核心導讀：中央商場隸屬于雨潤集團，盡管這是一家有著近80年歷史的老字號，卻被一家以肉制品加工起家的企業(yè)賦予了地產(chǎn)野心。經(jīng)過國退民進、改組并購等一系列動作后，中央商場雖然煥發(fā)著生機，但隱憂也一直存在。
紅商網(wǎng)訊：2014年11月11日，天貓“雙11”購物節(jié)24小時內(nèi)銷售額高達571億元。與往年不同的是，今年的“雙11”不僅是電商同行競爭，線下百貨也都紛紛加入。南京中央商場（集團）股份有限公司（下稱“中央商場”，600280.SH）旗下的南京中央商場就是其中之一。
中央商場隸屬于雨潤集團，盡管這是一家有著近80年歷史的老字號，卻被一家以肉制品加工起家的企業(yè)賦予了地產(chǎn)野心。經(jīng)過國退民進、改組并購等一系列動作后，中央商場雖然煥發(fā)著生機，但隱憂也一直存在。
國資退出 中央商場變臉
據(jù)2014年半年報顯示，中央商場的營業(yè)收入為37.75億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤為3.24億元，同比上漲16.09%。其中，商業(yè)的營業(yè)收入為34.55億元，其毛利率為19.41%；房地產(chǎn)業(yè)與旅游服務業(yè)的收入分別為2.34億元、0.04億元。截至報告期內(nèi)，中央商場的總資產(chǎn)為115.11億元，比上年同期增加13.53%。
由此可見，如今的中央商場已經(jīng)由過去的一個老字號逐步轉(zhuǎn)變成以南京中央商場為龍頭，確立了以百貨連鎖經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)為兩翼的多業(yè)務協(xié)同發(fā)展的模式。
據(jù)了解，中央商場于1936 年由32 位社會知名人士為“振興民族商業(yè)”而創(chuàng)，是民國時期南京組建的第一家綜合商場。1992 年通過改組設立股份有限公司，2000 年在上海證券交易所上市。
目前，中央商場的第一大股東為祝義財，持股總數(shù)為23834.37萬股，占上市公司總股權的41.51%；第二大股東為江蘇地華實業(yè)集團有限公司（下稱“江蘇地華”），持股總數(shù)為16931.60萬股，持股比例為29.49%。其中，江蘇地華由祝義財控股60%。也就是說，祝義財通過直接和間接的方式持有中央商場71%的股份。
2005 年以前，在公司股權結(jié)構(gòu)中，第一大股東為南京國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司，持股比例為23.07%。2004 年5 月開始，雨潤控股集團（控制人為祝義財）控股下的江蘇地華在二級市場不斷增持中央商場的股票，通過不斷買入和參與，到2005年2 月江蘇地華已經(jīng)持有公司股份23.17%，成為公司第一大股東。
之后，江蘇地華繼續(xù)增持公司股票，并經(jīng)過了2006 年股改獲贈544.45 萬股之后，累計持有中央商場股份29.49%。至此，第一波民間資本進入中央商場。
2009 年，雨潤控股集團的實際控制人祝義財開始購入中央商場的股票，同年5 月，祝義財分別收購南京國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司和南京中天所持有公司11.15%和6.70%的股份。至此，祝義財和其控制的江蘇地華共計持有公司47.43%的股份，而南京國資基本退出公司（所剩股份為0.02%）。
2012 年2 月25 日，祝義財向全體股東發(fā)出部分要約收購公告，擬以較停牌前價25.01 元溢價8%的條件要約收購1392 萬股公司股票，約占股本的9.70%。2012 年6 月，要約收購完成，祝義財完成1392 萬股收購量，此時，祝義財個人持有公司股份達27.64%，加上江蘇地華所持有29.49%的股份，祝義財直接和間接控股57.13%。
從2012 年8 月－2013 年3 月19 日，祝義財通過個人名義共增持公司股票10 次，合計增持公司股份13.87%，累計持股比例增至41.51%，加上江蘇地華間接控股比例，祝義才直接和間接控股達71%。
從2005 年開始，隨著江蘇地華成為中央商場的第一大股東，以及之后祝義財多次增持股票從而成為其實際控制人開始，中央商場的發(fā)展戰(zhàn)略開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。通過剝離超市業(yè)務、關閉虧損門店、對百貨門店進行提檔升級、解決歷史遺留問題、改善資產(chǎn)質(zhì)量等手段，使得中央商場的活力漸顯。
中央商場零售業(yè)的主要發(fā)展方向為連鎖百貨，因此對于經(jīng)營能力欠佳的大型倉儲超市進行了大幅調(diào)整。2012 年4 月，中央商場對外發(fā)布公告稱，將控股子公司南京中商金潤發(fā)超市所持有的南京中商金潤發(fā)鼓樓購物中心100%股權以及南京中商金潤發(fā)龍江超市100%股權分別以1243.42萬元和1842.08萬元轉(zhuǎn)讓給青島潤泰實業(yè)有限公司。南京中商金潤發(fā)鼓樓購物中心位于丹鳳街，2003年年底開業(yè)；南京中商金潤發(fā)龍江超市位于龍江路，2003年1月開業(yè)。此前兩家超市經(jīng)營模式為自營，轉(zhuǎn)讓之后采取租賃模式，年租金約為2025萬元。而在報表上，中央商場不再對上述兩家超市進行合并。目前，中央商場的超市門店已減至瑞金路超市1 家，瑞金路超市開業(yè)于2005年采用委托經(jīng)營模式，由于規(guī)模不大，對其業(yè)績貢獻有限。2012年下半年，中央商場成立了南京中商超市有限公司，目的是對今后城市綜合體中涉及超市板塊的業(yè)務進行統(tǒng)一運作。
剝離超市業(yè)務之后，中央商場開始關閉虧損門店。在2009年3月和4月分別關閉位于淄博和泰州的兩家百貨門店，對淄博中央國際購物有限公司和泰州中央國際購物有限公司分別進行了注銷。淄博百貨店為公司全資子公司，經(jīng)營物業(yè)采用租賃當?shù)?a target=_blank>商業(yè)地產(chǎn)（淄博市新天地購物廣場）形式，2007年9月開業(yè)，建筑面積為4.1萬平方米，但由于經(jīng)營方面原因?qū)е绿潛p，于2008年關閉。泰州百貨門店為控股孫公司，經(jīng)營同樣采用租賃當?shù)匚飿I(yè)（泰州商城商業(yè)有限公司房產(chǎn)）形式，建筑面積約為3.4 萬平方米，2006年開業(yè)，之后長期處于虧損狀態(tài)，2009 年后關閉。
緊接著，中央商場開始了對百貨門店進行提檔升級。隨著南京幾大核心商圈的提檔升級，中央商場所屬門店為保持與商圈整體發(fā)展規(guī)劃協(xié)調(diào)一致以及門店自身競爭優(yōu)勢和長期經(jīng)營能力，不斷利用淡季時間進行改造升級工作。2011 年5 月－9月，中央商場最大和最重要的中心門店利用分區(qū)域封閉的方式，在不閉店經(jīng)營情況下對經(jīng)營設施進行全面改造，包括電梯移位、動線規(guī)劃、外立面裝潢、廣場改造、品牌優(yōu)化等，設計和裝修效果達到國內(nèi)較高水平。雖然改造升級工程對當年收入產(chǎn)生了一定影響，但是改造之后，門店外觀煥然一新，對提升整個品牌形象，門店重新定位以及之后的招商工作都產(chǎn)生了正面影響。此外，中央商場也適時對旗下另一家門店——南京太平洋百貨進行了較大調(diào)整，2012 年3 月正式將門店命名為“中央商場”，與中心主力店形成有機結(jié)合，發(fā)揮VIP 積分卡、中央消費卡的聯(lián)動使用作用，提升該店的人流量和銷售額。據(jù)悉，該門店品牌、鋪貨都進行大規(guī)模的調(diào)整，改造后人氣明顯上升。
此外，由于歷史原因，祝義財實際控制中央商場以后，便開始對其進行了改革，通過與地方政府合作，不斷清理不良資產(chǎn)，摒棄報廢和低效益資產(chǎn)，使得資產(chǎn)質(zhì)量大為改觀。
首先，應收賬款壞賬準備計提。2003 年中央商場收購徐州百貨大樓之前，徐州百貨大樓先后拆借給徐州藍天商業(yè)大樓、古彭商業(yè)大廈（含婦女兒童購物中心）貨幣資金，2009 年形成欠款本金4044.55 萬元，利息1950.35 萬元，在收購徐州百貨大樓之后，到2009 年已陸續(xù)計提應收賬款壞賬準備2649.74 萬元，尚剩余3345萬元。2010 年，經(jīng)過徐州市政府協(xié)調(diào)和溝通，徐州市政府承諾中央商場在徐州后續(xù)項目土地出讓和征地拆遷方面給予公司政策支持，于是，中央商場對2009 年尚未計提的3345 萬元欠款和利息進行了全部計提。至此，徐州百貨大樓應收賬款問題得到徹底解決。
第二，債務擔保問題。中央商場收購的徐州百貨大樓在改制之前曾為徐州藍天大樓和徐州白云商廈股份有限公司分別提供債務擔保，至2010 年末，兩家公司分別有366.85 萬元、2424 萬元本金和2789.54 萬元利息，合計5580 萬元未歸還。同年，徐州市政府承諾中央商場在徐州后續(xù)項目土地出讓和征地拆遷方面給予公司政策支持，中央商場對5580 萬元未還款計提預計負債，轉(zhuǎn)入當期營業(yè)外支出。
2003 年，中央商場收購濟寧百貨前，濟寧百貨對外提供債務擔保，至2011 年，被擔保公司虧損嚴重，資不抵債。出于謹慎，中央商場對本金2509 萬元和利息1096.58 萬元共計3605.58 萬元，計提預計負債，轉(zhuǎn)入同期營業(yè)外收入。同時中央商場對濟寧百貨已判決但是未執(zhí)行訴訟事項2613.46萬元計提預計負債，兩項共計提6219 萬元。
第三，拆遷補償。新亞商城家電城拆遷，影響當年經(jīng)營業(yè)績。財務上根據(jù)協(xié)議規(guī)定，江蘇中央新亞百貨股份有限公司應收拆遷補償安置費用計1.25 億元。因該事項符合政策性搬遷條件且公司有意進行固定資產(chǎn)重組，將當年已收到拆遷補償款4250 萬元記入遞延收益，剩余款項將在收到后記入遞延收益中，另與拆遷有關的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)賬面損失計1460 萬元，當年記入營業(yè)外支出，同時將該項拆遷損失自遞延收益轉(zhuǎn)入營業(yè)外收入，因此對該門店當年凈利潤影響為零，結(jié)轉(zhuǎn)后期末遞延收益余額為2790 萬元。
2010 年，徐州百貨大樓家電城廣場進行拆遷，根據(jù)協(xié)議規(guī)定，徐州中央百貨大樓股份有限公司應收拆遷補償安置費計9409.56 萬元。因上述事項符合政策性搬遷條件且中央商場有意進行固定資產(chǎn)重組，2010 年公司將收到的拆遷補償款9409.56 萬元記入遞延收益中，另與拆遷有關的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)賬面損失計3589 萬元記入營業(yè)外支出，同時將拆遷資產(chǎn)損失自遞延收益轉(zhuǎn)入營業(yè)外收入，因此，對該門店當年凈利潤影響為零，結(jié)轉(zhuǎn)后期末遞延收益余額為5821 萬元。一位長期關注中央商場的分析師給記者算了一筆賬，“若遞延收益按平均20 年攤銷，從2011 年起將增加公司大約290 萬元營業(yè)外收入。”
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