紅商網(wǎng)訊：繼濱湖南部“大牌”萬達(dá)和恒大進(jìn)駐后，寶能“姍姍來遲”，濱湖南部商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)一步增多，未來，在這塊商業(yè)地產(chǎn)的“紅海”內(nèi)，寶能城“左右受敵”，危機(jī)在伏，惹人關(guān)注。

　　危機(jī)一：直面“老大哥”恐“左右受擊”

　　5月7日，合肥寶能城“如愿所償”，終于進(jìn)駐濱湖新區(qū)，而業(yè)內(nèi)最為關(guān)注的則是其52萬方體量的商業(yè)，在濱湖商業(yè)日益飽和的情況下，寶能如何“突圍”備受關(guān)注。

　　“以地鐵1號(hào)線南寧路站為中心，3公里內(nèi)已有5個(gè)綜合體。周邊還有萬達(dá)、恒大、中海等商業(yè)綜合體”合肥某品牌房人士表示，“不得不說，目前濱湖區(qū)的商業(yè)綜合體從體量來看是飽和狀態(tài)的。未來市場(chǎng)去化具有很大挑戰(zhàn)。”

　　而對(duì)于寶能城的超高層寫字樓的市場(chǎng)消化更是業(yè)內(nèi)的關(guān)注的焦點(diǎn)，由于寶能城規(guī)劃建設(shè)500米超高層。從目前的商業(yè)寫字樓市場(chǎng)來看，目前也處于一個(gè)趨近“飽和”的狀態(tài)。

　　濱湖某位長期研究樓市的資深網(wǎng)友說，在寶能來到之前，“鄰居”恒大就已經(jīng)入駐，按照規(guī)劃要求，恒大要建造超500米的“安徽第一高樓”，主要產(chǎn)品為白金五星級(jí)酒店、豪華酒店式公寓、五A甲級(jí)寫字樓、商務(wù)式寫字樓和大型綜合商業(yè)區(qū)等。“恒大超高寫字樓，地標(biāo)性建筑，觀景效果好，名聲早已在外”。

　　此外，南部的商業(yè)地產(chǎn)“大佬”萬達(dá)，擁有華東最大的星級(jí)酒店群，1個(gè)六星級(jí)酒店，1個(gè)五星級(jí)酒店，2個(gè)四星級(jí)酒店和3個(gè)三星級(jí)酒店，13萬方大型購物中心，產(chǎn)品類豐富，品牌號(hào)召力大，投資吸附能力強(qiáng)。“一期住宅和公寓都已售罄，二期巨大體量房又將入市，擁有很好的商業(yè)產(chǎn)品的支撐基礎(chǔ)。”

　　面對(duì)周邊的較強(qiáng)對(duì)手，寶能如何應(yīng)對(duì)？而按照規(guī)劃要求，寶能則需要在地塊范圍內(nèi)自持計(jì)容建筑面積不得低于46萬平方米（含五星級(jí)酒店）；必須在高度不低于500米的建筑建成后6個(gè)月內(nèi)，引進(jìn)一家計(jì)容建筑面積不低于6萬平方米的五星級(jí)酒店入駐，該五星級(jí)酒店房屋產(chǎn)權(quán)由競(jìng)得人自行持有。否則，均視為違約。

　　“恒大與萬達(dá)品牌效應(yīng)強(qiáng)，尤其是萬達(dá)自身產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)良，游樂等配套能吸納消費(fèi)。而且萬達(dá)、恒大的寫字樓產(chǎn)品必然先聲奪人，占據(jù)市場(chǎng)領(lǐng)先地位，提前吸納投資、消費(fèi)群體。”有濱湖開發(fā)商認(rèn)為，“大佬”們就在家門口，寶能這個(gè)“后來者”在面臨“先行者”已經(jīng)占據(jù)強(qiáng)大市場(chǎng)的情況下，前景堪憂。

　　危機(jī)二：外地寶能“不溫不火”缺乏消費(fèi)支撐

　　“都是酒店和寫字樓等商業(yè)產(chǎn)品，區(qū)域內(nèi)供大于求，且同質(zhì)化非常嚴(yán)重，即使星級(jí)不一，但在一片產(chǎn)品相仿的區(qū)域內(nèi)，若沒有競(jìng)爭力的產(chǎn)品，怎么戰(zhàn)勝對(duì)手，如何突圍，需要冷靜思考。”濱湖某大型綜合體項(xiàng)目負(fù)責(zé)人分析。

　　據(jù)了解，寶能商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品有“寶能allcity”、CBD型的“寶能環(huán)球匯”、城市綜合體型的“寶能天地”和“寶能廣場(chǎng)”以及社區(qū)型的“寶能新都薈”等。目前，已有兩個(gè)建成并開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目為深圳南山ALLCITY和深圳龍崗ALLCITY。對(duì)于這兩個(gè)項(xiàng)目,市場(chǎng)人士評(píng)價(jià)“不溫不火”四個(gè)字。

　　而在安徽蕪湖的寶能城項(xiàng)目，省城長期從事地產(chǎn)營銷的孫姓業(yè)內(nèi)人士透露，該項(xiàng)目表現(xiàn)很一般,“沒有人氣，商業(yè)氛圍需要長期培育。”

　　“到2014年年中，存量加增量后，合肥寫字樓的可售量將達(dá)到300多萬，這是個(gè)可怕的數(shù)字，恐怕到2016年才能實(shí)現(xiàn)去化。”中奧博聯(lián)前期事業(yè)部總監(jiān)謝理一語道破合肥寫字樓市場(chǎng)的存量尷尬。

　　同時(shí)，在6月6日，寶能城項(xiàng)目附近即將推出濱湖區(qū)BH2014-04號(hào)139.79商住用地推出，坐落濱湖環(huán)湖CBD板塊，濱湖或再添一座城市綜合體。

　　本站觀察發(fā)現(xiàn)，在寶能城附近集結(jié)著40萬方商業(yè)的國購中心、百大濱湖10萬方商業(yè)中心、利港銀河廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目，目前濱湖區(qū)在建和規(guī)劃的商業(yè)綜合體十分密集。同時(shí)在濱湖區(qū)中山路、紫云路和廬州大道附近的多個(gè)住宅項(xiàng)目中，幾乎都配套了商業(yè)，其中萬科藍(lán)山、佳源巴黎都市等項(xiàng)目都有一定比例的商業(yè)。

　　危機(jī)三：寶能瘋狂“圈地”資金鏈引擔(dān)憂

　　南翔文化產(chǎn)業(yè)公司董事長王輝認(rèn)為：“面對(duì)濱湖商業(yè)地產(chǎn)情形，外行人很樂觀、內(nèi)行人很擔(dān)憂。尤其是目前合肥商業(yè)地產(chǎn)面臨嚴(yán)重飽和的狀態(tài)，寫字樓、商超等同質(zhì)化競(jìng)爭加大。還面臨著電商的沖擊。”

　　而寶能2013年對(duì)外宣布，將用5年時(shí)間，投資1200億元，至2018年開發(fā)建設(shè)40座創(chuàng)新型購物中心，全部統(tǒng)一自持經(jīng)營。按此計(jì)算，寶能集團(tuán)平均每年的投資都將超過200億元，并且全部統(tǒng)一自持經(jīng)營，這對(duì)任何企業(yè)而言，發(fā)展如此體量的商業(yè)地產(chǎn)都將面臨極大的資金壓力。

　　“先必須搞清楚一個(gè)問題，只有在寸土寸金的黃金地段建摩天大樓才有價(jià)值。”房地產(chǎn)專家周忻曾在接受媒體采訪時(shí)指出：“如果地段不值錢那是在浪費(fèi)建筑成本，這是一個(gè)簡單的道理！”

　　“歡樂城、松芝萬象城......在合肥已有商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商因資金問題出現(xiàn)爛尾的現(xiàn)狀。”業(yè)內(nèi)分析人士指出，很多企業(yè)都想進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，但市場(chǎng)無法快速消化體量巨大的寫字樓、購物中心。在激烈的競(jìng)爭下，中間任何一個(gè)環(huán)節(jié)出了問題，比如銷售不暢，就有可能造成資金鏈斷裂，其后果是不堪設(shè)想的。
　（來源：365地產(chǎn)家居網(wǎng)）

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