核心摘要：正式更名為大悅城地產(chǎn)有限公司后，這家已經(jīng)正式登陸港股平臺的商業(yè)地產(chǎn)公司即將交出上市元年的成績單。大悅城地產(chǎn)近日發(fā)布盈警，稱經(jīng)計及大悅城項目的經(jīng)營業(yè)績，預(yù)期集團(tuán)2014年度綜合溢利將較2013年度下跌約45%至50%。
正式更名為大悅城地產(chǎn)有限公司后，這家已經(jīng)正式登陸港股平臺的商業(yè)地產(chǎn)公司即將交出上市元年的成績單。
大悅城地產(chǎn)近日發(fā)布盈警，稱經(jīng)計及大悅城項目的經(jīng)營業(yè)績，預(yù)期集團(tuán)2014年度綜合溢利將較2013年度下跌約45%至50%。
其中，約90%的預(yù)期溢利跌幅歸因于2014年度的集團(tuán)投資物業(yè)公允值預(yù)期增幅的下降。大悅城地產(chǎn)稱，截至2014年6月30日止六個月，投資物業(yè)公允值增幅下降已導(dǎo)致相關(guān)期間的溢利大幅下跌。而2014下半年，該情況也仍無重大改變。
大悅城地產(chǎn)指預(yù)期溢利跌幅也與2014年新投入運(yùn)營的三個物業(yè)項目相關(guān)，分別為北京長安街W酒店、北京華爾道夫酒店及煙臺大悅城與開業(yè)相關(guān)的額外成本及開支增加。
同時，上述三個新開業(yè)項目于2014年期內(nèi)處于初步營運(yùn)階段，產(chǎn)生的收益或溢利尚無法覆蓋成本及開支。
此外，大悅城地產(chǎn)期內(nèi)銷售及交付總建筑面積的減少也導(dǎo)致2014年來自待售物業(yè)銷售收入下跌。
不過，伴隨2014年6個商業(yè)項目的注入，大悅城地產(chǎn)的平臺也逐漸擁有了逐鹿內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)場的實(shí)力，但隨著購物中心成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展主流，大悅城所加入的這場競爭也日益激烈。
中糧商業(yè)地產(chǎn)元年
根據(jù)大悅城地產(chǎn)的公告，2014年溢利大幅下跌因集團(tuán)投資物業(yè)公允值預(yù)期增幅的下降。大悅城地產(chǎn)對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體解釋稱，公司預(yù)計2014年底投資性物業(yè)公允值與2013年底比較變化不大，因此可計入損益的公允價值預(yù)期增幅較2013年下降。
根據(jù)香港自2005年1月開始實(shí)施的新會計制度，上市公司須每年按市值重估旗下投資物業(yè)的價值，重估后的市值差額作為盈利或虧損反映，直接影響公司盈利。
世邦魏理仕估值及咨詢服務(wù)部中國區(qū)執(zhí)行董事陳志華接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體訪問時表示，影響投資物業(yè)公允值的因素，最主要的是市場的情況，即投資物業(yè)在市場上所表現(xiàn)出的供需關(guān)系。如果供應(yīng)較多，有供應(yīng)的壓力，租金亦會受壓力下調(diào);需求多，則租金會相應(yīng)上漲，公允值評估值也會較高。
另一個影響因素是物業(yè)管理本身及該投資物業(yè)的營運(yùn)狀態(tài)，改變業(yè)態(tài)、調(diào)整布局、重新裝修等情況都會影響市場價值。
一位持續(xù)關(guān)注大悅城地產(chǎn)的港股分析師對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體介紹稱，投資物業(yè)公允值每年都會有差別，一般分析師會把這個指標(biāo)從核心盈利里面剔除，因?yàn)槭且淮涡缘臄?shù)據(jù)，資本市場對其變化的關(guān)注亦較小。
穆迪亦在近期發(fā)布的報告中指出：“大悅城合并后利潤下降對其信用指標(biāo)和現(xiàn)金流的影響有限，因?yàn)槔麧櫧档椭饕枪蕛r值增長下降所造成，而這是非現(xiàn)金項目，我們也認(rèn)為新投入運(yùn)營的投資型房地產(chǎn)項目出現(xiàn)一定的虧損是正常現(xiàn)象。”
據(jù)介紹，大悅城地產(chǎn)一共在營運(yùn)的大悅城6個，包括北京西單、北京朝陽、上海、煙臺、天津和沈陽大悅城，成都大悅城仍在建設(shè)中，這6個項目亦為2014年9月份公告注入港股平臺的全部購物中心項目。
大悅城地產(chǎn)對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體介紹稱，公司對旗下項目的要求為從開工到開業(yè)約30個月，開業(yè)后項目可提高出租率達(dá)到約90%水平。一般首三年是培育期(按個別項目的運(yùn)營狀況和地點(diǎn)可能略有不同)，在期內(nèi)能達(dá)致現(xiàn)金流持平，正常開業(yè)后的第三年在成本法下要求賬面盈利。
內(nèi)地購物中心之戰(zhàn)
根據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，“中國購物中心的供應(yīng)量將從2013-2014年的360多個，增加到2016年供應(yīng)600多個，數(shù)量幾乎要增加一倍”。
供應(yīng)量幾乎翻番，將對購物中心運(yùn)營者帶來巨大挑戰(zhàn)。龐大數(shù)量背后，是各家開發(fā)商削尖腦袋擠入購物中心的戰(zhàn)場。
目前，除卻早已跑馬圈地的萬達(dá)、華潤置地（專題閱讀）（相關(guān)干貨）等巨頭外，外資企業(yè)亦在垂涎內(nèi)地龐大的消費(fèi)市場，凱德商用、恒隆地產(chǎn)、太古地產(chǎn)、新鴻基、九龍倉等老牌商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商也紛紛進(jìn)入內(nèi)地大開購物中心。
此外，開始轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)地開發(fā)企業(yè)亦不在少數(shù)，其中不乏遠(yuǎn)洋、龍湖、萬科、綠地等龍頭房企，購物中心之戰(zhàn)的激烈程度可見一斑。
相比之下，華潤置地和萬達(dá)商業(yè)與大悅城地產(chǎn)更具參照性，三者同為內(nèi)地專注于商業(yè)地產(chǎn)的品牌，且均已登陸香港資本市場。
首先在規(guī)模上，萬達(dá)商業(yè)自是不必多說，根據(jù)其上市前夕公布的招股文件，全國開業(yè)的萬達(dá)廣場數(shù)量已經(jīng)破百，在未來的兩三年內(nèi)，萬達(dá)廣場的數(shù)量將會超過200座;華潤置地雖然稍稍遜色，但亦在5個城市擁有萬象城、22個城市開發(fā)了五彩城/萬象匯;而大悅城地產(chǎn)的資產(chǎn)包則為剛剛注入的6個大悅城、北京安定門項目及兩個中糧廣場。
在定位上，據(jù)大悅城地產(chǎn)對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體介紹，其品牌主要聚焦18-35歲城市新興中產(chǎn)階級客群，堅持“年輕、時尚、潮流、品位”的品牌定位。
華潤置地旗下商業(yè)品牌則涵蓋了高端商業(yè)產(chǎn)品線定位的萬象城、區(qū)域商業(yè)中心定位的萬象匯/五彩城系列以及以潮人文化為載體大mini萬象城——華潤1234Space。
而萬達(dá)商業(yè)旗下的萬達(dá)廣場相較之下則顯得非常“博愛”，并沒有較為明確的定位。
不過，戴德梁行的商業(yè)地產(chǎn)部助理董事羅俊崴對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體分析稱，華潤置地在擴(kuò)張之初亦僅僅專注于萬象城產(chǎn)品系列，但是隨著后續(xù)拿地的限制，當(dāng)項目地塊不足以支撐萬象城的落地開發(fā)后，萬象匯/五彩城的產(chǎn)品線即應(yīng)運(yùn)而生。
因此，他認(rèn)為尚沒有進(jìn)行較大規(guī)模擴(kuò)張的大悅城地產(chǎn)，仍可以專注于單一產(chǎn)品和定位。“不管購物中心的定位如何，永遠(yuǎn)的前提是項目位置。城市中心就做高端，郊區(qū)位置即使華潤也不會做萬象城。”
因此，購物中心定位與企業(yè)的開發(fā)節(jié)奏、項目數(shù)量與未來戰(zhàn)略之爭息息相關(guān)。“更重要的是根據(jù)項目地塊做定位，畢竟賺錢最重要。”羅俊崴補(bǔ)充道。(來自：觀點(diǎn)地產(chǎn))
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