紅商網(wǎng)訊：“凈利潤上百億了，厲害！”面對3月31日出爐的保利地產(chǎn)2013年業(yè)績報告，蘭德咨詢總裁宋延慶在其微博上喊出的第一句話。
相信保利地產(chǎn)這份姍姍來遲的年報讓不少業(yè)內(nèi)人士等著甚為捉急，以至于宋延慶在喊話之后隨即吐露心聲：建議保利地產(chǎn)的董秘再勤快點兒，統(tǒng)計速度再快點兒，明年年報再早點兒。
來看看這份鮮亮的業(yè)績：保利地產(chǎn)2013年實現(xiàn)營業(yè)收入923.56億元，同比增長34.03%；歸屬于上市公司股東的凈利潤107.47億元，同比增長27.36%，這是其2006年上市以來首次盈利突破百億。
銷售方面，2013年全年實現(xiàn)簽約金額1252.89 億元，同比增長23.15%，市場占有率達1.54%，銷售同比增幅超過萬科的21%、恒大的8.8%。
但與喜人的業(yè)績相左的，是保利地產(chǎn)自去年9月開始持續(xù)單邊下行的股價，最低時曾跌破7元/股。
保利地產(chǎn)董事兼總經(jīng)理朱銘新不無憂傷地表示，管理層對公司的股價表現(xiàn)不滿意。在業(yè)績發(fā)布后的4月1日，保利地產(chǎn)收報7.7元，宋廣菊說，她心目中的股價應(yīng)為14元左右。
大股東與高管增持58萬股護盤
受杭州樓市降價和部分銀行停貸沖擊，A股地產(chǎn)板塊狼藉一片，保利地產(chǎn)的市凈率一度跌到1倍以下。二級市場上，保利地產(chǎn)股價已經(jīng)連續(xù)下跌6個月，2月25日盤中觸及6.64元，創(chuàng)自2011年10月下旬以來28個月新低。
保利地產(chǎn)隨即披露，公司實際控制人保利集團當(dāng)日增持公司40萬股，占公司總股本的0.0056%。此后公司高管層也出手增持了18萬股。
2013年報顯示，截至去年末，保利地產(chǎn)每股凈資產(chǎn)為7.09元，因此有觀點認為，此次大股東和高管的增持頗有力挽公司股價不“破凈”的意味。
有一個微妙的變化是，保利地產(chǎn)前十大股東名單中，在去年三季度末分列第四位和第七位的社�；鹚牧闫呓M合和社保基金四零二組合雙雙退出，表明其在去年四季度進行了減持，數(shù)據(jù)顯示減持超過持股數(shù)70%。顯然，股價的連續(xù)下行，已經(jīng)影響到了個別股東的投資信心。
經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額再次轉(zhuǎn)負
另一個值得注意的變化是，保利地產(chǎn)2013年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-97.54億元，同比大幅下降415.40%。這一現(xiàn)金流指標在去年剛剛扭負為正，今年卻再次變?yōu)樨摂?shù)。（從2010年到2013年，保利地產(chǎn)的經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流量凈額分別是-223億、-79億、30億、-97.54億。）
對此，保利地產(chǎn)表示，主要是期內(nèi)地價、工程款、稅金支出及與聯(lián)營、合營企業(yè)往來增加所致。
業(yè)內(nèi)對于現(xiàn)金流的看法一直存在爭議，一種觀點認為，處在高速擴張期的企業(yè)，融資渠道單一，投資數(shù)額大增，致使現(xiàn)金流一直為負，是一個非常危險的信號，這要求企業(yè)有很強的融資能力，否則后續(xù)發(fā)展會出現(xiàn)問題；另一種觀點則認為，現(xiàn)金流為負說明公司的現(xiàn)金利用率處在較高的水平，對于正在高速增長階段的企業(yè)來說，現(xiàn)金流的正負并不能代表公司的經(jīng)營狀況的好壞。
宋廣菊也曾強調(diào)，在“十二”五期間，保利地產(chǎn)還是將自己定位成一個成長型的企業(yè)，能保持每年經(jīng)營業(yè)績20%-30%的增長，今后也仍然能保持這樣的業(yè)績。
作為不愁吃不愁喝的央企，保利地產(chǎn)也似乎并不怕缺錢，財務(wù)杠桿在前幾年應(yīng)用的非常充足，截至去年三季度末的凈負債率達到103%，遠高于行業(yè)平均水平70%。
有分析認為，保利一直追求高周轉(zhuǎn)，甚至不惜財務(wù)的高杠桿表現(xiàn)，但其未來增加杠桿的空間會越來越狹窄。如果暫時在杠桿上得不到幫助，保利的擴張會遭遇到很大的困難。
然而，高周轉(zhuǎn)的問題說起來也都是淚。保利地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)最高的年份是2009年，每年約周轉(zhuǎn)0.483次，基本兩年可以周轉(zhuǎn)一次。但之后其存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)呈現(xiàn)出下降的態(tài)勢，2012年存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)下降至0.232次/年，周轉(zhuǎn)一次需要4.313年。2013年的存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)約為0.2次，周轉(zhuǎn)一次大概需要5年！
此外，宋延慶也指出，保利地產(chǎn)部分城市的單城市產(chǎn)能還需進一步提高。
或與保利置業(yè)合并
不容回避的是，由于身處A股融資尚未完全開閘的市場環(huán)境下，保利地產(chǎn)并不像中海、恒大一樣擁有較為順暢的海外發(fā)債融資通道。憑借國資委作為大股東的背景，其主要的融資優(yōu)勢在于能夠獲得成本較為低廉的國內(nèi)銀行開發(fā)貸款。
然而興業(yè)銀行停貸風(fēng)波以及國內(nèi)信貸持續(xù)收緊的現(xiàn)實，正在令這一優(yōu)勢變得不那么明顯。事實上，保利地產(chǎn)的融資成本一直高于其他龍頭房企，平均融資成本高達7.5%，影響了其利潤率。
2013年8月，保利地產(chǎn)以在香港的全資子公司恒利（香港）置業(yè)有限公司為平臺，首次進行了海外融資，發(fā)行了總額為5億美元的債券，利率為4.5%。這讓保利地產(chǎn)嘗到了甜頭。
一直以來與保利置業(yè)的“同業(yè)競爭”尷尬，讓保利地產(chǎn)頭疼不已。解決這一棘手問題變得越來越急迫。
據(jù)財華社報道，正在考慮發(fā)行優(yōu)先股的A股保利地產(chǎn)董事長宋廣菊在網(wǎng)上路演上披露，公司未來與姐妹公司保利置業(yè)有合作甚至合并的可能，并指出這也是保利集團戰(zhàn)略目標和任務(wù)之一。
可以想見，合并之后，保利地產(chǎn)融資渠道將進一步打開，海外融資也更為方便，未來擴張和業(yè)績增長也將如虎添翼。只是，這樣的歡喜什么時候到來，以什么樣的方式到來，還是未知數(shù)。（來自：理財周報）
宋廣菊：保利將維持20%以上增長 或與保利置業(yè)合并
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