紅商網(wǎng)訊：世邦魏理仕中國區(qū)投資物業(yè)部聯(lián)席主管鐘德堯認為，未來商業(yè)地產(chǎn)融資方式將從傳統(tǒng)融資方式轉(zhuǎn)向直接融資，包括REITs(房產(chǎn)信托基金)。

　　海印股份信托收益權(quán)專項資產(chǎn)計劃獲批，內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化再次蠢蠢欲動。

　　4月20日，廣東海印公告稱，中國證監(jiān)會已核準中信建投[-2.41%]設立海印股份信托受益權(quán)專項資產(chǎn)管理計劃，并發(fā)售優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券和次級資產(chǎn)支持證券的申請。

　　這意味著，監(jiān)管層歷經(jīng)一年醞釀，海印股份以物業(yè)租金收益為標的的專項資產(chǎn)計劃最終獲批，這也是國內(nèi)首宗商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的破冰之作。

　　世邦魏理仕中國區(qū)投資物業(yè)部聯(lián)席主管鐘德堯認為，未來商業(yè)地產(chǎn)融資方式將從傳統(tǒng)融資方式轉(zhuǎn)向直接融資，包括REITs(房產(chǎn)信托基金)。

　　首單資產(chǎn)證券化成行

　　隨著證監(jiān)會對房企再融資的逐漸松綁，房地產(chǎn)行業(yè)迎來新一波融資熱潮，海印股份定向增發(fā)獲批之后，其商業(yè)地產(chǎn)專項資產(chǎn)計劃亦被放行。

　　根據(jù)海印股份的公告，公司在4月17日通過委托方中信建投收到中國證券監(jiān)督管理委員會出具的《關(guān)于核準中信建投證券股份有限公司設立海印股份信托受益權(quán)專項資產(chǎn)管理計劃的批復》。該批復文件稱，核準中信建投設立海印股份信托受益權(quán)專項資產(chǎn)管理計劃，并發(fā)售優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券和次級資產(chǎn)支持證券的申請。

　　中國證監(jiān)會對《海印股份信托受益權(quán)專項資產(chǎn)管理計劃之說明書》等多項方案，以及計劃的信用增級安排無異議。

　　2013年5月17日，海印股份宣布正式通過中信建投證券股份有限公司申請設立海印股份專項資產(chǎn)管理計劃，以旗下15家商業(yè)物業(yè)未來5年的經(jīng)營收益構(gòu)建信托受益權(quán)作為基礎資產(chǎn)，借助資產(chǎn)證券化的方式提前兌現(xiàn)未來經(jīng)營現(xiàn)金流。

　　根據(jù)當時計劃，海印股份將把這14家商業(yè)物業(yè)未來五年的凈租金收入作為還本付息的依據(jù)，并以此融資不超過16億元。

　　根據(jù)去年11月5日的公告，中信建投證券提交設立海印股份信托受益權(quán)專項資產(chǎn)管理計劃的申請材料于11月4日獲得證監(jiān)會受理。

　　今年1月，海印股份對專項計劃作出調(diào)整，將融資金額由16億元調(diào)整為15億元，以旗下14個商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營收益作為主要還款來源并提供質(zhì)押擔保。

　　該融資計劃歷時近一年獲批，海印股份董事長邵建明在2013年股東大會上直言：“在過去五年的公司資產(chǎn)證券化中，真正商業(yè)物業(yè)證券化第一家是海印股份。”

　　批復文件顯示，該計劃存續(xù)期為5年。計劃優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券的面值總計不得超過14億元。

　　優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券應當全部面向機構(gòu)投資者銷售。次級資產(chǎn)支持證券須全部售予海印股份。資產(chǎn)支持證券的投資者合計不得超過200人。

　　多家開發(fā)商備戰(zhàn)

　　海印股份的資產(chǎn)證券化嘗試得以成行，這也讓國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商看到了曙光，招商地產(chǎn)[2.33% 資金 研報]近日傳出亦有意以旗下商業(yè)資產(chǎn)進行再融資。

　　近日，《第一財經(jīng)日報》記者從有關(guān)人士處獲悉，招商地產(chǎn)正在醞釀將部分商業(yè)資產(chǎn)進行資本化改造，以探索商業(yè)地產(chǎn)的進入與退出方式。

　　招商地產(chǎn)4月15日發(fā)布公告，公司擬將旗下位于深圳的蛇口科技大廈、招商科技大廈二期、花園城數(shù)碼大廈、蛇口花園城商業(yè)中心、新時代廣場五項資產(chǎn)及出資300萬現(xiàn)金，分別設立五家子公司，并對五項資產(chǎn)及其成立的五家子公司100%股權(quán)進行價值評估。五家子公司成立后，全部股權(quán)將在產(chǎn)權(quán)交易所進行公開掛牌并轉(zhuǎn)讓。

　　上述知情人士透露，招商地產(chǎn)的主要目的是為盤活旗下現(xiàn)有的成熟物業(yè)，為未來對商業(yè)地產(chǎn)的進一步資本運作做好準備。

　　此外，有媒體報道稱，證監(jiān)會今年1月正式批復了中信證券通過旗下發(fā)起設立的非公募基金全資子公司，以不低于50.4億元的價格接收持有北京、深圳兩地中信證券大廈房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的兩家全資子公司的全部股權(quán)，并擬對此進行不動產(chǎn)證券化業(yè)務。

　　盛富資本和協(xié)縱國際總裁黃立沖認為，中信證券此次發(fā)起的不動產(chǎn)證券化計劃，它還算不上真正REITs，但它是股權(quán)類REITs產(chǎn)品。

　　實際上，隨著金融、基建等行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的不斷推出，從2005年開始，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化討論就已展開，近年來國內(nèi)多家房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都有意嘗試，但政策對此一直未能放開。

　　早在2007年，華僑城地產(chǎn)通過以其深圳本部的部分收益型物業(yè)，包括商鋪、寫字樓、廠房和國際公寓等物業(yè)的未來5年租金收益，委托中信信托發(fā)行財產(chǎn)信托產(chǎn)品，當時的這種融資方式被業(yè)界稱為“準REITs”。

　　此后的2012年，為突破融資難題，華僑城又將歡樂谷的門票收入作為一種資產(chǎn)抵押的專項資產(chǎn)管理計劃，獲得證監(jiān)會批復。

　　以歡樂谷門票為基礎發(fā)行融資憑證，合計募集資金18.5億元，這也是華僑城首次進行資產(chǎn)證券化融資嘗試。

　　當時，華僑城表示，公司希望通過該產(chǎn)品的推出，為未來旗下商業(yè)物業(yè)、酒店以及其他景區(qū)的融資開拓新路徑。

　　實際上，包括萬科在內(nèi)，進軍商業(yè)地產(chǎn)并非只為商業(yè)而商業(yè)，而是想孵化其資產(chǎn)證券化的管理模式。鐘德堯認為，在未來商業(yè)地產(chǎn)融資方式中，REITs等房地產(chǎn)多元化融資模式在未來勢必得到蓬勃的發(fā)展。（來自：第一財經(jīng)網(wǎng)）

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