不過，由于地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)格較為激進(jìn)，上述300億地產(chǎn)項(xiàng)目正在多處爆發(fā)逾期或壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

　　繼媒體爆出宜信在東北地區(qū)有8億壞賬之后，宜信卓越財(cái)富投資管理（北京）有限公司（下稱“宜信卓越財(cái)富”）發(fā)行的即將于下月到期的杭州某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也存在潛在的逾期或壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

　　杭州3億商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)潛在

　　跟蹤的上述商業(yè)物業(yè)，來自上海一家專業(yè)開發(fā)保障性住房的小型房地產(chǎn)開發(fā)公司，定位于高端寫字樓項(xiàng)目。項(xiàng)目從2011年11月開始正式施工，計(jì)劃于2013年10月達(dá)到可預(yù)售狀態(tài)，于2014年4月前后竣工，2014年7月正式交付業(yè)主。

　　該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的還款來源為辦公樓的預(yù)售回款，以及該開發(fā)商在上海某處的動(dòng)遷安置房項(xiàng)目回款作為還款來源。

　　但有接近該開發(fā)商的消息人士對(duì)透露，目前該辦公樓還沒建成，辦公樓也并沒有預(yù)售出去。不僅如此，該開發(fā)商在上海的動(dòng)遷安置房項(xiàng)目也面臨著到期不能及時(shí)回款、資金兌付一再延期的情況。

　　不過，該項(xiàng)目介紹書顯示，宜信有6億土地和在建工程及項(xiàng)目公司51%的股權(quán)作為抵押。

　　上述與宜信地產(chǎn)有合作的基金管理公司人士稱，宜信這兩年在地產(chǎn)項(xiàng)目上的風(fēng)格激進(jìn)，涉足很多三四線城市的地產(chǎn)項(xiàng)目。宜信在遼寧的阜新、撫順發(fā)行了四五個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，給到開發(fā)商的總體資金成本在30%左右。

　　宜信被曝出有8億元貸款已經(jīng)壞賬，貸款主體已遭到多起訴訟，宜信即使申請(qǐng)資產(chǎn)保全，也很難追回全部欠款。經(jīng)過一天的內(nèi)部調(diào)查，宜信公司在當(dāng)日下午回復(fù)稱，公司在東北地區(qū)開展的多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總規(guī)模遠(yuǎn)未達(dá)到8億元。宜信與各項(xiàng)目合作方定期進(jìn)行項(xiàng)目調(diào)查和跟進(jìn)，目前各項(xiàng)目均正常運(yùn)作，并未發(fā)現(xiàn)某些網(wǎng)絡(luò)媒體所講的造假和跑路情況。

　　有限合伙層層“嵌套”

　　與一般的第三方理財(cái)公司代銷地產(chǎn)信托、地產(chǎn)有限合伙相比，宜信介入了利潤空間更為豐厚的地產(chǎn)有限合伙基金的發(fā)行上。由于宜信是P2P起家，客戶積累也主要是那些可投金額在10萬元至30萬元的群體，而有限合伙企業(yè)的總?cè)藬?shù)又不能超過50人。因此針對(duì)那些動(dòng)輒上億的房地產(chǎn)項(xiàng)目，宜信需要用多個(gè)有限合伙企業(yè)來一層層地“嵌套”，從而達(dá)到化整為零的目的。

　　以上述杭州商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為例，宜信會(huì)在其投資者層面就成立多個(gè)有限合伙企業(yè)，然后這些有限合伙企業(yè)作為LP與該房地產(chǎn)開發(fā)商控制的一家投資管理公司又組成10個(gè)子基金。之后，這10個(gè)子基金又作為LP，與宜信卓越財(cái)富投資管理有限公司（GP）組成宜信財(cái)富-XX地產(chǎn)基金（有限合伙）。后者再通過一家銀行向該房地產(chǎn)開發(fā)商做委托貸款。

　　在該基金中，宜信給的投資額度為30萬~50萬元，投資金額預(yù)期年化收益率為8%，50萬~100萬元的為8.5%，100萬元以上的為9%，基金成立半年后可以贖回。

　　盡管收益率并不吸引人，但業(yè)內(nèi)人士透露，宜信的地產(chǎn)有限合伙基金依然銷售非常火爆。“都是宜信自己在賣，他們積累了一定品牌，客戶基數(shù)又多，因此銷售能力非常強(qiáng)大，很快就能賣完。”

　　一位業(yè)內(nèi)人士向介紹，宜信地產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)與歌斐資產(chǎn)地產(chǎn)基金的結(jié)構(gòu)模式相同，在這樣的有限合伙企業(yè)中，基金的管理人為宜信，一旦項(xiàng)目最后出現(xiàn)問題，宜信需要去處置開發(fā)商抵押的資產(chǎn)。但一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)在于，由于在建工程不能向非金融機(jī)構(gòu)抵押，因此多是將資產(chǎn)抵押到委貸銀行名下，而一旦出現(xiàn)問題，通過銀行去處置抵押資產(chǎn)手續(xù)極其繁雜。（來自：中研網(wǎng)）

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