紅商網(wǎng)訊：萬(wàn)科雖然在商業(yè)地產(chǎn)上起步較晚，但它正嘗試以國(guó)際化的運(yùn)作方式快馬加鞭。

　　8月27日，有媒體報(bào)道稱凱雷投資集團(tuán)有限公司（下稱“凱雷集團(tuán)”）擬購(gòu)買萬(wàn)科9個(gè)商業(yè)物業(yè)的股權(quán)，交易金額介于60億元至70億元，或者達(dá)到了100億元。

　　萬(wàn)科于28日早間發(fā)布公告稱上述報(bào)道部分屬實(shí)，公司擬于近日與凱雷集團(tuán)訂立一份合作意向書 （下稱“意向書”） ，內(nèi)容有關(guān)成立商業(yè)地產(chǎn)合作平臺(tái) （下稱“平臺(tái)”），該平臺(tái)擬以收購(gòu)股權(quán)或資產(chǎn)的方式收購(gòu)本公司部分商業(yè)物業(yè)。

　　萬(wàn)科在公告中進(jìn)一步解釋，意向書僅為框架性備忘文件，目的在于記載雙方對(duì)合作的初步意向，以供進(jìn)一步洽談之用，目前合作金額存在不確定性，其他條款對(duì)雙方均不具有法律約束力（除保密、法律適用等一般性條款外）。該意向書中提及的合作內(nèi)容，在未來(lái)未必會(huì)發(fā)生；即便發(fā)生，最終的交易條款與意向書中的相關(guān)內(nèi)容也未必完全一致。若未來(lái)該平臺(tái)收購(gòu)本公司任何商業(yè)物業(yè)，均會(huì)另行簽署具體的收購(gòu)協(xié)議，有關(guān)具體條款將于收購(gòu)協(xié)議中具體訂明。

　　雖然萬(wàn)科沒(méi)有披露哪些商業(yè)物業(yè)會(huì)參與此次的股權(quán)出售，但從目前來(lái)看，萬(wàn)科比較成熟的商業(yè)物業(yè)包括北京金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)、深圳龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)、東莞萬(wàn)科生活廣場(chǎng)，以及蘇州的萬(wàn)科美好廣場(chǎng)等。

　　一位接近萬(wàn)科的人士對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，萬(wàn)科與凱雷集團(tuán)的合作模式可以參考“凱德模式”，而曾經(jīng)供職于凱德的萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁、北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶在其中扮演著重要角色。

　　凱德模式是指新加坡知名零售房地產(chǎn)公司——凱德商用擁有的地產(chǎn)開發(fā) 資本運(yùn)作的一體化模式。凱德商用不僅擁有零售地產(chǎn)投資、開發(fā)、購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)的能力，還擁有出色的資本管理能力，通過(guò)房地產(chǎn)投資信托基金和私募房地產(chǎn)基金實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，形成資本退出機(jī)制，適時(shí)回收資本以作進(jìn)一步投資、擴(kuò)張之用。

　　由于商業(yè)地產(chǎn)的投資大、回報(bào)周期長(zhǎng)，對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力要求很高。如果開發(fā)商想要大舉擴(kuò)張，就必須保障充裕的現(xiàn)金流。

　　“國(guó)內(nèi)開發(fā)商做商業(yè)地產(chǎn)，大部分在前期的融資成本很高，但沒(méi)有后期的退出機(jī)制，因而做不大。”中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，凱德模式代表的是商業(yè)地產(chǎn)的國(guó)際運(yùn)作模式，說(shuō)得簡(jiǎn)單點(diǎn)，就是基金公司主要出資金，開發(fā)商主要出團(tuán)隊(duì)、負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理，一起來(lái)博取商業(yè)物業(yè)未來(lái)的收益。

　　即便對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，僅僅依靠住宅項(xiàng)目的現(xiàn)金并不足以支撐大批量商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，尋求外部資金支撐成為必然。

　　從去年開始，萬(wàn)科大舉買入商業(yè)用地。去年2月，萬(wàn)科參與哈德門純商業(yè)地塊競(jìng)買，7月，在廣州以6億元總價(jià)拿下荔灣區(qū)珠江隧道口以西商業(yè)地塊，折合樓面價(jià)1.96萬(wàn)元平方米，隨后的8月，又以2.18億元摘得北京順義新城商業(yè)金融用地。

　　萬(wàn)科總裁郁亮在8月18日的中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上表示，萬(wàn)科在不斷在檢討、總結(jié)商業(yè)運(yùn)營(yíng)思路，商業(yè)會(huì)像住宅一樣成為萬(wàn)科的一個(gè)主要業(yè)務(wù)，未來(lái)大家可以看到成系列的產(chǎn)品出現(xiàn)。

　　而凱雷集團(tuán)是全球最大的私人股權(quán)投資基金之一，萬(wàn)科將部分商業(yè)物業(yè)的股權(quán)出售給凱雷集團(tuán)，便可獲得大量資金回籠，有利于進(jìn)一步擴(kuò)張。

　　此外，凱雷集團(tuán)豐富的資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)將幫助萬(wàn)科這位商業(yè)地產(chǎn)新秀提升商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力。據(jù)了解，凱雷旗下的凱雷亞洲房地產(chǎn)基金著重于在中國(guó)、日本尋找投資機(jī)會(huì)，其團(tuán)隊(duì)會(huì)針對(duì)每一項(xiàng)投資制定一套完整的商業(yè)計(jì)劃和經(jīng)營(yíng)策略從而達(dá)到對(duì)資產(chǎn)的收益和價(jià)值作最大限度的提升。

　　上述接近萬(wàn)科的人士告訴本報(bào)記者，在合作的商業(yè)物業(yè)中，凱雷集團(tuán)控股的可能性比較大。

　　從凱雷集團(tuán)的角度來(lái)看，選擇與萬(wàn)科合作或許意味著其對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的看好。雖然凱雷集團(tuán)資產(chǎn)管理規(guī)模超過(guò)1990億美元，但其在中國(guó)的房產(chǎn)投資并不多，尤其是在商業(yè)地產(chǎn)方面。從公開資料能夠獲知的是，凱雷集團(tuán)在去年4月斥資2.667億美元購(gòu)買了位于上海黃浦區(qū)的中區(qū)，同年5月收購(gòu)了蘇州印象城和杭州古墩印象城49%股權(quán)。
　�。ǖ谝回�(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 作者 吳斯丹）

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