紅商網(wǎng)訊：經(jīng)過2009、2010年地王的洗禮，以及三年多的保守和沉寂，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2014新年伊始即在北京市場(chǎng)上演滿血復(fù)活，8天內(nèi)以超73億的價(jià)格連續(xù)摘得三宗土地。

　　如此過山車式的起伏，不免讓外界拿不準(zhǔn)其在土地市場(chǎng)的脈門。對(duì)此，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)內(nèi)部人士解釋稱，在2010年從北京取地后，這兩年沒拿地，是基于對(duì)市場(chǎng)的判斷。2010、2012年，北京上海都是政策調(diào)控的重災(zāi)區(qū)，行業(yè)主流的傾向是去往三四線城市。投資者也認(rèn)為，在一二線儲(chǔ)備多的企業(yè)，市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估反而會(huì)低一些。

　　感受到行業(yè)趨勢(shì)的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)亦認(rèn)為應(yīng)該多往二三線城市拓展，將調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)變小。然而從去年開始，市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)調(diào)轉(zhuǎn)，一二線市場(chǎng)企穩(wěn)回升，主流地產(chǎn)商和投資者又紛紛回歸一二線。遠(yuǎn)洋自身也在潮流中順勢(shì)轉(zhuǎn)向。

　　不過，雖然去年并未在北京市場(chǎng)有大的動(dòng)作，但是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)內(nèi)部表示一直高度關(guān)注北京市場(chǎng)，頻繁參與，只是在農(nóng)歷年底有個(gè)收獲期，統(tǒng)一爆發(fā)了而已。最近拿的幾宗地均符合遠(yuǎn)洋地產(chǎn)謹(jǐn)慎投資的要求，是水到渠成的事情。

　　謹(jǐn)慎積極的拿地策略

　　上述人士透露，遠(yuǎn)洋在北京四年沒怎么拿地，客觀上需要補(bǔ)充土地資源，這次積極的表現(xiàn)只是一個(gè)開始。而這積極態(tài)度的底氣主要來自兩個(gè)方面，一是大股東的增持，二是團(tuán)隊(duì)的磨合。

　　去年的9-10月份，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)對(duì)兩個(gè)大股東中國(guó)人壽以及南豐集團(tuán)進(jìn)行了定向增發(fā)，金額是8億美金。增發(fā)后，中國(guó)人壽持股比例為29%，南豐為21%，兩大股東加到一起持股比例增大到50%。增發(fā)后遠(yuǎn)洋地產(chǎn)財(cái)務(wù)情況得到顯著改善，打開了進(jìn)一步融資的空間，也為公司的積極拓展提供了助力。

　　另據(jù)介紹，幾年之中，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)內(nèi)部產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和品質(zhì)都有很大的提升。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)方面透露，從2009年開始做大規(guī)模的全國(guó)化布局，19個(gè)城市的團(tuán)隊(duì)逐漸成熟，經(jīng)歷了完整的開發(fā)周期，從拿地、開工到竣工交付，使得團(tuán)隊(duì)成熟很多，為下一步的擴(kuò)張和積極的布局提供了前提條件。

　　具體到拿地策略，該人士提出了四個(gè)原則：一是堅(jiān)持投資標(biāo)準(zhǔn)，拿地的時(shí)候要考慮收益率的問題。二是堅(jiān)持區(qū)域深耕，主要是在已進(jìn)入城市，或者是在已經(jīng)進(jìn)入城市的周邊，同一個(gè)團(tuán)隊(duì)能夠覆蓋的地方。例如遠(yuǎn)洋地產(chǎn)今年會(huì)在長(zhǎng)三角、珠三角增加城市的布局。

　　第三個(gè)是堅(jiān)持規(guī)模適中，重點(diǎn)去拿二三十萬平方米的中等規(guī)模項(xiàng)目。該人士指出，原來遠(yuǎn)洋大于80萬方的項(xiàng)目占比比同行更高一些，影響公司的周轉(zhuǎn)率水平。今后會(huì)多拿一些中等規(guī)模的項(xiàng)目。第四個(gè)是堅(jiān)持團(tuán)隊(duì)能力匹配，為能力強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)多增加土地儲(chǔ)備。“此次在北京市場(chǎng)拿地就是這樣，北京市場(chǎng)的團(tuán)隊(duì)整體能力是最強(qiáng)的，畢竟是大本營(yíng)，拿地條件更成熟。”

　　首改和剛需是主流

　　變化的何止是區(qū)域路線，主流的產(chǎn)品類型也在不斷更新。據(jù)了解，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事局主席李明在公司內(nèi)部會(huì)議上說過，作為主流地產(chǎn)商就要做市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。而主流產(chǎn)品在不同時(shí)期的定義也不一樣。

　　“但是現(xiàn)在隨著單價(jià)的提升、總價(jià)的控制，這兩年主流市場(chǎng)的產(chǎn)品在往剛需和首改偏重，去年排名前十名的企業(yè)基本是做剛需首改快速周轉(zhuǎn)類為主的，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也會(huì)跟上主流市場(chǎng)。全國(guó)會(huì)以剛需和首改為主做快速周轉(zhuǎn)的項(xiàng)目。但是基于北京和上海市場(chǎng)的特殊性，會(huì)在這兩個(gè)城市適當(dāng)增加中高端項(xiàng)目的比例。當(dāng)然最終選擇做什么樣的產(chǎn)品，很大程度上取決于土地市場(chǎng)供應(yīng)”

　　該內(nèi)部人士指出，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2012年年報(bào)和2013年中報(bào)顯示，90平米以下的住宅套數(shù)占總的住宅套數(shù)的85%，所以遠(yuǎn)洋還是以主流產(chǎn)品為主的開發(fā)商。2014年北京新增的三個(gè)項(xiàng)目，主要開發(fā)的也是小面積的產(chǎn)品，并會(huì)爭(zhēng)取在今年年底前推出。

　　2013年，相較于沉寂的住宅業(yè)務(wù)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)方面均略顯高調(diào)。有市場(chǎng)評(píng)論指出，多線條的發(fā)展必然會(huì)分散一定的精力和資源。對(duì)此，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)內(nèi)部人士表示，在很長(zhǎng)一段時(shí)間，住宅業(yè)務(wù)仍然會(huì)是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的核心業(yè)務(wù)。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)方面，過去幾年投入大量人力物力。從去年開始商業(yè)地產(chǎn)逐漸進(jìn)入收獲階段。“公司計(jì)劃每年新增商業(yè)項(xiàng)目面積約25-30萬平方米。而這些新增項(xiàng)目的土地都已經(jīng)拿完了，建筑款需要占用的自有資金也不會(huì)多。”

　　而根據(jù)其運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)地產(chǎn)可以反哺住宅產(chǎn)業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之后可以進(jìn)行價(jià)值重估，獲得銀行貸款，很多時(shí)候從銀行貸回來的款項(xiàng)比項(xiàng)目投入的比例還要大，可能達(dá)到150%的覆蓋比率。

　　而在養(yǎng)老地產(chǎn)方面，該人士認(rèn)為遠(yuǎn)洋尚處在探索當(dāng)中。“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)目前為止有兩個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目開業(yè)，一個(gè)是在亦莊，另一個(gè)在遠(yuǎn)洋一方項(xiàng)目邊上。規(guī)模都不大，都是幾千平米，現(xiàn)在采用的是輕資產(chǎn)模式。對(duì)資金占有方面可以忽略不計(jì)。”（來自：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)）

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