紅商網訊：3月4日，SOHO中國發(fā)布2013年年報，SOHO中國2013年營業(yè)額為146.21億元，較2012年的161億元下降9.43%，毛利潤率為55.5%。其中出售物業(yè)單位所得143.42億元，合同銷售金額約46.87億元，投資物業(yè)的租金收入為2.79億元。

 

　　盡管SOHO中國董事長潘石屹不到一年的時間內兩次宣布SOHO中國轉型成功，并稱“2013年給股東交上了一份滿意的答卷”，但從營業(yè)額、利潤、現金流等數據以及市場分析人士的評價來看，從銷售向持有轉型的SOHO中國顯然還處于磨合和陣痛期，現狀并沒有老潘描述的那么美好。

 

　　2012年8月份，SOHO中國宣布在未來的三年，公司將逐步告別一直以來散售的商業(yè)模式，改為持有出租物業(yè)。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，從大方向上來看，SOHO中國的轉型是明智的。

 

　　大方向上的明智，不代表轉型過程就能順利。從銷售轉型持有，長期來看固然能夠均衡風險，使得業(yè)績有持續(xù)性保障，但短期首先面臨的就是現金回籠速度的大幅減緩，現金流壓力驟增。SOHO中國也預料到了這一點，其2012年轉型當年就曾下調了銷售目標，然而當年年度銷售目標完成率僅79%，業(yè)績連續(xù)兩年下滑，還是使其壓力倍增。年報顯示，SOHO中國所持有的貨幣資金也從2013年年初的197億元減少至年中的141億元，再到年底的106.5億元，一路下滑。

 

　　2011年之后貨幣政策轉向穩(wěn)健，甚至階段性地出現收緊的狀況，如2011年貨幣政策偏緊、2013年下半年至2014年年初貨幣政策總體上轉向“盤活存量、用好增量”，“階段性”的信貸收縮與“錢荒”，都使房企在近兩年面臨更為嚴峻的融資環(huán)境。由銷售轉為持有的SOHO中國面臨的壓力更為嚴重。

 

　　租賃難起

 

　　對于寄予厚望的租賃業(yè)務，SOHO中國方面表示，2013年是公司從“開發(fā)-銷售”向“開發(fā)-持有”模式轉型的第一個年頭。并稱迄今為止，公司的轉型是順利且成功的。據其介紹，首個全部自持的投資物業(yè)SOHO世紀廣場項目于2013年年中已達滿租。前門項目在經歷了重新定位為旅游體驗主題后，引入了杜莎夫人蠟像館、三星、聯想等著名品牌，租戶品質大大提高。SOHO復興廣場將于2014年交付開業(yè)，截至目前41%的商業(yè)面積已經預租。

 

　　從實際數據來看，2.79億元租金收入僅占營業(yè)收入1.91%的現實，還是顯示SOHO中國轉型租賃的難度。SOHO中國重點布局的北京、上海兩大市場，接下來的商業(yè)地產租金走勢也不被看好。第一太平戴維斯的報告顯示，2014年上海將會有10個新甲級寫字樓項目入市，總計增加約67萬平方米供應量，將在一定時期內拉低上海的租金水平。北京的寫字樓市場，在高位運行的租金、放緩的本地經濟及疲軟的擴租及新租需求的共同作用下，全市凈吸納量跌至近十年最低值。第一太平戴維斯預計持續(xù)上漲的整體空置率及業(yè)主間競爭的加劇預計將迫使2014年租金繼續(xù)下跌至少2%。

 

　　中房信分析師楊晶晶表示，伴隨公司模式轉型，SOHO中國面臨兩難問題：一方面，前期項目銷售資金回籠后，重新投入新項目開發(fā)，后續(xù)沒有項目銷售提供新的現金流；另一方面，從銷售模式轉變?yōu)槌鲎饽Ｊ�，轉型的持有物業(yè)短期內難以提供充裕資金。

 

　　斷尾圖存

 

　　發(fā)布年報前幾天的2月28日，SOHO中國宣布將上海的SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場及其權益全部出售給金融街控股股份有限公司，總交易金額為人民幣52.3億元。這兩個項目是SOHO中國在2011年高速擴張期時在半個月的時間內連續(xù)收購的產物：2011年4月1日，SOHO中國宣布以16.34億元收購靜安區(qū)萬航渡路716弄至794弄地塊，后被命名為SOHO靜安廣場；4月13日，SOHO中國以24.7億元收購海倫路地塊，后被命名為SOHO海倫廣場。

 

　　彼時在上海雄心勃勃的潘石屹，2011年僅在上海一個城市的投資就超過150億元。不過2012年SOHO中國就與其在上海的銷售團隊發(fā)生不和事件，“拖欠工資”“薪資不合理”等傳言甚囂塵上，再加上此后與復興集團在外灘項目對簿公堂，SOHO中國在上海的發(fā)展顯現出水土不服的一面。

 

　　此次出售上海兩項目，相比于41億元左右的收購價，SOHO中國用三年時間實現了11.3億元左右的溢價，收益率僅為27.5%，再加上三年來的資金、財務成本，收益率遠低于市場預期。潘石屹對此的解釋是對區(qū)域投資比例的正常調整，截至2013年年底，SOHO中國在上海投資近500億元，占總量的四分之三，而未來這一比例將被調低至50%。不過在業(yè)內人士看來，對于現金流的渴求，才是其出售項目的根本目的。

 

　　評級機構穆迪的研究報告指，隨著SOHO中國繼續(xù)向“建設-持有”的業(yè)務模式轉型，預計該公司2014年的房地產開發(fā)業(yè)務的收入會進一步降至人民幣60-70億元，出售項目獲得現金流成為SOHO中國當下最好的選擇。與此同時，包括前門項目、朝陽門外SOHO、望京SOHO塔三、SOHO世紀廣場、外灘SOHO等多個處于投資期的京滬項目，都需要大量資金支持。

 

　　“商業(yè)地產持有物業(yè)應該具備兩個基本條件，一是開發(fā)商需擁有比較充裕的現金流支持持有物業(yè)，并且不會因此而增加在財務上的風險；二是開發(fā)商角色要轉變?yōu)檫\營上，并且對于持有商業(yè)地產物業(yè)經營管理經驗比較豐富，能夠在一定時期內產生經營性物業(yè)的現金回報。否則即使持有，也不會產生收益，反而增加公司財務成本。”張宏偉表示。SOHO中國的轉型挑戰(zhàn)依然不小。

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