紅商網(wǎng)訊：遠洋地產(chǎn)董事局主席李明今年4月曾公開提及，將要占到集團盈利水平三分之一的“輕資產(chǎn)模式”——房地產(chǎn)金融，隨著近日的一紙公告，逐漸顯山露水。
10月26日晚，遠洋地產(chǎn)控股有限公司及盛洋投資（控股）有限公司聯(lián)合公告，遠洋地產(chǎn)間接全資附屬公司盛美管理有限公司與盛洋投資訂立認購協(xié)議，據(jù)此，盛洋投資已有條件地同意發(fā)行，及盛美管理已有條件地同意認購13億股可換股優(yōu)先股。
其中，盛美管理以現(xiàn)金支付認購價每股可換股優(yōu)先股3.0港元。可換股優(yōu)先股的總認購金額為39億港元。發(fā)行可換股優(yōu)先股的估計所得款項凈額（扣除就此附帶的估計開支后）約為38.99億港元，及每股可換股優(yōu)先股的估計凈價格約為2.999港元。
值得注意的是，公告透露目前盛洋投資正就一個投資于中國房地產(chǎn)項目的共同管理基金，一個主要從事管理美國房地產(chǎn)投資基金的基金管理集團，以及一個投資于香港房地產(chǎn)項目的房地產(chǎn)投資基金的投資進行磋商。
實為注資的可換股優(yōu)先股
根據(jù)公告信息，由于盛美管理是盛洋投資的控股股東，并擁有盛洋投資3.13億股普通股，占其總股份的70.15%。緊隨悉數(shù)兌換所有可換股優(yōu)先股后，盛美管理擁有的盛洋股權(quán)將由70.15%升至92.38%。
事實上，為確保上市證券有一定的流通量，香港聯(lián)交所對上市公司公眾持股有具體要求，任何類別的上市證券一般必須有至少25%為公眾人士所持有，若發(fā)行人上市時預(yù)計市值超過100億港元，公眾人士所持有的比率可降低至15%至25%之間。
作為市值不超過10億港元的上市平臺，盛洋投資的公眾持股顯然應(yīng)該維持在25%及以上。遠洋地產(chǎn)投資者關(guān)系部門經(jīng)理周秋實解釋稱，公告中有表明該可換股優(yōu)先股有5年的鎖定期，即5年內(nèi)不會換成股權(quán)。
“5年中很可能會有其他的操作，遠洋肯定會按照港交所的規(guī)定，保持盛洋投資25%以上的流通股的。”
由此可見，遠洋這筆39億港幣交易的醉翁之意，應(yīng)是對盛洋投資注入資金。聯(lián)昌國際分析師胡繼忠指出，盛洋投資這家平臺公司本身沒有產(chǎn)生什么現(xiàn)金流。遠洋作為大股東此舉無異于向其注入現(xiàn)金流，盛洋可以拿錢去做投資。
交銀國際分析師何志忠亦稱，遠洋上述這種投資安排，避免了全面收購條款。“39億港幣，可以看做一個注資，對盛洋是現(xiàn)金流流入，遠洋此舉避免了股份投資；不用發(fā)股票還給遠洋，對盛洋來說是有利的。豐富了現(xiàn)金流，未來盛洋做什么投資動作都有現(xiàn)金支持。”
他同時指出，此次遠洋的換股價3塊港幣，較停牌股價有比較大的溢價，說明遠洋看好盛洋的前景。
10月24日，盛洋投資停牌，該股停牌前報1.63港元漲27.34%。而遠洋地產(chǎn)26日公告的3塊港幣的收購價，較其停牌價溢價約84.05%。
根據(jù)資料，盛洋投資的前身為香港奇盛集團，遠洋地產(chǎn)于2010年將其收購。在解釋緣何有此收購動作時，遠洋地產(chǎn)當時表示，收購?fù)瓿珊�，奇盛將更能善用遠洋集團之間的關(guān)系來接觸資本市場，從而為未來業(yè)務(wù)的發(fā)展籌集資金，奇盛也有可能參與更大規(guī)模的物業(yè)項目的發(fā)展。
公開資料顯示，奇盛集團的地產(chǎn)業(yè)務(wù)并不大，目前，僅在上海有小部分住宅資產(chǎn)，其余在上海有兩座辦公物業(yè)永新大廈與瑞安廣場，兩處資產(chǎn)相加，也不過僅7萬平方米的體量。因此，彼時分析人士稱，遠洋地產(chǎn)此次收購，很可能最為看中的是奇盛的上市公司身份，至于這個殼公司未來將如何發(fā)揮作用，還無法推測。
“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型圖謀
現(xiàn)在，在此次的公告中，遠洋地產(chǎn)稱將透過提供強大的資本基礎(chǔ)，集團支持盛洋集團發(fā)掘多個投資機會，包括投資于基金投資及/或新投資種類、投放更多專注力于海外市場，以及參與更多遠洋地產(chǎn)集團的非核心業(yè)務(wù)。
而公告中所提及的盛洋投資目前正在磋商的三個房地產(chǎn)投資基金，可以解釋當年遠洋地產(chǎn)收購盛洋投資的真實意圖所在。
今年4月，董事局主席李明曾公開闡釋遠洋未來的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向：“準確的講叫輕資產(chǎn)模式，利用金融手段做輕資產(chǎn)模式進行房地產(chǎn)開發(fā)，我們認為這個業(yè)務(wù)是有前景的。”
李明強調(diào)，輕資產(chǎn)模式將是遠洋在未來幾年中的重點發(fā)展方向。在戰(zhàn)略上不低于、甚至還強于對經(jīng)營型物業(yè)戰(zhàn)略的位置。
“關(guān)于輕資產(chǎn)，或者叫房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)投資的事情，這是我們第四步發(fā)展戰(zhàn)略非常重要的一個板塊，就算未來不能占半壁江山，也至少是三足鼎立之一，這也是由遠洋的特點所決定。”
據(jù)了解，相比一般的房企，遠洋做輕資產(chǎn)投資顯得底氣十足。李明稱，“這個是有實力房地產(chǎn)公司該做的事情，更何況我們還有一個股東是做金融的。”
“我們?yōu)榱俗鲞@個事情不光進行了戰(zhàn)略的調(diào)整，我們最近高管又補充了一個新的成員，掌控中國人壽2萬億資產(chǎn)的投資部總經(jīng)理來公司出任副總裁，主管遠洋的投資和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。”
對于輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型后遠洋的未來，李明彼時亦有一番美好的表述：“出現(xiàn)一個以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的世界500強概率不高，因為不動產(chǎn)就是沒辦法動，但是投資可以動，投資的技術(shù)可以動，轉(zhuǎn)向做輕資產(chǎn)還是有這種可能性”。
“規(guī)模擴張”的棋局
不過，評級機構(gòu)穆迪針對遠洋該筆交易于28日就發(fā)布研究報告稱，認為遠洋地產(chǎn)擬認購盛洋投資的可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股，具有負面的信用影響。穆迪稱，部分認購價將由遠洋地產(chǎn)在2014年7月發(fā)行的12億美元債券提供資金。
穆迪指出，可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股的認購將減緩遠洋地產(chǎn)降低債務(wù)水平的進展，因為債券募集所得將部分用于對盛洋的投資，而不是用來償還債務(wù)。
不過縱觀遠洋的整盤棋局，是否能夠繼續(xù)降低債務(wù)水平已經(jīng)不是遠洋的當務(wù)之急。相關(guān)分析師亦指出，從事后來看，遠洋地產(chǎn)早在7月份發(fā)債之時，或許就已經(jīng)決定了其中一筆資金將用來進行對盛洋投資的該筆交易。
穆迪預(yù)計未來12-18個月遠洋地產(chǎn)的債務(wù)杠桿率將達到53%-55%，高于穆迪先前預(yù)計的50%-53%。就遠洋地產(chǎn)當前的個體信用狀況而言，上述水平屬疲弱。
但交銀國際分析師何志忠表示，遠洋的負債比率在同業(yè)中都不算太高，有空間增加杠桿。“遠洋地產(chǎn)近幾年的合同銷售額增長、規(guī)模擴張有點太慢了。7月發(fā)債后再規(guī)模擴張，策略上會符合公司發(fā)展。”
何志忠指出，前幾年或許因為股東問題，遠洋擴張速度比較慢，尤其是對比同類型的公司，如富力、世茂、碧桂園等。“幾年前大家都是兩三百億的合同銷售，現(xiàn)在上述公司都是六七百億，遠洋還是三四百億。公司現(xiàn)在負債比率不是太高，是很適合進行擴張或發(fā)展其他業(yè)務(wù)的時機。”
至于遠洋地產(chǎn)瞄準的輕資產(chǎn)地產(chǎn)金融，聯(lián)昌國際分析師胡繼忠則認為，遠洋地產(chǎn)做房地產(chǎn)投資基金不會有太多障礙，關(guān)鍵是看管理人投資什么樣的項目。未來投資方向的選定非常重要。
交銀國際分析師何志忠亦認為地產(chǎn)金融的確是未來的方向，“在資金越來越緊張的情況下，輕資產(chǎn)模式相對不需要那么多資金，因此從發(fā)展方向來說是正確的。”
但他指出，遠洋在該領(lǐng)域尚未拿出可討論的案例，現(xiàn)在談?wù)撉熬昂鸵恍┎僮骷毠?jié)等為時尚早。(來自：海西地產(chǎn)網(wǎng))
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