紅商網(wǎng)訊：一手搭建國際資本通道，一手拓展國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目，這是陽光新業(yè)正在其“輕開發(fā)，重資產(chǎn)管理”的美國模式上前行。
“國內(nèi)房企在海外融資多采用債權(quán)融資，而我們正在探索一條新的海外資本運作之路，希望結(jié)合股權(quán)合作和債權(quán)融資，兼顧控制權(quán)和資金杠桿使用。”陽光新業(yè)總裁萬林義對中國房地產(chǎn)報記者介紹說，公司利用大股東GIC的支持，先后與日本三菱商事、麥格理集團等投資機構(gòu)達成戰(zhàn)略合作，打開了海外資本的對接通道。
搭建好國際資本通道，陽光新業(yè)近年來頻頻拓展商業(yè)地產(chǎn)項目。在上海，獲得了淮海中路、松江新城，兆豐路3個商業(yè)項目的運營管理權(quán)；在天津，取得津南區(qū)辛莊鎮(zhèn)5宗相連地塊建綜合體；在成都，其自有項目成都陽光新業(yè)中心于1月19日開業(yè)。
“陽光新業(yè)輕開發(fā)環(huán)節(jié)，重資產(chǎn)管理，但回報率并不低。”億翰智庫上市房企研究中心常務(wù)副主任張化東對中國房地產(chǎn)報記者表示，這種企業(yè)運營模式可同時賺取租金、房價上漲溢價以及管理費用，用較少的資金撬動多個商業(yè)項目，從而帶來可觀的利潤。
少量資金撬動大項目
2013年年底，陽光新業(yè)一口氣增持了12個商業(yè)地產(chǎn)項目，分布在北京、天津、沈陽、西安、鄭州、石家莊等一二線城市，建筑面積達42萬平方米。其中，超過22萬平方米的項目資源位于北京、天津等一二線大城市的核心區(qū)，其市場公允物業(yè)評估值超過40億元，交易股權(quán)評估值為11.96億元；實際交易總價格為15.1億元，其中股權(quán)交易價6.6億元。
以上12個項目均為陽光新業(yè)管理多年的商業(yè)項目。它們是2007年陽光新業(yè)與新加坡主權(quán)投資基金GIC斥資37億元共同收購的“家世界資產(chǎn)包”的一部分。經(jīng)過5年的改造、建設(shè)，北京分鐘寺、天津友誼路、天津東麗、天津紫金山、天津南樓北、青島南京路等項目先后重新包裝投入運營，物業(yè)租金增長率超過100%，開業(yè)出租率達到100%。
值得注意的是，陽光新業(yè)此次收購持股60%以上的項目只有3個，其中9個項目的持股比例為29.38%~37%。很顯然，它是在探索一條適合自己的資本與商業(yè)結(jié)合的融資運作模式。
“以少量自有資金完成大宗項目收購，且繼續(xù)保持并增加對原有商業(yè)地產(chǎn)項目的管理和控制。”萬林義說，這正是陽光新業(yè)輕資產(chǎn)模式的精髓所在。
目前，國內(nèi)的房企在海外融資時多采用債權(quán)融資，而陽光新業(yè)正在探索一條創(chuàng)新的海外資本運作之路，希望可以充分結(jié)合股權(quán)合作和債權(quán)融資的優(yōu)勢，兼顧控制權(quán)和資金杠桿的使用。“從2014年起，公司對持有的投資性房地產(chǎn)采用國際通行的公允價值進行后續(xù)計量，也有與國際資本對接的考慮。”陽光新業(yè)董事會秘書李峻對中國房地產(chǎn)報記者表示。
拓展多元化的融資渠道，尋求全球范圍內(nèi)的戰(zhàn)略合作伙伴，房企對此趨之若鶩。
據(jù)萬林義向中國房地產(chǎn)報記者介紹，陽光新業(yè)此次收購將作為其與海外資本聯(lián)合投資發(fā)展的第一期商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)并購計劃，不排除后續(xù)還將實施新的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)并購計劃。
“房地產(chǎn)+金融”模式
在搭建國際資本通道的同時，陽光新業(yè)拓展商業(yè)地產(chǎn)項目的步伐正在加快。
自2012年以來，陽光新業(yè)的業(yè)務(wù)重心包括兩方面的內(nèi)容，一是輕資產(chǎn)擴張。目前，陽光新業(yè)在上�；春Ｖ新贰⑺山鲁�，以及新開通的地鐵11號線兆豐路站，先后獲得了3個商業(yè)項目的運營管理權(quán)，并受托為南京翹楚城進行全程管理。這4個項目總建筑面積近30萬平方米，其中商業(yè)面積超過12萬平方米。
二是通過招拍掛獲取以高端綜合體為主的新項目，或從其他機構(gòu)手里收購項目或土地。2012年10月，陽光新業(yè)與合作伙伴在天津市津南區(qū)辛莊鎮(zhèn)競標取得5宗相連地塊，將建設(shè)一個總規(guī)劃建筑面積超過50萬平方米的大型綜合體，其中商業(yè)面積達20多萬平方米。
2014年1月19日，成都陽光新業(yè)中心開業(yè)，這是一個收購而來的綜合體項目。它位于成都一環(huán)路九眼橋核心區(qū)域，總建筑面積25萬平方米，其中商業(yè)部分約6萬平方米，是陽光新業(yè)的自有項目。
據(jù)陽光新業(yè)總裁助理梁紹裘介紹，成都陽光新業(yè)中心的購物中心部分，屬于以體驗式消費為主體的定制Mall。其中，餐飲品牌占40%，服裝類占40%，有10余個商業(yè)品牌首次入駐成都。
東興證券研究員鄭閔鋼認為，陽光新業(yè)不同于國內(nèi)大多數(shù)房企，也有別于國內(nèi)傳統(tǒng)的商業(yè)運營企業(yè)，其正在走向房地產(chǎn)+金融的美國模式。
目前，國際上具有一定代表性的房地產(chǎn)開發(fā)模式主要有兩種。一是從融資、買地、建造，到賣房、管理都以開發(fā)企業(yè)為中心的“香港模式”，二是以市場化資本運作為主、注重專業(yè)化細分和協(xié)作的“美國模式”。近年來的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，使中國房地產(chǎn)開發(fā)模式漸漸由“香港模式”向“美國模式”轉(zhuǎn)變。
“美國模式”的核心是金融運作，房地產(chǎn)信托基金和投資商成為房地產(chǎn)的主導(dǎo)者，地產(chǎn)開發(fā)建造商或中介商成了圍繞資金的配套環(huán)節(jié)。在美國的房地產(chǎn)開發(fā)中，每一環(huán)節(jié)通過完成各自的任務(wù)獲取利潤，是一條橫向價值鏈，真正的主導(dǎo)者是資本和發(fā)達的基金，開發(fā)商、建筑商、中介商以及其他環(huán)節(jié)都屬于圍繞資本的價值鏈環(huán)節(jié)。
在張化東看來，陽光新業(yè)屬于一家輕資產(chǎn)公司，這種企業(yè)運作模式類似于美國模式。“國內(nèi)的房企大多屬于重資產(chǎn)配置，從拿地、開發(fā)到運營都是一家公司負責(zé)。而輕資產(chǎn)模式的核心是輕開發(fā)環(huán)節(jié)，重資產(chǎn)管理。這種運作模式可同時賺取租金、房價上漲溢價以及管理費用，用較少的資金撬動多個商業(yè)項目，從而帶來可觀的利潤。”對于輕資產(chǎn)模式的風(fēng)險，張化東認為：“最關(guān)鍵的是考驗企業(yè)的運營能力，畢竟每天一睜眼都會有一筆財務(wù)費用。”（來自：中國房地產(chǎn)報）
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