該公司負(fù)責(zé)人稱，“進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，肯定會(huì)出現(xiàn)在一線城市，如上海、深圳。但龍湖已開業(yè)的項(xiàng)目主要集中于二線城市，所以公司想先運(yùn)行好、掙到錢，再跟其他人合作。”
紅商網(wǎng)訊：2014年，樓市寒意逼人，一向以穩(wěn)健著稱的龍湖地產(chǎn)不能幸免。其上半年交出的成績(jī)單，有多項(xiàng)業(yè)績(jī)指標(biāo)出現(xiàn)小幅下滑。
未雨綢繆者，可免冷雨侵襲之苦，謹(jǐn)慎如龍湖地產(chǎn)者，也一直在尋求轉(zhuǎn)變。
龍湖媒體負(fù)責(zé)人對(duì)《投資時(shí)報(bào)》記者表示，“自去年起，龍湖地產(chǎn)就已開始努力去存貨。同時(shí)，在開工方面也做了縮減計(jì)劃，新盤推出不多。更主要的是，早在多年前，龍湖已經(jīng)開始布局商業(yè)物業(yè)，未來(lái)公司將向市場(chǎng)推出300多萬(wàn)平米的購(gòu)物中心。”
低調(diào)得近乎另類的龍湖地產(chǎn)也開始發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)紅海，欲與萬(wàn)達(dá)比高。但不得不說(shuō)，這是一次冒險(xiǎn)的選擇。
據(jù)全球知名綜合性商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕對(duì)全球180個(gè)城市調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，中國(guó)在建購(gòu)物中心為世界最多，占比半數(shù)以上。同時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)購(gòu)物擠壓和其他新型業(yè)態(tài)的發(fā)展，也使得國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心供需總量已經(jīng)嚴(yán)重失衡。日前，二十多個(gè)著名品牌因不斷上漲的地租和人工與實(shí)際營(yíng)業(yè)額不相匹配而集體撤出上�；春Ｂ�，引發(fā)上海政府層面高度關(guān)注，“救救淮海路”的呼聲甚囂塵上。
在此狀況下，龍湖地產(chǎn)執(zhí)意深潛商業(yè)地產(chǎn)紅海，究竟打的何種算盤？
積極造勢(shì)商業(yè)物業(yè)
最近半年，龍湖地產(chǎn)不斷在為其商業(yè)物業(yè)積極造勢(shì)，天街則是其主打品牌。
“天街是一個(gè)針對(duì)中等收入新興家庭的區(qū)域性購(gòu)物中心，它容納的不是奢侈品之類的高端產(chǎn)品，也不做非常低端的東西，它的商品聚焦在中等偏上、偏時(shí)尚的定位。”
2014年7月24日，龍湖發(fā)布了“天街”項(xiàng)目新的形象和定位，并對(duì)集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)路徑做出嶄新闡釋：預(yù)計(jì)至2017年，龍湖天街購(gòu)物中心的開業(yè)數(shù)量將由目前的5個(gè)增至14個(gè)，屆時(shí)，龍湖持有的開業(yè)商場(chǎng)總數(shù)將超過(guò)20個(gè)，開業(yè)總面積將超過(guò)300萬(wàn)平方米。
而在此之前，2014年1—6月，成都金楠天街、上海虹橋天街、北京時(shí)代天街、重慶時(shí)代天街三期已開工建設(shè)。重慶時(shí)代天街二期、北京長(zhǎng)楹天街、成都時(shí)代天街1期、西安龍湖星悅薈也將于2014年年底開業(yè)。杭州時(shí)代天街、成都金楠天街預(yù)計(jì)將于2015年竣工并開業(yè)。
國(guó)泰君安分析師余立峰對(duì)《投資時(shí)報(bào)》記者分析稱，“從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，商業(yè)地產(chǎn)具有比較穩(wěn)定的商業(yè)模式，所以，對(duì)于地產(chǎn)公司來(lái)講都是不錯(cuò)的選擇。比較來(lái)說(shuō)，新近跨入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的萬(wàn)科體量較大，開發(fā)需要快周轉(zhuǎn)、拿地多，這樣其拿地的選擇空間就會(huì)變小，政府說(shuō)需要配建商業(yè)物業(yè)，萬(wàn)科就沒(méi)有太多選擇余地。而龍湖規(guī)模沒(méi)那么大，受限也少一點(diǎn)，可以一點(diǎn)點(diǎn)調(diào)整。”
余立峰認(rèn)為，現(xiàn)在開發(fā)銷售模式已經(jīng)不可持續(xù)，而商業(yè)地產(chǎn)可以創(chuàng)造比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流，所以成為開發(fā)商追捧的對(duì)象。而在這方面，好的地段、地塊，充裕的資金以及穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)都是必需要素。龍湖在重慶的商業(yè)運(yùn)營(yíng)比較好，因此有一定優(yōu)勢(shì)，但商業(yè)物業(yè)的推進(jìn)還需要一步步來(lái)，不能急于求成。
目前，龍湖集團(tuán)的投資物業(yè)主要分為三大產(chǎn)品系列：都市型購(gòu)物中心天街系列、社區(qū)型購(gòu)物中心星悅薈系列及中高端家居生活購(gòu)物中心家悅薈系列。
截至2014年6月30日，龍湖集團(tuán)已開業(yè)商場(chǎng)面積為76萬(wàn)平方米，整體出租率達(dá)到95.8%。租金總額達(dá)到4億元，扣除營(yíng)業(yè)稅后的租金收入為3.8億元，較去年同期上升24.1%。
其中，天街依然是租金收入的主要來(lái)源，占比達(dá)到82.2%。租金收入增長(zhǎng)率也為最高，為28%。
嘗試輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)
未來(lái)，龍湖每年將以銷售物業(yè)回款的10%作為上限投資持有物業(yè)，計(jì)劃通過(guò)10至15年的發(fā)展，令商業(yè)地產(chǎn)對(duì)集團(tuán)核心利潤(rùn)的貢獻(xiàn)從目前的5%左右，提升至20%以上。
龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉表示，天街購(gòu)物中心將是龍湖“持商業(yè)”戰(zhàn)略的主要投資方向，其全新品牌形象和經(jīng)營(yíng)理念的推行，將有助于龍湖打造客戶心中“好去處”理念的落地。
在購(gòu)物中心的操盤策略方面，雖然龍湖集團(tuán)把擴(kuò)合作提升到了集團(tuán)戰(zhàn)略層面，但龍湖集團(tuán)媒體負(fù)責(zé)人對(duì)《投資時(shí)報(bào)》記者表示，2011年開始，龍湖集團(tuán)開始有計(jì)劃的提升商業(yè)物業(yè)的比重，預(yù)計(jì)到2026年將提升至20%。
“在購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)方面，龍湖堅(jiān)持全部自持，目前并沒(méi)有進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的計(jì)劃，其他配建的商鋪比如住宅底商是會(huì)出售的。”
雖然輕資產(chǎn)尚未提上日程，但也在龍湖考慮之內(nèi)。
龍湖商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司總經(jīng)理魏健對(duì)《投資時(shí)報(bào)》記者表示，輕資產(chǎn)這個(gè)選擇一定會(huì)嘗試，“把項(xiàng)目分一些股份出去，拿到錢繼續(xù)到別的地方去做。有集團(tuán)10%的銷售回款支持，加上這些盤活的資金，龍湖商業(yè)的發(fā)展速度會(huì)更快。”
魏健亦表示，“進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，肯定是在一線城市，基金也是一線的，比如上海、深圳�，F(xiàn)在龍湖已開業(yè)的項(xiàng)目主要集中于二線城市。要想拿好一點(diǎn)的項(xiàng)目跟人分享，這是最基本的，所以公司想先運(yùn)行好、掙到錢，再跟其他人合作。”
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