(quán)雖然是銷售，但是最關(guān)鍵三個問題我們一定是統(tǒng)一的。我們采取統(tǒng)一規(guī)劃、招商、運(yùn)營、管理、推廣，就能保證企業(yè)的收益、保證了投資客的收益、保證了商戶的收益、也為消費(fèi)者提供了一個舒服且符合定位的消費(fèi)場所。”
不過相比負(fù)責(zé)推廣和操盤的成都公司，大悅城地產(chǎn)在回應(yīng)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體時則顯得較為謹(jǐn)慎。“悅街并不算是第二條產(chǎn)品線，現(xiàn)在項目還未成型，就像之前的祥云小鎮(zhèn)項目一樣，這也是公司在嘗試做另外的產(chǎn)品，現(xiàn)在產(chǎn)品還未成型，還未覺得可以復(fù)制。待日后公司認(rèn)為可以復(fù)制后才會正式公布。”
新產(chǎn)品還是升級版？
據(jù)睿意德策略顧問部高級總監(jiān)吳士國對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體介紹，大悅城之前的產(chǎn)品都是自持，自持的開發(fā)商做銷售的物業(yè)，最大的出發(fā)點(diǎn)就是豐富產(chǎn)品線，使經(jīng)營內(nèi)容更多元化、更具活力。同時增加銷售型物業(yè)，對于緩解資金壓力也是有幫助的。
而情景式街區(qū)商鋪又是最被投資客所認(rèn)可的產(chǎn)品形式之一。“街鋪特別是購物中心旁邊的街鋪有兩個特點(diǎn)，一是依靠集中商業(yè)的聚合能力和影響力，可以吸納客源，分享集中商業(yè)的客群；二是相對比較獨(dú)立，購物中心萬一經(jīng)營不好，街鋪的展示面比較不錯，依然具備獨(dú)立經(jīng)營的可能和機(jī)會。”
不過吳士國也提醒，開發(fā)商在做情景式街區(qū)前，必須對項目有清晰的定位梳理。“街區(qū)和購物中心兩種產(chǎn)品分別承擔(dān)的功能是什么，怎么區(qū)隔，怎么互補(bǔ)。比如有些業(yè)態(tài)放在購物中心中不太合適，可以就放到街區(qū)中去。”
就悅街項目而言，其設(shè)計的慢搖吧、演藝吧、餐吧等業(yè)態(tài)放在盒子式的購物中心中確實(shí)難以施展拳腳，而在情景式街區(qū)中則可以提升和帶動整個街區(qū)的人氣。
聽上去，悅街的確是個值得期待的產(chǎn)品。不過若要上升到大悅城地產(chǎn)集團(tuán)層面的第二條產(chǎn)品線，似乎還欠些火候。
綜合上述信息不難發(fā)現(xiàn)，悅街對于大悅城具有極強(qiáng)的依附性，無論是選址，還是客群和業(yè)態(tài)的定位，充其量只能算是大悅城體系內(nèi)的小兄弟。
甚至有市場人士對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體稱，悅街推廣時冠以大悅城第二條產(chǎn)品線的說法，極有可能是在向投資客釋放利好以增加其投資信心。
不過也有分析指，“不能將悅街作為獨(dú)立的產(chǎn)品體系來看待，增加了悅街的成都大悅城或許將會成為這一系列的升級版本，就像萬達(dá)廣場有一二三四代一樣。”
成都大悅城•中糧悅街是總投資35億的成都大悅城三大主力業(yè)態(tài)之一，定位Mall中Mall主題潮爆街區(qū)，與成都大悅城JOY CITY JOY PARK的定位一脈相承。體量2萬余方，業(yè)態(tài)規(guī)劃包括酒吧、小劇場、餐吧、KTV、便利店、時尚買手店、本地特色美食、街舞教室等，均是符合成都本地“夜文化”與時尚青年的生活潮玩需求，24小時不打烊將創(chuàng)造全國大悅城之最�！ �
悅街推廣時冠以大悅城第二條產(chǎn)品線的說法，極有可能是在向投資客釋放利好以增加其投資信心。(來自：微信號：商業(yè)地產(chǎn)人)
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