紅商網(wǎng)訊：就在上月剛豪言“未來十年打造100座銀泰城購物中心”的銀泰集團，似乎隱藏著重重危機。
從目前已開業(yè)和在建的銀泰城來看，銀泰集團旗下絕大部分購物中心都位于二三線甚至四線城市，并以銀泰百貨為主要依托。就在銀泰集團高歌猛進(jìn)之際，業(yè)界不禁為其擔(dān)憂。在前一輪的城鎮(zhèn)化房地產(chǎn)大舉進(jìn)軍二三線城市之后，這些地區(qū)的商業(yè)已接近飽和，在加上消費能力和經(jīng)濟水平的限制，經(jīng)營將面臨非常大的壓力。再加上商業(yè)項目的投資回報周期較長，如此快速的擴張，對現(xiàn)金流也提出了很高的要求。
其實在銀泰集團之前，寶龍地產(chǎn)就采取“農(nóng)村包圍城市”的擴張寶龍城市廣場，先后遭遇青島、福建等地寶龍城市廣場人氣冷清、經(jīng)營不善。而同樣以二三線甚至四線城市為擴張主力的銀泰城，未來發(fā)展如何，會否重蹈寶龍城市廣場的覆轍，唯有讓市場見證。
押注三四線城市
根據(jù)銀泰集團的官方介紹，銀泰城是作為中高端商業(yè)綜合體，位于一線與二線城市的副中心、或經(jīng)濟發(fā)達(dá)的三線城市核心區(qū)，匯集國內(nèi)外知名品牌購物中心、星級酒店、寫字樓、公寓、住宅等。
自從2013年開始發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)以來，銀泰集團在銀泰城的開發(fā)上可謂快速。2013年，只有杭州銀泰城、浙江海寧銀泰城、杭州城西銀泰城、西安小寨銀泰城四座銀泰城開業(yè)，而在今年上半年，已經(jīng)有5個銀泰城開業(yè)，下半年還計劃開業(yè)五家銀泰城。也就是說，在2014年，將有9座銀泰城開業(yè)。截至2014年6月23日，銀泰集團在建和已建的購物中心已達(dá)30家。
6月24日，銀泰集團在北京宣布，計劃未來十年將打造100座銀泰購物中心，平均每年開出10座左右購物中心。
發(fā)家與浙江的銀泰集團，銀泰城的布局也主要集中在大本營。在今年開業(yè)的5個銀泰城中，四個位于浙江，分布于寧波、臺州、湖州、臨海，在建的銀泰城中，也有杭州、溫州、紹興、金華、慈溪、平陽等地。并將觸角延伸到了陜西西安、安徽合肥、山東淄博、湖北孝感、四川攀枝花。
在銀泰城的布局中，無論是位于浙江的項目還是跨省份發(fā)展，大部分都是位于二三線甚至縣級市，僅有少數(shù)位于類似杭州下沙、杭州城北這些區(qū)域。
上半年開業(yè)的銀泰城中，溫嶺銀泰城和臨海銀泰城所處的都是浙江臺州市下轄的縣級市。而在今年2月份剛奠基的溫州平陽銀泰城，平陽縣相比臨海城市級別還更低，只是溫州市下轄縣，人均消費能力更為低下。
面臨運營管理、現(xiàn)金流挑戰(zhàn)
縱觀銀泰城的商業(yè)模式，以商業(yè)綜合體為形態(tài)，除了購物中心，還包括酒店、寫字樓、公寓、住宅等，銷售公寓、寫字樓、商鋪以回收資金，購物中心則以銀泰百貨作為主力店，配以餐飲、影院等業(yè)態(tài)。
“以售養(yǎng)租”是國內(nèi)大部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的普遍做法，即出售外街商鋪、寫字樓、公寓，保留購物中心核心商業(yè)物業(yè)，而這種做法普遍也存在散售商鋪的招商經(jīng)營困難的問題。銀泰集團的做法也不例外，銀泰城中一般設(shè)有外街商鋪出售，并且被爆出一些違規(guī)的商鋪操作。據(jù)臨海當(dāng)?shù)孛襟w報道，臨海銀泰城將建設(shè)規(guī)劃部門審批用途為丙類庫房的物業(yè)變成地下商鋪進(jìn)行銷售，并出現(xiàn)了“業(yè)主集體要求退房退款”的事件。
在百貨行業(yè)有較長事件積累，并打造了銀泰百貨這一百貨品牌，對于銀泰集團在涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域無疑有著一定的優(yōu)勢。依托于銀泰百貨，無疑為銀泰城的擴張?zhí)峁┮欢ǖ幕A(chǔ)，銀泰百貨對于銀泰城的作用，正如萬達(dá)百貨之于萬達(dá)廣場，不僅作為銀泰城的主力店，其品牌效應(yīng)也為銀泰城的招商起到加速的作用。
不過業(yè)界專家認(rèn)為，在非一二線城市，特別是縣級市或者縣，銀泰百貨由于定位過高，對城市人流吸引能力過于薄弱，客戶資源過于狹窄單一，不足以支撐起整個銀泰城的運營。
此外，雖然銀泰集團很早就涉足百貨領(lǐng)域，但在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面的經(jīng)驗并不算多。而現(xiàn)在，銀泰集團采取快速規(guī)�；�(fù)制的方式進(jìn)行擴張，一年開出10個購物中心項目，其后期的運營管理以及人才支持都將面臨非常大的挑戰(zhàn)。
對于前期投入大、回報期較長的商業(yè)地產(chǎn)而言，企業(yè)擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流投入尤為重要。雖然銀泰商業(yè)作為上市公司，融資渠道相對充足，又有百貨板塊提供現(xiàn)金流。然而，為了保證每年有10個左右購物中心開業(yè)，必須每年不斷的拿地、開發(fā)，據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計，目前銀泰集團有接近18個銀泰城正在開發(fā)，所需投入資金可想而知。（來自：贏商網(wǎng)）
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