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快速擴張的危險游戲
時代周報記者根據公開資料粗略梳理，2012年底至今的14個月時間里，方興地產光在土地投資上的花費就高達約270億元，版圖不斷擴大，觸角遍及北京、上海、杭州、寧波、南京、重慶等城市，而產品也囊括高端住宅、寫字樓、酒店和旅游地產等多元化業(yè)態(tài)。
此外，隨著長沙梅溪湖二期項目和青島西海岸分別達700億元和300億元龐大開發(fā)計劃的落定，方興地產在一級土地開發(fā)上沉淀的資金也將越來越多。據廣東業(yè)界對時代周報記者透露的消息，接下來，方興地產還很有可能參與廣州南沙區(qū)域的一級土地開發(fā)事項中。
事實上，按照公司公告的數(shù)據，截至2013年12月31日的12個月，方興地產僅累計取得物業(yè)簽約銷售額及土地一級開發(fā)銷售成交金額共計人民幣僅209.94億元，與上述投資相差甚遠。在2013年房企排名中，方興地產這樣的銷售額僅達到中等水平。“小公司”卻有著如此“大胃口”，方興地產“蛇吞象”舉動難免讓人擔憂，關鍵是錢從何來？在快速擴張的背后，是不是埋藏著巨大的資金隱患？
“土地成本是一筆很大的開銷，而大體量周期長的項目在后續(xù)開發(fā)運營上也要沉淀不少資金，這對企業(yè)的資金實力需求會很高。”上海易居研究院研究員嚴躍進對時代周報記者分析，方興地產對外留下的大多數(shù)印象還是以單打獨斗的姿態(tài)進行高地價的拿地動作，風險難以分散。
“方興地產偏向單一的住宅產品結構本身便存在風險，高端產品一旦銷售不暢，資金回籠出現(xiàn)問題，就會導致債務急升，資金難以周轉，招商、綠城、星河灣都因此受過傷。”上海有不愿具名的分析人士還對時代周報記者分析稱，此外，方興地產對一級土地開發(fā)業(yè)務是“情有獨鐘”，后者也對其業(yè)績有不小回報。按照方興地產去年年終數(shù)據核算，梅溪湖片區(qū)累計出讓土地金額已約64億元，占到方興地產全年收成的30%多。但不可忽視的是，一級土地開發(fā)普遍牽涉環(huán)節(jié)多，開發(fā)周期長，資金沉淀量大，對企業(yè)疊加影響大。
事實上，一直以高毛利率在業(yè)內著稱的方興地產，2013年上半年的毛利率也因一級土地開發(fā)業(yè)務比重上升，毛利率由2012年同期的56%降為43%。
“方興地產目前的資產雖有價值，但當中的土地一級開發(fā)或成為最大的絆腳石，資金投入額較大削弱了公司擴充業(yè)務至其他范疇的能力。”摩根大通在此前的研報中就指出，方興地產業(yè)務多元化，但欠缺焦點。雖然業(yè)務組合表現(xiàn)良好，但公司在土地開發(fā)方面需要投入資金量過多，即使公司股本回報率由2011年的4%升至2014年預期的約10%，但其實際大部分是較高杠桿的結果。
截至目前，方興地產2013年全年財報數(shù)據尚未出爐。方興地產凈債務由2012年底的146.8億元增至218.5億元，凈負債率也由2012年年底的42%上升至53%；公司2013年上半年共向銀行貸款317.8億元，較2012年年底增加了12%，其中需一年內償還的部分為72億元，3-5年還款的部分為143.5億元，僅融資成本就達6億元，較2012年4.86億元增長了24%。方興地產在2012年從多方面吸納資金，除了發(fā)行了兩筆總計約5億美元債券，方興地產還引入黑石投資、華平基金和平安信托等合作伙伴。
方興地產并不認可資金緊張這一看法，在回復時代周報記者采訪時，該公司強調，公司資金鏈沒有任何問題，負債率在行業(yè)中屬于正常水平，相比同行業(yè)內很多大公司還要穩(wěn)健一些。
方興地產首席財務官江南此前對外也透露，“公司的杠桿比率在行業(yè)里是比較低的，原來是40%多，去年半年也才達到53%，公司內部2013年全年還是按照60%這樣一個負債比例來控制。從資金角度來說，也沒有太多融資壓力，公司除了年中90多億元的現(xiàn)金，另外還有200億港元的授信額度，隨時可以提款。公司長期以來跟銀行界的關系比較好，在融資方面有很大的渠道。”
除此，中化集團是方興地產的絕對控股母公司，在資金方面，包括管理、人員方面都會給方興地產大量的支持。按照方興地產主席何操的話，目前公司更多的是資金上跟董事會有一些溝通，希望得到他們臨時或者長期的幫助。（來自：時代周報 記者：劉娟） 共2頁 上一頁 [1] [2] 方興地產101億奪下大寧住宅地塊 成為上�！靶碌赝酢� 零售業(yè)探索全渠道營銷 生鮮食品電商方興未艾 方興2億美元貸款獲七家銀行參與 去年全年銷售約146億 體驗式商業(yè)方興未艾 “粵港澳”概念先行 方興地產廣州再涉土地一級開發(fā) 搜索更多: 方興 |
