核心摘要：萬(wàn)科，是個(gè)明星公司，但對(duì)“星光”的膜拜往往會(huì)使得膜拜者喪失對(duì)商業(yè)世界的常識(shí)認(rèn)知。當(dāng)中國(guó)全部的300多個(gè)地級(jí)城市中，過(guò)半城市都有一線品牌地產(chǎn)商在填方造樓，或者是蓋起動(dòng)輒百萬(wàn)平方米的購(gòu)物廣場(chǎng)的時(shí)候，劇變?cè)谒y免。
萬(wàn)科轉(zhuǎn)型，祛魅時(shí)代的地產(chǎn)變局
紅商網(wǎng)訊：萬(wàn)科，是個(gè)明星公司，但對(duì)“星光”的膜拜往往會(huì)使得膜拜者喪失對(duì)商業(yè)世界的常識(shí)認(rèn)知。作為中國(guó)乃至世界上“第一大”的地產(chǎn)公司，當(dāng)行業(yè)尤其是住宅市場(chǎng)趨于飽和，而中央政府又對(duì)市場(chǎng)資金保持“從緊”之時(shí)，光環(huán)褪去，它必然回歸常態(tài)，并第一個(gè)感受到寒意。
當(dāng)中國(guó)全部的300多個(gè)地級(jí)城市中，過(guò)半城市都有一線品牌地產(chǎn)商在填方造樓，或者是蓋起動(dòng)輒百萬(wàn)平方米的購(gòu)物廣場(chǎng)的時(shí)候，劇變?cè)谒y免。對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，從B股轉(zhuǎn)H股、管理層合伙持股以及高呼“互聯(lián)網(wǎng)思維”的口號(hào)，都是管理層在未雨綢繆。
未來(lái)，萬(wàn)科長(zhǎng)期專(zhuān)注于住宅地產(chǎn)、資金高周轉(zhuǎn)的營(yíng)運(yùn)模式，必然遭受挑戰(zhàn)。因此，企業(yè)必須要改變，而這種改變可能是全局性的。從一家住宅地產(chǎn)商變成所謂的“城市配套服務(wù)商”，這聽(tīng)來(lái)前瞻而具有創(chuàng)建性的目標(biāo)，其背后的簡(jiǎn)單邏輯不過(guò)是更加“賺錢(qián)”的領(lǐng)域開(kāi)拓。再換個(gè)角度看，這可能是“郁亮?xí)r代”真正取代“王石時(shí)代”的開(kāi)始，而所謂“互聯(lián)網(wǎng)思維”，也許不過(guò)是這場(chǎng)轉(zhuǎn)變的煙幕彈。
“煙幕彈”？
這段時(shí)間，地產(chǎn)“一哥”萬(wàn)科最吸引眼球的事莫過(guò)于兩件，一是“互聯(lián)網(wǎng)思維”的口號(hào)，二是“抵御野蠻人”的風(fēng)波�？此撇淮笙喔傻膬杉�，其實(shí)有著必然的關(guān)聯(lián)。
從2013年下半年開(kāi)始，萬(wàn)科在地產(chǎn)界第一個(gè)喊出要學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)，總裁郁亮更帶著萬(wàn)科高管先后到騰訊、阿里巴巴和小米等公司“取經(jīng)”。今年6月，萬(wàn)科終于在“觸網(wǎng)”上走出實(shí)質(zhì)性一步。萬(wàn)科與百度簽約，啟動(dòng)商用地產(chǎn)科技化運(yùn)營(yíng)，將“定位引擎、大數(shù)據(jù)、營(yíng)銷(xiāo)工具”三類(lèi)核心技術(shù)引入萬(wàn)科商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)中。
顯然，萬(wàn)科“互聯(lián)網(wǎng)思維”看起來(lái)充滿(mǎn)了想象力和前瞻性，但從本質(zhì)上講，這背后是萬(wàn)科對(duì)多元化經(jīng)營(yíng)尤其是涉足商業(yè)地產(chǎn)的渴望。
作為一家傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)公司，萬(wàn)科目前已經(jīng)在北京(樓盤(pán))、上海(樓盤(pán))和廣州(樓盤(pán))等一線城市啟動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，但銷(xiāo)售業(yè)績(jī)并不理想。以萬(wàn)科在北京開(kāi)發(fā)的首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目萬(wàn)科大都會(huì)為例，其推向市場(chǎng)后的兩年左右的時(shí)間內(nèi)，仍有近1/3的房源未能售出。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，該項(xiàng)目屬于舊樓改造，此前已有數(shù)家公司轉(zhuǎn)手。由于本身設(shè)計(jì)的原因，改造為高端寫(xiě)字樓需耗費(fèi)極大成本。而萬(wàn)科在選擇這一項(xiàng)目時(shí)，可能存在“經(jīng)驗(yàn)不足”。但也有觀點(diǎn)稱(chēng)，萬(wàn)科對(duì)該地段的選擇是成功的，而業(yè)績(jī)提升尚需時(shí)間。
“萬(wàn)科做商業(yè)地產(chǎn)的想法，已經(jīng)有很多年。”北京一家中型商業(yè)地產(chǎn)公司的區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)副總對(duì)《南風(fēng)窗》特約記者分析，萬(wàn)科做商業(yè)地產(chǎn)是必然選擇，這是它的轉(zhuǎn)型。但萬(wàn)科以住宅地產(chǎn)起家，經(jīng)驗(yàn)欠缺是必然的，其未來(lái)還需觀察。
實(shí)際上，在萬(wàn)科的轉(zhuǎn)型之中，除了傳統(tǒng)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)之外，另一種風(fēng)險(xiǎn)不能忽略，即萬(wàn)科股權(quán)結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)型變局可能存在不協(xié)調(diào)。萬(wàn)科是A股地產(chǎn)上市公司中股權(quán)最分散的公司之一。它曾一度是地產(chǎn)界，乃至A股上市公司之中的“模范生”，最持續(xù)的增長(zhǎng)、最穩(wěn)定的分紅，這些都是管理層贏得中小股東支持的基本理由。但問(wèn)題在于，當(dāng)行業(yè)劇變，企業(yè)轉(zhuǎn)型之時(shí)，這種“各方安好”的狀態(tài)將不可持續(xù)。
目前，萬(wàn)科正在推進(jìn)“合伙人持股”的計(jì)劃。簡(jiǎn)單講，這可以看作一種“管理層收購(gòu)”，即設(shè)立外部公司，然后由這家公司買(mǎi)入萬(wàn)科股權(quán)，而資金來(lái)源是萬(wàn)科管理層自己的資金。萬(wàn)科管理層目前向外界傳達(dá)的信息是，管理層還會(huì)不失時(shí)機(jī)地增持。
針對(duì)這項(xiàng)計(jì)劃，萬(wàn)科表示主要是為了抵御“野蠻人”，郁亮還援引20多年前“君萬(wàn)之爭(zhēng)”的故事來(lái)警示管理層和投資者。所謂抵御“野蠻人”，即在萬(wàn)科股權(quán)低迷之時(shí)，一些大財(cái)團(tuán)可能對(duì)公司進(jìn)行敵意收購(gòu)，然后用“股權(quán)說(shuō)話(huà)”，將管理層掃地出門(mén)，并快速套利離場(chǎng)。萬(wàn)科高層稱(chēng)，“野蠻人”只需200億資金即可達(dá)到目的。
“這個(gè)說(shuō)法有合理性，但不盡然如此，可能是煙幕彈。”一家H股上市地產(chǎn)公司的投資部經(jīng)理對(duì)《南風(fēng)窗》特約記者說(shuō)，萬(wàn)科盤(pán)子大，而且已有紅色央企華潤(rùn)作為“第一股東”，加之住宅地產(chǎn)高峰已過(guò)，而行業(yè)處在下行期，國(guó)內(nèi)投資機(jī)構(gòu)多半不會(huì)有這個(gè)實(shí)力，也不會(huì)有這個(gè)愿望。
該投資經(jīng)理稱(chēng)，萬(wàn)科的真實(shí)目的可能是在轉(zhuǎn)型關(guān)頭增大管理層話(huà)語(yǔ)權(quán)。因?yàn)�，中小股東只看短期收益，而轉(zhuǎn)型是個(gè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略，雙方必然存在矛盾。如果股權(quán)太過(guò)分散，給管理層壓力甚至趕走管理層的可能根本不是什么“野蠻人”，而是那些中小股東。
但不論是為抵御所謂“野蠻人”，還是應(yīng)對(duì)可能爆發(fā)的中小股東“民意”，萬(wàn)科的股權(quán)變革都是為了在企業(yè)轉(zhuǎn)型時(shí)期，盡量排除股權(quán)分散所帶來(lái)的掣肘和風(fēng)險(xiǎn)。“考察互聯(lián)網(wǎng)公司，是一種品牌策略，也是對(duì)股東表明管理層的進(jìn)取心，這是萬(wàn)科管理層的高明之處。”以上投資經(jīng)理如是說(shuō)。
“轉(zhuǎn)型”必要
萬(wàn)科需要轉(zhuǎn)型，這種必要性已從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中開(kāi)始顯現(xiàn)。萬(wàn)科2013年的財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算均價(jià)為10787元/平方米，較2012年下降4.5%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為22.31%，較2012年下降3.53個(gè)百分點(diǎn)；結(jié)算凈利率12.01%，較2012年下降1.07個(gè)百分點(diǎn)。此前，萬(wàn)科這些數(shù)據(jù)多半穩(wěn)中有升。
萬(wàn)科在財(cái)務(wù)報(bào)告中說(shuō)，以上指標(biāo)下降的原因主要來(lái)自于運(yùn)營(yíng)策略的調(diào)整。利潤(rùn)率下降的主要原因，一方面仍在于結(jié)算中裝修房比例的上升，但裝修房比例上升在降低利潤(rùn)率的同時(shí)會(huì)提升回報(bào)率，是效率提升的表現(xiàn)；另一方面，在于2011年下半年市場(chǎng)調(diào)整期內(nèi)售出的房屋進(jìn)入結(jié)算期。
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