對(duì)商業(yè)地產(chǎn)，萬(wàn)科曾一度態(tài)度模糊，而在今年的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，總裁郁亮稱(chēng)，萬(wàn)科未來(lái)會(huì)像做住宅一樣發(fā)展商業(yè)。
而與凱雷的合作明晰了萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)的操作思路，領(lǐng)頭羊不再那么隱晦地表達(dá)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的重視程度了。
從王石三年來(lái)的海外游學(xué)、郁亮的紐約拜訪交流，似乎看不出萬(wàn)科高層業(yè)余活動(dòng)和地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)，但這一切背后確實(shí)隱藏著與國(guó)際資本的密切接觸與引流。
“在過(guò)去一年多的國(guó)際化過(guò)程中，萬(wàn)科結(jié)識(shí)了很多重要的不動(dòng)產(chǎn)基金和資本機(jī)構(gòu)，他們將是萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)上的合作伙伴。”負(fù)責(zé)商用地產(chǎn)業(yè)務(wù)的萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁毛大慶說(shuō)，他和集團(tuán)執(zhí)行副總裁張旭在4月份波士頓馬拉松期間，去國(guó)際私募基金凱雷投資集團(tuán)參觀學(xué)習(xí)，“把國(guó)際資本請(qǐng)到國(guó)內(nèi)，這是有別于走出國(guó)門(mén)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的另一種萬(wàn)科國(guó)際化。”
8月28日，世界最大的投資公司代表凱雷與規(guī)模最大的房企萬(wàn)科簽訂商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略合作平臺(tái)意向書(shū)，意向成立資產(chǎn)平臺(tái)公司，兩者分別持股80%和20%，該平臺(tái)將收購(gòu)萬(wàn)科擁有的9個(gè)商業(yè)物業(yè)并長(zhǎng)期持有，未來(lái)以資產(chǎn)證券化為目標(biāo)退出。另一合作同步展開(kāi)，雙方設(shè)立一家商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司，負(fù)責(zé)資產(chǎn)平臺(tái)公司持有的各境內(nèi)商業(yè)物業(yè)招租和運(yùn)營(yíng)管理。
“萬(wàn)科與凱雷合作絕不是賣(mài)商業(yè)。”毛大慶對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)說(shuō)，實(shí)際合作恰恰是落實(shí)萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)思路，除了引入基金，調(diào)節(jié)資金占?jí)翰?shí)現(xiàn)商業(yè)快跑，另一條最核心的合作前提是，各合作項(xiàng)目保留和發(fā)揚(yáng)萬(wàn)科商業(yè)品牌，對(duì)萬(wàn)科與凱雷的意向合作中設(shè)置的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司，萬(wàn)科要有絕對(duì)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。
等待萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)的，會(huì)是一片坦途嗎？
小股操盤(pán)
“未來(lái)我們商用地產(chǎn)的量很多，持續(xù)性健康做下去，‘輕資產(chǎn)’是不二選擇，這種模式從萬(wàn)科開(kāi)始做商業(yè)便確定下來(lái)。”毛大慶把萬(wàn)科住宅之外的業(yè)務(wù)統(tǒng)稱(chēng)“經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)”，換算一下，這塊業(yè)務(wù)大約有2000多萬(wàn)平方米資源，三四千億元資產(chǎn)規(guī)模。
區(qū)別于住宅零售，這類(lèi)資產(chǎn)的問(wèn)題在于長(zhǎng)期持有會(huì)貢獻(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定收入，但也有資金占用過(guò)大的弊病。萬(wàn)科試圖通過(guò)國(guó)際化的途徑找到破解方法：從合作中的股權(quán)轉(zhuǎn)讓或商業(yè)資產(chǎn)處置獲得投資收益，通過(guò)聯(lián)營(yíng)合營(yíng)公司實(shí)現(xiàn)萬(wàn)科的權(quán)益利潤(rùn)并收取相應(yīng)管理費(fèi)用，讓資產(chǎn)輕起來(lái)。在這方面，凱德置地即是典范。
有著自由的資本市場(chǎng)環(huán)境，凱德模式的資本管理手法可謂純熟：在合作項(xiàng)目不同階段和資本平臺(tái)對(duì)接，通過(guò)房地產(chǎn)投資信托基金和私募房地產(chǎn)基金實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，形成有機(jī)的退出機(jī)制，適時(shí)回收資本以作進(jìn)一步投資、擴(kuò)張之用。收益上，在商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)到經(jīng)營(yíng)各階段，實(shí)現(xiàn)利益全線收割和自持資本逐漸退出，并以管理能力獲得豐厚的管理費(fèi)用，這和萬(wàn)達(dá)的持有模式有所不同。
二者合作利益源也將是多方面的，第一筆便來(lái)自不動(dòng)產(chǎn)升值后的資產(chǎn)交易轉(zhuǎn)讓。除此之外，如萬(wàn)科與凱雷合作仍持有資產(chǎn)平臺(tái)小股，還將享受經(jīng)營(yíng)性收益，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理收益，和基金合作成立基金平臺(tái)更有基金類(lèi)別管理性收費(fèi)。
與凱德所處國(guó)際資本環(huán)境不同，萬(wàn)科難以在國(guó)內(nèi)通過(guò)自行發(fā)行基金的方式完成其輕資產(chǎn)構(gòu)想。這種特定的情況下，萬(wàn)科不會(huì)也不能去全盤(pán)模仿凱德，而其與凱雷的合作模式，亦是當(dāng)下一種通俗易懂方式。對(duì)萬(wàn)科的意義在于，這次是首次與基金實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)包層面的資產(chǎn)合作嘗試。
當(dāng)然，萬(wàn)科凱雷合作的最重要前提是，萬(wàn)科要在經(jīng)營(yíng)管理上保持主導(dǎo)管理權(quán)。按毛大慶的話(huà)說(shuō)，所有項(xiàng)目都要保留萬(wàn)科品牌，萬(wàn)科還要繼續(xù)運(yùn)營(yíng)和管理資產(chǎn)，運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)亦出自萬(wàn)科。“凱雷之后，我們還有單個(gè)項(xiàng)目的輕資產(chǎn)合作。”毛大慶說(shuō)。其實(shí)去年萬(wàn)科商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)際運(yùn)營(yíng)后，國(guó)際著名投資機(jī)構(gòu)已經(jīng)強(qiáng)烈關(guān)注，與GIC、麥格理等均有不少探討和交流。這些投資機(jī)構(gòu)在國(guó)際市場(chǎng)接觸了解萬(wàn)科，并愿意隨萬(wàn)科參與到國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)的發(fā)展中來(lái)。實(shí)際在去年底便有一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目試水于國(guó)際資本整體合作，模式趨同，均是按比例共同持有，萬(wàn)科小股份做百分百的運(yùn)營(yíng)管理。
共2頁(yè) [1] [2] 下一頁(yè)
佛山南海萬(wàn)科廣場(chǎng)10月1日開(kāi)業(yè) 中影影城、TASTE超市進(jìn)駐
傳萬(wàn)科擬收購(gòu)大連阿爾濱 回應(yīng)稱(chēng)從無(wú)接觸也無(wú)意向
外資接盤(pán)萬(wàn)科商業(yè)項(xiàng)目 行業(yè)供應(yīng)過(guò)剩促抄底頻現(xiàn)
萬(wàn)科商業(yè)轉(zhuǎn)型采取輕資產(chǎn)模式 社區(qū)商業(yè)能否適用？
分析：深圳龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)的長(zhǎng)、短板是什么？
搜索更多: 萬(wàn)科
