紅商網(wǎng)訊：日前，李嘉誠(chéng)之子李澤楷旗下盈大地產(chǎn)落實(shí)以72.01億（港幣，下同）出售北京盈科中心予泰國(guó)華僑吳繼泰的基匯資本。

　　兩父子在內(nèi)地的出售物業(yè)行動(dòng)，在短短一年內(nèi)，累計(jì)已超過(guò)200億元。

　　近年李嘉誠(chéng)父子先后在內(nèi)地及香港出售貴重物業(yè)，不斷清空兩地資產(chǎn)，實(shí)則源于以下八個(gè)理由：

　　NO.1 不斷惡化的商業(yè)環(huán)境

　　內(nèi)陸現(xiàn)在的商業(yè)環(huán)境跟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還相差甚遠(yuǎn)，教育、醫(yī)療、公共設(shè)施、經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域多被政府操控，國(guó)有企業(yè)壟斷所有優(yōu)質(zhì)資源，民營(yíng)企業(yè)生存艱難。不止李嘉誠(chéng)家族，不少內(nèi)陸企業(yè)家也已經(jīng)“用腳投票”作出選擇，轉(zhuǎn)移資產(chǎn)到海外投資。

　　NO.2 抄底逃頂?shù)馁Y產(chǎn)騰挪

　　“棄中、棄港投歐洲”的動(dòng)作自于李嘉誠(chéng)對(duì)內(nèi)地及香港經(jīng)濟(jì)格局和商業(yè)環(huán)境發(fā)展趨勢(shì)的判斷。

　　2013年李嘉誠(chéng)旗下和黃的收益總額為4129 .33億港元，按地區(qū)劃分，歐洲貢獻(xiàn)41%（當(dāng)中英國(guó)占17%），超過(guò)第二名中國(guó)香港的15%。由此看來(lái)，7年前已在英國(guó)廣布生意的李氏家族可謂抄底歐洲，先知先覺(jué)。

　　NO.3 過(guò)時(shí)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)困境

　　李嘉誠(chéng)家族所擁有的一批城市核心區(qū)物業(yè)，在當(dāng)今的商業(yè)環(huán)境中已缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。以這次出售的盈科中心為例，該建筑落成于上世紀(jì)末，無(wú)論是設(shè)計(jì)風(fēng)格還是建筑結(jié)構(gòu)都帶著上世紀(jì)的烙印，處在三里屯商圈的邊沿，在大批量的現(xiàn)代化建筑面前顯得有點(diǎn)格格不入。自2011年10月底太平洋百貨宣布撤出盈科中心后，自地下一層至地面五層共計(jì)6層的物業(yè)一直未能租出，至今已空置超過(guò)2年時(shí)間。

　　NO.4 商辦物業(yè)的回報(bào)衰減

　　商辦物業(yè)的市場(chǎng)去化速度持續(xù)放緩，在中國(guó)尤其北京這樣的市場(chǎng)中，商辦物業(yè)的市場(chǎng)去化速度在放緩。在反腐倡廉等大背景下，高凈值人群對(duì)此類物業(yè)的依賴度在下滑。在歐美經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的背景下，北京物業(yè)市場(chǎng)的海外租客心態(tài)也在發(fā)生變化。尤其在目前京津冀一體化下，北京商辦物業(yè)的重心在逐漸南移。這些要素都能改變北京市場(chǎng)商辦物業(yè)投資回報(bào)率的大小。

　　李嘉誠(chéng)在2013年8月以26億元出售的廣州西城都薈廣場(chǎng)項(xiàng)目回報(bào)率只有7%，而2014年初出售的南京國(guó)際金融中心大廈的回報(bào)率連5%都不到，這些項(xiàng)目的回報(bào)率均低于長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的平均凈資產(chǎn)收益率15%。

　　NO.5 歐美經(jīng)濟(jì)的持續(xù)復(fù)蘇

　　各種跡象表明，目前歐洲經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)正在回穩(wěn)，美國(guó)消費(fèi)水平也在不斷提高，同時(shí)亞洲貿(mào)易也在健康發(fā)展。有跡象表明，中國(guó)主權(quán)財(cái)富基金中投公司等一些重量級(jí)的主權(quán)基金從去年年底開始縮減對(duì)于能源資源類企業(yè)的投資，轉(zhuǎn)而押寶美歐經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，將更多資金投入美國(guó)的私募股權(quán)基金、房地產(chǎn)以及其他美元資產(chǎn)。

　　NO.6 企業(yè)文化的歷史因素

　　和黃曾在2007年2月的報(bào)告中表示，和黃在香港以外的地區(qū)很少有大投資，而英國(guó)被選擇是出于兩個(gè)原因，一方面，和黃的高級(jí)管理層對(duì)英國(guó)法律和商業(yè)規(guī)則、英語(yǔ)語(yǔ)言和文化更為熟悉。而目前來(lái)看，英國(guó)依然是李嘉誠(chéng)最熟悉的投資選擇。

　　N0.7 資產(chǎn)獲利的經(jīng)濟(jì)因素

　　此次盈大在完成出售北京盈科中心套現(xiàn)后，在扣除將會(huì)支付母公司可換股票據(jù)24.2億元，其資產(chǎn)凈值將由原先的54.99億元，膨脹至約102.8億元。 每股資產(chǎn)凈值將由原先的13.83元，大幅抽高至25.85元。以昨日收市價(jià)6.66元，現(xiàn)價(jià)較資產(chǎn)凈值折讓幅度，將由51.8%，提高至74.2%。

　　而和黃日前出售屈臣氏部分股權(quán)，套現(xiàn)440億港元的舉動(dòng)，也是出于向東南亞零售業(yè)擴(kuò)張的業(yè)務(wù)目的。同時(shí)，瑞信最新研究報(bào)告估計(jì)，包括屈臣氏集團(tuán)在內(nèi)，和記黃埔未上市資產(chǎn)高達(dá)5271億港元，隨著公司由買家變賣家以釋放價(jià)值，有望成為新的股價(jià)催化劑。

　　N0.8 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的審慎態(tài)度

　　李嘉誠(chéng)本人曾在2013年指出，香港內(nèi)地房?jī)r(jià)太高，投資有風(fēng)險(xiǎn)。而且，他特別指出，香港地價(jià)高，已看到不健康的趨勢(shì)。內(nèi)地房地產(chǎn)過(guò)去持續(xù)上漲，往往以高于市值的價(jià)格也無(wú)法投得土地。（來(lái)自：中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)）

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