紅商網訊：“1%溢價率的拿地成本，在北京市這個地王頻現(xiàn)，房企搶地白熱化的土地市場中，其成本優(yōu)勢可見一斑。”某業(yè)內人士向《證券日報》記者透露，相對于其它為了拿到土地，不得不加高成本競相建設自住型商品房的房企來說，首農集團的天然優(yōu)勢無疑讓人眼紅。
可以說，首農集團借道自住型商品房盤活了企業(yè)自有用地，以超低成本發(fā)力擴張地產業(yè)務。此外，記者獲悉首農集團可謂“隱形地主”，其擁有土地12萬畝。不過，首農集團在房地產開發(fā)方面非常低調，稱其為現(xiàn)代物產物流業(yè)務，但房地產開發(fā)業(yè)務產生的收益極大地反哺了農牧業(yè)。
斥資101億元北京圈地
截至3月7日，無論是拿地總額還是新增土地儲備的建筑規(guī)模，北京市土地市場的最大贏家莫過于首農集團。
2014年1月20日至3月7日，記者統(tǒng)計得出，47天的時間首農集團一共斬獲3幅地塊，總計斥資101.07億元，獲得88.46萬平方米的新增建筑面積，全部用于建設自住型商品住房。
1月20日，首農集團以30億元摘得朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)來廣營地塊二類居住用地，溢價率0.7%。據悉，該地塊建筑面積22.97萬平方米，其中居住用地為7.8萬平方米，房屋銷售限價為2.2萬元/平方米。
2月17日，首農集團以22.25億元競得海淀區(qū)上莊鎮(zhèn)地塊R2二類居住用地，溢價率為1.1%。據悉，該宗地塊總建筑規(guī)模為18.3萬平方米，房屋銷售限價為2萬元／平方米。
3月7日，首農集團以48.82億元競得昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)R2二類居住、C2商業(yè)金融、U21公共交通、R54中小學合校、R53托幼等用地，溢價率不足1%。據悉，該地總建筑規(guī)模為47.18萬平方米，房屋銷售限價1.9萬元/平米。
值得一提的是，首農集團所拿的這三幅地塊原來都是其企業(yè)自有用地。“這樣的地塊北京市可能有7幅左右，都是為了加大自住型商品房供應而獲得批準入市的。”有消息人士透露，有的地塊原來是首農集團的牛場，有其經營用途。
顯而易見的是，這些位置相對優(yōu)越的地塊被盤活上市后，都用來建設自住型商品房，開發(fā)利潤相對較低，首農集團何以如此賣力？
事實上，記者注意到，上述三幅地塊地理位置優(yōu)越，但拿地溢價率卻都控制在1%左右，這在房企不惜以“突破你的想象力”高溢價搶地的北京市土地市場中，其可謂“零溢價”的拿地成本先天優(yōu)勢是不言而喻的。
低成本拿地擴張地產業(yè)務
“相對于其它高價奪得配建自住型商品房地塊的房企來說，首農集團開發(fā)自住型商品房所獲的利潤空間相對較高。”上述消息人士向記者透露，余下的非居住用地部分，首農集團可能會做持有型商業(yè)地產項目，靠經營收益獲得高回報率。
事實上，首農集團作為首都最大的農業(yè)國企，隸屬北京市國資委。2009年4月份由三元集團、華都集團、大發(fā)畜產公司重組而成。重組后資產總額為150億元，國有全資及控股企業(yè)64家，中外合資合作企業(yè)26家，境外公司2家，其中三元股份(8.19, -0.37, -4.32%)為上市公司。
重組之后，盡管首農集團一直以來在地產業(yè)務開發(fā)上比較低調，但房地產開發(fā)業(yè)務作為食品加工業(yè)的延伸產業(yè)，首弄集團因此獲得了大量的土地儲備。
據記者了解，首農集團擁有12萬畝土地，頗有“隱形地主”之勢。同時，首農集團不僅開發(fā)了很多住宅項目，還擁有酒店、寫字樓等商業(yè)地產項目，且部分是持有運營，凈利潤收益較高。
實際上，首農集團還擁有盛福大廈、回龍觀龍冠置業(yè)大廈、圓山大酒店、光明飯店、東苑公寓、朝陽區(qū)高爾夫俱樂部等高檔飯店、寫字樓和商業(yè)地產。
不過，首農集團將房地產開發(fā)業(yè)務劃歸為現(xiàn)代物產物流業(yè)。其稱，物產業(yè)主要是房地產開發(fā)業(yè)務以及酒店、公寓的物業(yè)經營。據悉，其取得的收益將反哺于農牧業(yè)，為主業(yè)發(fā)展提供保障。
值得一提的是，此前有消息稱，雖然首農集團的農場土地多為農業(yè)用地，但是隨著北京市規(guī)劃的逐漸調整，其用地性質改變成為可能，并且這些農場隸屬于北京市國資委，國有農用土地的性質轉變要比集體土地容易。
“若借道自住型商品房政策而加大地產業(yè)務投資，首農集團的企業(yè)自有用地在獲取土地的成本上顯然有天然優(yōu)勢。”上述業(yè)內人士表示，提升利潤空間的同時，公司也可以借此優(yōu)勢拓展融資渠道，滿足大規(guī)模開發(fā)產生的大量資金需求。（來自：證券日報 記者：王麗新）
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