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華遠(yuǎn)地產(chǎn)規(guī)模為什么越來越? 或受制西城區(qū)國資委
http://m.ssvihum.com 2014-11-29 紅商網(wǎng) 發(fā)布稿件

  紅商網(wǎng)訊:作為中國創(chuàng)立最早的地產(chǎn)企業(yè)之一,華遠(yuǎn)地產(chǎn)數(shù)度領(lǐng)跑同業(yè),但最終在規(guī)模上越做越小。在名滿天下的掌門人任志強(qiáng)徹底退休之際,人們才想起來要問個為什么。

  繼3年前,任志強(qiáng)辭去華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長后,2014年10月22日,64歲的任志強(qiáng)又宣布辭去華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長,離職后,任志強(qiáng)將徹底離開華遠(yuǎn)這個平臺。

  這些年來,任志強(qiáng)的“彪悍”與華遠(yuǎn)地產(chǎn)的“羸弱”形成鮮明的對比。當(dāng)任志強(qiáng)憑借不斷的批判獲得盛名時,華遠(yuǎn)地產(chǎn)已悄然脫離中國一二線房企的梯隊(duì)。

  2013年,華遠(yuǎn)地產(chǎn)營業(yè)收入為47.29億元,在中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)中排名第128名。而曾在十幾年前差點(diǎn)被華遠(yuǎn)收購的萬科,則實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1354.19億元,成為全球最大的地產(chǎn)商。在2001年與華遠(yuǎn)分家的華潤置地實(shí)現(xiàn)營業(yè)額663億元,是華遠(yuǎn)營業(yè)額的14倍,位列第8名。

  歷經(jīng)30年,曾經(jīng)數(shù)度領(lǐng)先的華遠(yuǎn)地產(chǎn)為什么沒有做大?任志強(qiáng)曾在公開場合被問及這個問題。“你問西城區(qū)國資委去!”老任如是答。

  江水滾滾,英雄將去。在任志強(qiáng)退休之際,《地產(chǎn)》記者試圖梳理華遠(yuǎn)地產(chǎn)30年的發(fā)展歷程,一窺究竟。

  募得資金未流入內(nèi)地 導(dǎo)致華遠(yuǎn)資金斷流

  1983年,華遠(yuǎn)集團(tuán)前身北京市華遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)開發(fā)總公司成立。1996年,華遠(yuǎn)地產(chǎn)以52%的股權(quán)吸引華潤集團(tuán)旗下香港華潤創(chuàng)業(yè)有限公司(下稱“華創(chuàng)”)和其他兩家外資入股,其中,華創(chuàng)持有外資股的57%股權(quán)。

  后華創(chuàng)增持華遠(yuǎn)外資股至73.5%,并于1996年10月,以華潤置地名義成功在香港上市,募得資金8.14億港元。之后,華遠(yuǎn)地產(chǎn)外資持股比例大幅上升,達(dá)到78%,掌握絕對控股權(quán),華遠(yuǎn)集團(tuán)將旗下華威大廈50%的股權(quán)進(jìn)行置換增持新股后,才勉強(qiáng)保住董事席位。

  1997年,亞洲金融危機(jī)黑云壓城。香港股市短期上漲之際,華遠(yuǎn)大股東實(shí)施增資擴(kuò)股2.5億股股份,獲得1.4億美元資金。

  此時,華遠(yuǎn)地產(chǎn)已將大量資金用于東升園、東冠英地區(qū)舊改的40多萬平米拆遷房,且出現(xiàn)西單高登大廈土地轉(zhuǎn)讓款拖欠、中國國土資源部辦公大樓拖欠購樓款等狀況,資金鏈出現(xiàn)斷流,急需這筆“救命款”。

  但華創(chuàng)對金融危機(jī)后的市場不看好,認(rèn)為應(yīng)將這筆資金用于提前償還先前發(fā)行的可換股債。由于回購價格只有原債券面值的50%至60%,華遠(yuǎn)地產(chǎn)外資部分獲得大量盈利,而內(nèi)地部分則由于資金斷流,造成巨大損失。

  當(dāng)時,華創(chuàng)主張國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)務(wù)繼續(xù)緊縮,認(rèn)為要將風(fēng)險意識放在首位,“不投資,就是最好的投資決策”,反對任志強(qiáng)“適度壓縮,但不能全面退卻”的意見。

  為此,華創(chuàng)之后又堅(jiān)持華遠(yuǎn)地產(chǎn)中止與曙光機(jī)電廠簽訂的收購其三元橋廠區(qū)土地的合同。最終,華遠(yuǎn)地產(chǎn)只開發(fā)了該項(xiàng)目第一期,后續(xù)合同不再執(zhí)行。而實(shí)際上,該項(xiàng)目最終還是由華潤置地完成的(當(dāng)時華遠(yuǎn)地產(chǎn)已與華潤置地分家),但由于前期中止合同,華潤置地最終多支付了近三億元的土地成本。

  與華潤分家 華遠(yuǎn)被清零“單飛”

  2000年8月,萬科原第一大股東深特發(fā)擬將持有萬科8.11%股份轉(zhuǎn)讓給華潤集團(tuán)。華創(chuàng)董事長寧高寧開始致力于將所持有的萬科、華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份進(jìn)行重組,打造屬于華潤集團(tuán)的“地產(chǎn)航母”。

  首先,華潤集團(tuán)要將對華遠(yuǎn)地產(chǎn)的間接控股變?yōu)橹苯涌毓伞?/p>

  2000年10月,華潤創(chuàng)業(yè)擬將持有的華潤置地44.2%股份轉(zhuǎn)讓給華潤集團(tuán)?墒牵A潤置地曾對華遠(yuǎn)地產(chǎn)承諾不會轉(zhuǎn)讓華遠(yuǎn)地產(chǎn)的任何實(shí)質(zhì)性股權(quán),保證其實(shí)際控股地位。

  為此,任志強(qiáng)向華潤創(chuàng)業(yè)和華潤置地分別發(fā)出抗議函,要求華潤創(chuàng)業(yè)在未向華遠(yuǎn)集團(tuán)和華遠(yuǎn)地產(chǎn)中方股東說明情況前,中止一切交易。在此期間,由于華潤集團(tuán)在收購萬科B股時承諾限制華遠(yuǎn)地產(chǎn)在北京以外的地區(qū)發(fā)展,并給萬科在北京發(fā)展的優(yōu)先權(quán)。華遠(yuǎn)地產(chǎn)又給寧高寧寫去一封措辭強(qiáng)硬的公函,要求華潤集團(tuán)嚴(yán)守法律和承諾。

  最終,華潤集團(tuán)認(rèn)購萬科B股未果。但華潤創(chuàng)業(yè)將持有華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份轉(zhuǎn)移給華潤集團(tuán)的股權(quán)交易在2000年11月完成,隨后,華潤集團(tuán)和華潤創(chuàng)業(yè)對華遠(yuǎn)集團(tuán)做出如下承諾:

  一、華潤集團(tuán)未經(jīng)華遠(yuǎn)地產(chǎn)中方股東同意,不得將華遠(yuǎn)地產(chǎn)股權(quán)以擔(dān)保、抵押和質(zhì)押的方式轉(zhuǎn)讓或處置給第三方;二、即便華遠(yuǎn)地產(chǎn)中方同意上述轉(zhuǎn)讓,華潤集團(tuán)也必須將華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份轉(zhuǎn)讓給在北京西城區(qū)注冊的第三方公司;三、如果華潤集團(tuán)違反上述承諾,華潤集團(tuán)須以高于合資公司凈資產(chǎn)10%的價格收購華遠(yuǎn)地產(chǎn)中方全部股份;四、當(dāng)華遠(yuǎn)集團(tuán)不再是華遠(yuǎn)地產(chǎn)的股東時,華潤置地將承接華遠(yuǎn)地產(chǎn)的全部擔(dān)保責(zé)任。

  由上可知,華潤集團(tuán)對華遠(yuǎn)地產(chǎn)做出的承諾包括華潤集團(tuán)對華遠(yuǎn)集團(tuán)持有華遠(yuǎn)地產(chǎn)的最低收購價格,以及華遠(yuǎn)集團(tuán)和其他中方股東被收購后債務(wù)擔(dān)保等問題的處理意見,這其實(shí)就是在為日后的分家做準(zhǔn)備。

  2001年9月,華潤集團(tuán)和華遠(yuǎn)集團(tuán)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,華遠(yuǎn)集團(tuán)將旗下約18%的華遠(yuǎn)地產(chǎn)的股份轉(zhuǎn)讓給華潤集團(tuán)。隨后,任志強(qiáng)帶著“華遠(yuǎn)”這個品牌,幾乎從零開始,成立了新的華遠(yuǎn)地產(chǎn)。

  受制西城區(qū)國資委

  2001年,任志強(qiáng)成立新華遠(yuǎn)地產(chǎn),二次創(chuàng)業(yè)后,又開始尋找進(jìn)入資本市場的機(jī)會。

  起先,華遠(yuǎn)地產(chǎn)希望與同在北京注冊的京西旅游公司(京西旅游)重組,但后來發(fā)現(xiàn)京西旅游存在著6000多萬元的虧損,且其股東不允許在公司賬面上扣除,最終導(dǎo)致收購失敗。

  隨后,華遠(yuǎn)地產(chǎn)將目光聚焦在華遠(yuǎn)集團(tuán)旗下的殼資源——甬成功上。甬成功當(dāng)時存在一些債務(wù)問題,但任志強(qiáng)認(rèn)為借殼甬成功,遠(yuǎn)比購買一個殼公司更合算。

  但由于西城區(qū)國資委認(rèn)為甬成功的債務(wù)問題將給華遠(yuǎn)地產(chǎn)造成重大損失,并且內(nèi)部可能包含腐敗等經(jīng)濟(jì)問題,寧可甬成功退市,也堅(jiān)決反對華遠(yuǎn)地產(chǎn)通過甬成功借殼上市。華遠(yuǎn)地產(chǎn)不得不放棄已經(jīng)收購的殼資源,在市場上另覓新殼。

  最終,在2008年,華遠(yuǎn)地產(chǎn)借殼湖南幸福實(shí)業(yè)實(shí)現(xiàn)重組。錯過甬成功,不但為華遠(yuǎn)地產(chǎn)帶來4億多元的資金損失,更嚴(yán)重的是,地產(chǎn)股牛市已經(jīng)過去,來自中央的房地產(chǎn)調(diào)控政策隨之而來,直到任志強(qiáng)退休的今天,華遠(yuǎn)地產(chǎn)都未能從資本市場融得一分錢,反而發(fā)出十幾億元的現(xiàn)金紅利。

  此外,為將華遠(yuǎn)地產(chǎn)創(chuàng)造的所有利潤都收入囊中,北京市西城區(qū)國資委將華遠(yuǎn)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)全部都限定在北京區(qū)域,這極大地束縛了華遠(yuǎn)地產(chǎn)的發(fā)展。直到2005年,華遠(yuǎn)地產(chǎn)才得以進(jìn)駐西安,隨后進(jìn)駐青島和長沙。

  值得一提的是,由于在華遠(yuǎn)集團(tuán)剛成立時,并沒有國有資本注入,任志強(qiáng)原有將華遠(yuǎn)集團(tuán)私有化的機(jī)會,但深受父母影響的“紅二代”任志強(qiáng)堅(jiān)持北京市西城區(qū)政府用減稅、退稅的方式向華遠(yuǎn)集團(tuán)注資,最終使得華遠(yuǎn)集團(tuán)成為真正的國企。進(jìn)而才導(dǎo)致華遠(yuǎn)地產(chǎn)的后續(xù)發(fā)展受制于這些體制因素的影響。

  按任志強(qiáng)在其新書《野心優(yōu)雅》中的看法,華遠(yuǎn)地產(chǎn)正是由于在這幾個關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上“運(yùn)氣不好”,因而丟失了做大的機(jī)會。

  但他隨后亦釋然面對:“值得我驕傲的則是華遠(yuǎn)的凈資產(chǎn)回報率,這么多年一直排在上市公司的前列。”(來自:《地產(chǎn)》雜志)

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