原鄭州印象城
廢墟上的鄭州印象城
紅商網(wǎng)訊：11月18日，據(jù)鄭州本地媒體報道，于2009年9月份建成開業(yè)的購物中心項目印象城，已于近日開始集中拆遷。資料顯示，該項目已于2011年被華潤置地收購，并于2012年初更名為鄭州華彩城購物中心，項目將作為鄭州華潤萬象城二期進行重新設(shè)計與規(guī)劃。
據(jù)悉，鄭州印象城購物中心于2009年9月開業(yè)，坐落于鄭州核心商業(yè)區(qū)--二七商圈內(nèi)，位于西太康路和民主路交叉口，總建筑面積約72000平方米，彼時號稱是鄭州首家真正意義上的國際性大型購物中心，由深國投商用置業(yè)有限公司旗下的鄭州深國投商用置業(yè)有限公司運營管理。
而在收購該項目前，華潤置地于二七商圈早已布局了萬象城一期。項目坐落于銘功路以東、西太康路以南、民主路以西、自由路以北，凈地面積約140畝，規(guī)劃建筑面積約80萬平方米。據(jù)悉，項目目前已經(jīng)招商完畢，處于營業(yè)狀態(tài)。
原本是一個簡單的項目拆建，卻因為其恰好折射了深國投近年來的成長和變更，遂成為研究這家深圳走出的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的樣本。
從深國投到華潤
作為配合沃爾瑪在中國的發(fā)展專門設(shè)立的一家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司，深國投商置自2003年成立以來多次易主，并曾經(jīng)一度成為華潤置地的“兄弟公司”。
2005年7月，深國投商置與美國摩根士丹利房產(chǎn)基金、西蒙地產(chǎn)合作，先后開發(fā)以“印象城”命名的5個商業(yè)地產(chǎn)項目，包括常熟印象城、蘇州印象城、杭州印象城、鄭州印象城和合肥印象城，并通過各方合資建立的深圳格瑞企業(yè)管理咨詢有限公司向購物中心提供經(jīng)營和管理服務(wù)，深國投在項目中占35%的股份，摩根士丹利與西蒙各占32.5%的股份。
2010年2月23日，深國投商置宣布收購西蒙集團五個購物中心，以及格瑞管理公司的股權(quán)，同時，香港上市公司華潤創(chuàng)業(yè)公告稱，以1.8億元收購合肥深國投商用置業(yè)。深國投商置借此完成收購全部西蒙及摩根士丹利持有的五個購物中心項目及格瑞管理公司的股權(quán)。
2006年10月份，華潤集團通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓和單方增資，以17.4億元最終持股深國投51%股權(quán)，從而成為其控股股東。2008年，華潤終于著手對深國投的金融類資產(chǎn)和地產(chǎn)、實業(yè)投資等資產(chǎn)實施分類整合。深國投在華潤集團的主導(dǎo)下逐步剝離非金融業(yè)務(wù)，成為華潤集團主要的金融平臺。
作為深國投旗下重要的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)，深國投商置已經(jīng)整合成為華潤地產(chǎn)系的成員。2009年1月，深國投更名為“華潤深國投信托有限公司”，而深國投商置則暫時剝離至華潤投資公司旗下。
鄭州印象城即在這種背景下，作為資產(chǎn)整合的一部分被華潤集團劃入華潤置地。2011年8月19日，華潤置地對外宣布，以總價70.03億的價格收購母公司華潤集團四個項目。鄭州印象城項目赫然在列，其他三個項目則為南京悅府項目、常州國際社區(qū)項目以及無錫悅府項目。
從印象城到萬象城
雖然項目的股權(quán)方發(fā)生了更替，但作為一個2009年才建成開業(yè)的項目，不到5年的時間就要推翻重建，也引起了市場各方的關(guān)注。
鄭州媒體及市場人士向觀點地產(chǎn)新媒體透露，之所以拆除重建，皆因印象城規(guī)劃不合理，且與萬象城的定位不相符。
據(jù)了解，印象城定位于時尚、潮流的中高端家庭型區(qū)域型購物中心，總建筑面積7萬至15萬平方米，且因深國投以配合沃爾瑪?shù)闹袊l(fā)展起家，已經(jīng)開業(yè)的幾家印象城均以沃爾瑪為主力店。該系列籌備于2006年，最初由美國西蒙集團、摩根士丹利與深國投商置共同出資建立的格瑞管理公司投資及運營。
除卻上述外資地產(chǎn)和基金集團，深國投還曾與新加坡淡馬錫旗下的嘉德置地，即現(xiàn)在的凱德集團，有過資產(chǎn)置換和商業(yè)物業(yè)方面的合作。彼時雙方共投資了33個以沃爾瑪為主力租戶的購物中心項目。
在一系列的合作過程中，深國投的長項就是擁有沃爾瑪商業(yè)資源，可以廉價地在中國二、三、四線城市拿到土地，然后依靠外資資本進行開發(fā)經(jīng)營，但在整個利益鏈中，深國投并不掌握核心資源，開發(fā)資本和后期管理都在外資手里。
因此雖然深國投商置曾經(jīng)一度掌握了大量商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)，但因其最初更多關(guān)注的是購物中心的建設(shè)環(huán)節(jié)，而只能稱作商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，卻并非商業(yè)地產(chǎn)運營商。直到華潤集團入股后，
深國投商置提出開始轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及商業(yè)地產(chǎn)管理公司。
彼時還是深國投商置總經(jīng)理的丁力業(yè)曾介紹稱：“在華潤系統(tǒng)內(nèi)，我們已經(jīng)明確了純粹的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)方向，我們的定位與華潤萬象城、華潤萬家形成高端、中端和大眾化的互補性產(chǎn)品系列。”
從丁力業(yè)的言辭中不難看出，印象城相比于萬象城，定位偏向中端。而作為鄭州最核心商圈的大型商業(yè)項目，華潤置地從萬象城的規(guī)劃和發(fā)展角度出發(fā)，將項目拆除也具備了合理性。（觀點地產(chǎn)）
印象城變?nèi)f象城 一個商業(yè)地產(chǎn)項目背后的變遷
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