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“單純的旅游項(xiàng)目回報(bào)相當(dāng)漫長，開發(fā)商一貫的做法是，獲取土地后，先把商業(yè)、住宅建起來。”在協(xié)縱國際集團(tuán)創(chuàng)始合伙人黃立沖看來，賣掉物業(yè)仍是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目真正收回投資的渠道。另外，他認(rèn)為，旅游地產(chǎn)的運(yùn)營管理能力，是決定開發(fā)商能否成功的關(guān)鍵因素。
實(shí)際上，在非中心城市郊區(qū)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，遍地開花的同時也伴隨著爭議。2012年長白山項(xiàng)目面世時，有媒體指出，有別于早已進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)化模塊管理的傳統(tǒng)商業(yè)開發(fā)，在給萬達(dá)等開發(fā)商帶來巨量土地的同時，也帶來了遠(yuǎn)高于城市綜合體的政治與運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。
旅游地產(chǎn)軌跡
雖然早已提出向“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，但在前天以前，與萬達(dá)、碧桂園、綠地、恒大等公司不同，萬科似乎很少在公開場合提及“旅游地產(chǎn)”。
實(shí)際上，萬科在旅游地產(chǎn)方面的嘗試一直在悄然進(jìn)行。本報(bào)記者查閱公開資料發(fā)現(xiàn)，早在2005年10月，萬科就投資10億元買下廣東惠州一塊島嶼土地租賃權(quán)，計(jì)劃用5年時間建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)酒店及相關(guān)旅游設(shè)施，旨在打造“中國馬爾代夫”。2007年，萬科又在海南三亞投資逾10億元開發(fā)包括公寓、別墅在內(nèi)的浪琴灣項(xiàng)目。隨后又繼續(xù)在三亞拿地，并北上在北戴河試水度假項(xiàng)目。2012年4月前后，萬科在青島、煙臺、唐山、成都低調(diào)拿下的一些地塊，也被認(rèn)為與旅游地產(chǎn)有關(guān)。
截至目前，萬科對外公開的旅游度假項(xiàng)目，包括惠州雙月灣度假村、深圳浪騎游艇會、杭州良渚文化村、清遠(yuǎn)白天鵝度假酒店、三亞森林度假公園等。前日，萬科首次對外宣稱，在萬科的投資版圖上，旅游度假項(xiàng)目“已占據(jù)舉足輕重的地位”，并坦言與戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型有關(guān)。
今年是萬科成立30周年，然而，在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的背景下，這家龍頭開發(fā)商30歲的上半年成績單難言亮麗。
據(jù)17日晚間萬科A(000002.SZ)發(fā)布的中期業(yè)績，2014年上半年，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入409.6億元，同比下降1.0%，上半年凈利潤48.1億元，同比增長5.6%。而2013年上半年，萬科營收和凈利潤同比增速分別為34.7%和22.3%，相比來看增幅出現(xiàn)下降。
萬科總裁郁亮8月18日在萬科中期業(yè)績發(fā)布會上表示，房地產(chǎn)市場的調(diào)整是有一個完整周期的，如果調(diào)整不到位會帶來更加混亂的局面，因此，希望此次市場調(diào)整能夠堅(jiān)持。
前日，王石也對包括本報(bào)在內(nèi)的媒體重申，五年前，他對房地產(chǎn)的看法是謹(jǐn)慎樂觀，現(xiàn)在情況發(fā)生了“微妙的變化”，但他還是對后市謹(jǐn)慎樂觀的。
關(guān)于萬科為何在此時選擇加碼旅游地產(chǎn)，蘭德咨詢總裁宋延慶前日下午對本報(bào)記者分析稱，這與萬科的產(chǎn)品線配比有關(guān)。據(jù)他觀察，萬科項(xiàng)目中近半為合作項(xiàng)目，95%都是短平快的高周轉(zhuǎn)產(chǎn)品，而其他重點(diǎn)房企如綠地、萬達(dá)、碧桂園等，都有不少長線項(xiàng)目在手，保利、中海長短線產(chǎn)品各半，恒大的長短線產(chǎn)品比例也在3：7左右。
“長線產(chǎn)品的作用在于，一塊地不拿，也不太影響銷售額。”宋延慶認(rèn)為，作為上市公司，萬科要呈現(xiàn)更好的業(yè)績給投資者，在如此大的基數(shù)上保持增速并非易事，必須一方面保證周轉(zhuǎn)，一方面保持規(guī)模業(yè)績的持續(xù)穩(wěn)定，于是補(bǔ)充長線項(xiàng)目到產(chǎn)品池中，成為了戰(zhàn)略上的必然選擇。
還有業(yè)內(nèi)資深人士估計(jì)，目前業(yè)內(nèi)常見的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，地價(jià)低是主要特點(diǎn)，通常樓面地價(jià)在350元/平方米左右，算上房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本，如果進(jìn)行滾動開發(fā)成本并不高，而開發(fā)商卻可以選擇以物業(yè)進(jìn)行抵押借款，還能提高年報(bào)里的土地儲備數(shù)字，讓投資者悅目。
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