紅商網(wǎng)訊：沒人能否認，把握時機，對于企業(yè)的命運有多么重要。2002年進京，默默深耕京南西紅門區(qū)域十多年，鴻坤地產(chǎn)給人留下了低調(diào)沉穩(wěn)的印象，既不跟風闖蕩二三線城市，也不拿一塊高價地，卻在“大北京”悄悄布局近2000多畝土地。從2013年60億的銷售業(yè)績到2014年158億的目標，令業(yè)內(nèi)咋舌。
西紅門商圈12年巨變一朝露臉
對于西紅門地區(qū)的巨變，袁櫻可能是最有發(fā)言權(quán)的居民之一。2002年，剛剛大學畢業(yè)的她以2280元/平米的價格獲得了瑞海家園的購買資格。12年過去，荒涼的“農(nóng)村”蹤影不再，取而代之的是一座“新城”。隨著宜家購物中心的開業(yè)，CDD創(chuàng)意港進入招商階段，銅鑼灣的各色路旗在興華大街迎風招展，看來布局了近10年的西紅門商圈這次真的要火了。與此同時，鴻坤廣場購物中心的豪華外立面也迅速抓住了袁櫻等社區(qū)居民的眼球。這個足以滿足當?shù)鼐用裣M需求的商業(yè)綜合體，不早不晚，來得正是時候。
用鴻坤地產(chǎn)執(zhí)行董事朱燦的話說，“有人的地方就會有消費，開發(fā)商要把商業(yè)做好，就必須持有它。”
5月啟動全國招商、12月圣誕季正式開業(yè)，涵蓋餐飲、超市、購物、影院、親子娛樂等多個業(yè)態(tài)的鴻坤廣場購物中心，其實只是鴻坤自持商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略的開端。據(jù)朱燦透露，位于門頭溝和涿州的第二個、第三個商業(yè)綜合體項目即將啟動。顯然，進一步加大一線、甚至1.5線城市商業(yè)物業(yè)的規(guī)模，已成為鴻坤的一大發(fā)展方向。
堅守最初戰(zhàn)略 落子環(huán)京并非偶然
2013年對于鴻坤地產(chǎn)而言是收獲頗豐的一年，在林語墅等熱銷項目的帶動下，鴻坤以60億的銷售業(yè)績?nèi)胫靼購姺科蟮?3名。在2014年158億銷售額、“十年千億”的大目標背后，不少業(yè)內(nèi)人士不禁要問一句“憑什么”？
或許一組數(shù)據(jù)可以回答：鴻坤地產(chǎn)在涿州的項目鴻坤·理想灣2013年4月份拿地至今，銷售額已達19億；另一個數(shù)據(jù)來自鴻坤地產(chǎn)在三亞的項目鴻坤·山海墅，今年一季度，成交483套，銷售額6.5億元，成為三亞的銷售冠軍。
良好的市場表現(xiàn)帶給鴻坤充足的信心。
據(jù)了解，2014年，鴻坤18盤聯(lián)動，包括40多萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)及26萬平方米的產(chǎn)業(yè)園。僅在“大北京”區(qū)域，鴻坤就有15個項目于今年入市銷售。產(chǎn)品線覆蓋了高端豪宅、品質(zhì)剛需、低密度休閑和主題休閑度假產(chǎn)品等。多盤聯(lián)動加上環(huán)京區(qū)域協(xié)同發(fā)展深化的利好，鴻坤的158億元銷售目標底氣十足。
數(shù)據(jù)的背后，是鴻坤一貫堅持的區(qū)域戰(zhàn)略。
“預(yù)則立，不預(yù)則廢。”《禮記》中的這句話或可更深入地回答“憑什么”的問題，而且，鴻坤地產(chǎn)也正是這么做的。
因為很早就預(yù)見了環(huán)京區(qū)域的發(fā)展，就像鴻坤提出的口號，“善建價值、善見未來”；鴻坤提前布局環(huán)北京圈。2009年鴻坤入駐香河，彼時香河區(qū)域還處在蓄勢階段，鴻坤所拿地塊旁邊的某項目價格才3000元/平方米上下,而目前香河的房產(chǎn)均價已達到7000元/平方米左右。
不只是香河，鴻坤在進入?yún)^(qū)域前都要做深度考察和調(diào)研。一是通過了解政府的規(guī)劃和未來可能的產(chǎn)業(yè)布局，以此判斷區(qū)域未來的發(fā)展方向和可能的發(fā)展程度。二是更具體的前期調(diào)研，通過考察區(qū)域的產(chǎn)業(yè)、人口規(guī)模及流動、生活配套、交通條件等來判斷區(qū)域的發(fā)展?jié)摿�。正是預(yù)見到北京向著大都市圈的方向發(fā)展，產(chǎn)業(yè)和人口會逐漸輻射和外溢，鴻坤很早就開始布局環(huán)京區(qū)域，在北京周邊儲備了大量土地。所以說鴻坤的“善見”不是沒有根據(jù)。
篤定則是鴻坤另一個品質(zhì)。2002年，鴻坤起于北京，以后的十多年，鴻坤一直深耕大北京區(qū)域，在外地大規(guī)模的開發(fā)區(qū)域只有海南。而且鴻坤一直堅持不拿地王。
北京的限購政策出臺后很多企業(yè)去了三四線城市，但是鴻坤堅持選擇留在北京。從去年開始，由于三四線城市風險逐漸顯現(xiàn)，一些企業(yè)又回到一線城市，在北京展開激烈的土地爭奪戰(zhàn)，但是鴻坤始終沒有參與爭奪地王。“在北京環(huán)京區(qū)域我們大概有將近2000畝土地，在他們回歸的時候，我們的戰(zhàn)略布局已經(jīng)完成。” 朱燦覺得當初的堅持沒錯。
低成本融資 多元化布局
今年，隨著銀行對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的收緊，融資趨難成為地產(chǎn)商不得不面對的問題，這也給市場帶來不少的悲觀情緒。但是鴻坤在這方面卻沒有過多的擔心。
控制風險是銀行和金融類機構(gòu)在提供資金時首先考慮的問題，那么鴻坤的自信來自哪里呢？
“給銀行和資金方以信心。”朱燦一語道破。市場出現(xiàn)分化和風險之后，銀行和金融機構(gòu)會根據(jù)企業(yè)的市場表現(xiàn)來決定是否給予資金支持，一個成功的項目可以給銀行和機構(gòu)帶來很好的信心。“隨著鴻坤·理想灣項目的熱銷，目前二期的啟動已經(jīng)有很多家銀行表達了合作意向，因為他們看到我們的風險比較低。”朱燦介紹。
不僅不擔心資金，鴻坤還將融資成本控制得比較低。目前鴻坤的融資成本控制在10%以內(nèi)，這個比例在內(nèi)地的非上市房企里，算是比較低的。
較低的融資成本同鴻坤多元化的融資渠道有關(guān)。除了銀行提供的資金，鴻坤也會從基金和信托機構(gòu)得到投資支持。此外，鴻坤自己在創(chuàng)投行業(yè)也很有建樹，鮮為人知的是，國內(nèi)最早開放有限合伙的時候，鴻坤就注冊有限合伙的股份投資基金，先后投資30多家企業(yè)，目前上市的有5家。創(chuàng)投有很高的年回報率，特別是2009-2010年創(chuàng)業(yè)板很火的時候，鴻坤能獲得好幾倍的投資回報。
多元化布局也是鴻坤悄然推進的，據(jù)了解，未來鴻坤將加大商業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投入，并且堅持自己持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)。值得注意的是，鴻坤的持有不是簡單“收租”，而是用心經(jīng)營，為今后的商業(yè)運營積累條件和經(jīng)驗。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，鴻坤也在穩(wěn)步推進，大興是北京的農(nóng)村金融試點示范區(qū)，所以進入大興的時候，鴻坤也參與了區(qū)域內(nèi)的金融投資。
目前，鴻坤也在同比較大的金融機構(gòu)和類金融機構(gòu)談合作，對一些有發(fā)展?jié)摿Φ男∥⑵髽I(yè)，會提供資金和稅務(wù)支持。“地產(chǎn)、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)都是聯(lián)動、互通的，產(chǎn)城聯(lián)動，這也符合生活需求，在大都市周圍，產(chǎn)城模式將是一個趨勢。”朱燦如是說。（來自：法制晚報）
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