紅商網(wǎng)訊：在大型商業(yè)項(xiàng)目大舉進(jìn)軍之時(shí)，處于空白區(qū)的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目成為商家發(fā)力點(diǎn)。作為綠地集團(tuán)旗下的第一個(gè)社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，大興綠地繽紛城已開(kāi)業(yè)近兩個(gè)年頭。今年底，京城第二個(gè)“繽紛城”將在房山開(kāi)業(yè)。在綠地商業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理助理、綠地商管公司北方區(qū)域總經(jīng)理王智明看來(lái)，作為綠地的第一個(gè)項(xiàng)目，大興繽紛城已取得成功，未來(lái)綠地還將在社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目上進(jìn)行深耕，打造可持續(xù)性的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　引領(lǐng)消費(fèi)需求

　　打造社區(qū)商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，引導(dǎo)消費(fèi)意識(shí)成關(guān)鍵。在王智明看來(lái)，商業(yè)在迎合消費(fèi)的基礎(chǔ)上，還需引領(lǐng)消費(fèi)，滿足消費(fèi)者需求的提升和生活方式的改變。

　　在王智明看來(lái)，像大興這樣地區(qū)的消費(fèi)者之前品牌意識(shí)相對(duì)較差，但并不代表消費(fèi)者沒(méi)有品牌需求。據(jù)了解，大興繽紛城40%的品牌都是首次進(jìn)入大興。在今年即將開(kāi)業(yè)的房山繽紛城項(xiàng)目，綠地將引入漢堡王、必勝客、優(yōu)衣庫(kù)等品牌首次進(jìn)入房山。

　　引導(dǎo)消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)能為商家?guī)��?lái)巨大的發(fā)展空間。在大興繽紛城招商之初，綠地規(guī)劃需要一家茶餐廳，在其看來(lái)，茶餐廳深受家庭和年輕人的喜歡，但由于該項(xiàng)目位于南五環(huán)以外的大興，成熟的茶餐廳品牌并不愿意前往。王智明表示，招商團(tuán)隊(duì)并未因此放棄，而是通過(guò)與合作伙伴合作創(chuàng)立新的茶餐廳品牌，從而保證茶餐廳項(xiàng)目的正常進(jìn)入。目前，此品牌已通過(guò)大興的項(xiàng)目成長(zhǎng)起來(lái)，在北京市場(chǎng)已有四家門(mén)店。

　　主動(dòng)分析調(diào)整

　　一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的成功開(kāi)業(yè)只是剛開(kāi)始，只有后期真正運(yùn)營(yíng)成功才是真正的成功。王智明表示，社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后將會(huì)面臨部分品牌商家不適應(yīng)或者出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難等問(wèn)題，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)在規(guī)劃初期及后期運(yùn)營(yíng)中，需通過(guò)數(shù)據(jù)分析主動(dòng)進(jìn)行調(diào)整。

　　在王智明看來(lái)，社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目在規(guī)劃初期需對(duì)周邊進(jìn)行詳盡的市場(chǎng)調(diào)研，了解這個(gè)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，一般范圍在3-5公里，更遠(yuǎn)則無(wú)太大意義。開(kāi)業(yè)后則需對(duì)每個(gè)商家的客流、坪效、銷(xiāo)售占比、租售比進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。通過(guò)分析，商場(chǎng)一方面主動(dòng)幫助面臨困難的商家進(jìn)行主動(dòng)調(diào)整，對(duì)于個(gè)別不能有效提高的商家則需做招商后備。

　　作為城中心的購(gòu)物中心，零售、餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)比例一般為5：3：2，但通過(guò)數(shù)據(jù)分析，王智明認(rèn)為，社區(qū)型購(gòu)物中心則需打破此常規(guī)比例。王智明表示，城中心購(gòu)物中心需要承租能力較高的服裝業(yè)態(tài)做支撐，社區(qū)型購(gòu)物中心則需調(diào)低服裝業(yè)態(tài)比例，其定位是生活的、家庭的、休閑的。對(duì)于“高大上”的品牌，消費(fèi)者還是會(huì)到城中心購(gòu)物中心消費(fèi)。

　　此外，與動(dòng)輒數(shù)10萬(wàn)平方米體量的大型購(gòu)物中心不同，社區(qū)型購(gòu)物中心一般只有幾萬(wàn)平方米。在王智明看來(lái)，小體量的購(gòu)物中心品牌豐富度將大幅降低，但減小同業(yè)態(tài)間商家的競(jìng)爭(zhēng)程度，也為商場(chǎng)提供較大的調(diào)整空間。

　　形成經(jīng)營(yíng)意識(shí)

　　購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)本質(zhì)是出租商鋪，在此之前并不參與每家商戶的日常經(jīng)營(yíng)，但目前購(gòu)物中心還需提高經(jīng)營(yíng)意識(shí)。王智明表示，購(gòu)物中心還需參與到商家的經(jīng)營(yíng)當(dāng)中，甚至要參與到商家的設(shè)計(jì)、布局、陳列、貨品等方面，并給出相應(yīng)的建議。

　　在此之前，購(gòu)物中心多采用收取租金的方式獲取利潤(rùn)。目前，購(gòu)物中心開(kāi)始采取租金和扣點(diǎn)聯(lián)合的方式。在王智明看來(lái)，目前購(gòu)物中心開(kāi)始加大餐飲和體驗(yàn)式業(yè)態(tài)比例，雖然這些業(yè)態(tài)整體承租能力較低，但若整體經(jīng)營(yíng)好了，購(gòu)物中心仍能獲得可觀的利潤(rùn)。

　　在電商浪潮的沖擊下，社區(qū)型購(gòu)物中心還需與線上相融合，但大量的“死粉”并無(wú)意義。王智明表示，社區(qū)型購(gòu)物中心還需通過(guò)線上線下活動(dòng)與周邊目標(biāo)消費(fèi)者產(chǎn)生互動(dòng)。

　　據(jù)了解，2012年6月，大興項(xiàng)目開(kāi)業(yè)初期日均客流只有七八千人，2013年則增加至兩萬(wàn)人，今年一季度日均已接近3萬(wàn)人，周末甚至達(dá)到4萬(wàn)人。
　�。ū本┥虉�(bào) 記者 王運(yùn)）

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