核心摘要：“在美國(guó)，所有的開(kāi)發(fā)商都在琢磨怎么跟互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，”2014年的一趟赴美行，意外拉開(kāi)了潘石屹及SOHO有限公司中國(guó)的二次“轉(zhuǎn)型”。潘石屹思考許久的觸網(wǎng)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，在今年年初浮出了水面。
“在美國(guó)，所有的開(kāi)發(fā)商都在琢磨怎么跟互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，”2014年的一趟赴美行，意外拉開(kāi)了潘石屹及SOHO有限公司（以下簡(jiǎn)稱“SOHO中國(guó)”）中國(guó)的二次“轉(zhuǎn)型”。
在過(guò)去的一年多時(shí)間里，潘石屹幾乎只在忙一件事情，就是不斷地拜訪互聯(lián)網(wǎng)公司，“我每個(gè)月給自己定下了任務(wù)，拜訪十家互聯(lián)網(wǎng)公司，在過(guò)去的三個(gè)月里，我都完成了任務(wù)。”
潘石屹思考許久的觸網(wǎng)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，在今年年初浮出了水面。除了2月份北京和上海兩地推出1500多個(gè)用于短租的辦公座位SOHO 3Q外，潘石屹稱將把這樣的模式開(kāi)到SOHO中國(guó)以外的辦公物業(yè)中去，甚至在全球范圍內(nèi)擴(kuò)張。
如何保證辦公室短租的“翻牌率”？在外界看來(lái)，市場(chǎng)需求量的不確定以及3Q項(xiàng)目1000元/人/周的高租金，正成為SOHO短租模式成功的攔路虎。
事實(shí)上，SOHO中國(guó)宣布轉(zhuǎn)型已兩年有余，但是來(lái)自持有出租物業(yè)的營(yíng)收貢獻(xiàn)仍然微乎其微。SOHO中國(guó)2014年中期業(yè)績(jī)顯示，雖然其租金收入同比上漲了84%，但在47.5億元的營(yíng)業(yè)收入中僅有3.45%來(lái)自租金收入，其余45.86億元仍然全部靠銷售。
欲做全球辦公短租商
“從今年2月開(kāi)始，SOHO中國(guó)將推北京、上海兩地兩個(gè)項(xiàng)目中1500個(gè)座位單元用于短租服務(wù)，今年將在8個(gè)項(xiàng)目中推行這一模式，”潘石屹把這種模式稱為“3Q”。所謂“3Q”，是SOHO中國(guó)推出的辦公室短租業(yè)務(wù)，租賃的預(yù)定和支付都要在線上完成，線下就是SOHO傳統(tǒng)的辦公室租賃服務(wù)。
SOHO中國(guó)總裁閻巖介紹“SOHO 3Q中心既不是孵化器也不是商務(wù)中心，從空間上來(lái)說(shuō)，可以是一張辦公桌，一間房，可以租一周，也可以租兩個(gè)月，只要帶著手機(jī)和電腦來(lái)即可辦公，SOHO 3Q還提供免費(fèi)WiFi、復(fù)印打印、會(huì)議室、咖啡等服務(wù)。”
今年2月1日， SOHO 3Q正式上線，他們針對(duì)的客戶正是與互聯(lián)網(wǎng)緊密相聯(lián)的IT、文化類公司等，及年輕創(chuàng)業(yè)者。按照潘石屹透露的信息，開(kāi)業(yè)不到兩天，望京3Q的出租率已經(jīng)超過(guò)一半，租客多為創(chuàng)業(yè)型公司，其中也有美團(tuán)等已成規(guī)模的企業(yè)。
“針對(duì)細(xì)分市場(chǎng)，滿足個(gè)人或者小企業(yè)的個(gè)性化需求，結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢(shì)，采取O2O模式，實(shí)現(xiàn)線上和線下資源的整合，想法可靠，有市場(chǎng)，有需求，值得嘗試。”中投顧問(wèn)評(píng)論員韓長(zhǎng)吉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)，SOHO中國(guó)此次試點(diǎn)的業(yè)務(wù)有一定的發(fā)展空間。
初戰(zhàn)告捷后，潘石屹信心滿滿又對(duì)外表示，年內(nèi)將短租3Q業(yè)務(wù)推廣至10個(gè)項(xiàng)目，這比他年初公布的計(jì)劃又增加了兩處，他甚至想在全球范圍內(nèi)擴(kuò)張。
“SOHO中國(guó)將加大這樣的短租辦公產(chǎn)品的投資規(guī)模，首選在一線城市和部分互聯(lián)網(wǎng)氛圍特別強(qiáng)的城市布局，未來(lái)將在全球范圍內(nèi)的辦公物業(yè)推出這樣的產(chǎn)品。”潘石屹透露，由于互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，短租辦公市場(chǎng)很大，不像拿地蓋房那樣回籠資金周期較長(zhǎng)，能夠更好地提高公司的資金實(shí)力。
半數(shù)出租率被指水分大
用互聯(lián)網(wǎng)的思維玩短租，市場(chǎng)果然那么火熱？時(shí)代周報(bào)記者實(shí)地考察后發(fā)現(xiàn)，實(shí)際情況恐怕沒(méi)有那么樂(lè)觀。
時(shí)代周報(bào)記者日前來(lái)到SOHO望京3Q項(xiàng)目，在該項(xiàng)目21層的獨(dú)立式辦公間大半都處于空置狀態(tài)，工作區(qū)域的辦公人員大多都是SOHO中國(guó)內(nèi)部員工。另外，22、23層幾乎處于未啟用狀態(tài)，幾近空置。
在網(wǎng)上預(yù)定頁(yè)面，時(shí)代周報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，該望京“SOHO 3Q”項(xiàng)目22、23層基本上都是處于可租狀態(tài)，而21層也有大半處于未出租狀態(tài)，而開(kāi)放式座位僅一個(gè)顯示已租。至于另一試點(diǎn)項(xiàng)目，位于上海的SOHO復(fù)興廣場(chǎng)“SOHO 3Q”項(xiàng)目也顯示，數(shù)周之內(nèi)僅數(shù)個(gè)開(kāi)放式座位處于已租狀態(tài)。
在時(shí)代周報(bào)記者的追問(wèn)下，望京SOHO項(xiàng)目工作人員透露：“目前望京的3Q項(xiàng)目出租率尚不足兩成，目前22-23層尚未正式啟用。”
對(duì)于潘石屹已經(jīng)租出去一半的說(shuō)法，該工作人員坦言：“可能是我們最近要和一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)公司談一個(gè)大單，如果能成功拿下的話，該公司可能會(huì)租300個(gè)三個(gè)月租期的辦公座位。”對(duì)于該公司具體信息，該工作人員表示尚屬機(jī)密，不能告知時(shí)代周報(bào)記者。
轉(zhuǎn)型號(hào)角能吹多久，目前并不可知。在外界看來(lái)，這個(gè)租金1000元/人/周的3Q項(xiàng)目是SOHO中國(guó)強(qiáng)化從散售到持有轉(zhuǎn)型計(jì)劃的一次嘗試，也是改善持有租金占營(yíng)收比不足5%現(xiàn)狀的努力。不過(guò)，這樣的定價(jià)和區(qū)域能夠吸引多少租客，又能否有效長(zhǎng)久降低寫字樓的空置率仍有待考驗(yàn)。
“微利”定價(jià)惹唏噓
在今年1月28日晚間，SOHO中國(guó)公布了價(jià)格信息。為了體現(xiàn)“短”的特點(diǎn)，SOHO 3Q目前只按周租賃，最長(zhǎng)租期為12周。3 Q的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分為兩個(gè)檔次：開(kāi)放式辦公桌的租金為1000元/人/周，獨(dú)立辦公室租金1300元/人/周。
潘石屹稱，此定價(jià)遵循了互聯(lián)網(wǎng)的規(guī)律，定價(jià)微利。業(yè)內(nèi)對(duì)此卻不以為然，認(rèn)為定價(jià)偏高。
“這比國(guó)貿(mào)三期的租金還要高，” 北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者稱，“北京人均寫字樓的使用面積為3平方米左右，建筑面積約4平方米，按此計(jì)算3Q的月租金為1000元/平方米”。
戴德梁行提供的數(shù)據(jù)顯示，去年四季度北京甲級(jí)寫字樓的整體市場(chǎng)平均租金為每月每平方米389.2元。另有寫字樓租賃機(jī)構(gòu)人士介紹，CBD國(guó)貿(mào)三期的租金價(jià)格也只在每天每平方米15元左右，租金是SOHO 3Q的一半。
“如何確保此類服務(wù)吻合企業(yè)需求，做出高性價(jià)，還是需要從成本控制的角度進(jìn)行。”上海房產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，如何讓此類辦公物業(yè)具備一個(gè)開(kāi)放、知識(shí)創(chuàng)新，甚至獲取地方政府的稅費(fèi)優(yōu)惠等，需要管理層的解決。韓長(zhǎng)吉也持有相同看法，難點(diǎn)在于模式的推廣，以及如何滿足潛在客戶群體需求，如何控制成本與獲取利潤(rùn)等。（來(lái)自：時(shí)代周報(bào) 記者 馬浩宇）
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