紅商網(wǎng)訊：李嘉誠家族密集拋售物業(yè)，讓外界對中國樓市未來前景的猜測甚囂塵上。李嘉誠兒子、被稱為“小超人”的李澤楷正在謀求出售中國內(nèi)地惟一的一套物業(yè)北京盈科中心，再次讓李家進(jìn)入輿論中心。不過相比于之前出售的多個(gè)物業(yè)，來自北商商業(yè)研究院的分析顯示，北京盈科中心送走“失敗者”太平洋百貨讓自身的商業(yè)吸引力跌入谷底。同時(shí)，李家一貫堅(jiān)持的不菲出售價(jià)格，也成為阻礙意向者接手的潛在因素。
李家頻拋內(nèi)地資產(chǎn)
從去年開始，李嘉誠出手套現(xiàn)內(nèi)地資產(chǎn)，其中包括廣州西城都薈廣場、上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心、南京國際金融中心大廈等項(xiàng)目。此番被曝出即將脫手的北京盈科中心之所以對業(yè)界震動巨大，一方面是因?yàn)槔罴冶尘埃硪环矫鎰t是臺資零售大鱷太平洋百貨曾在此駐扎十年，并最終因業(yè)績不佳撤出北京。
1月13日上午，盈科地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司股份早盤中途停牌，原因是將要發(fā)出有關(guān)公司內(nèi)幕消息及不尋常股價(jià)以及成交量變動的公告。隨后，電訊盈科發(fā)布公告證實(shí)，旗下全資附屬盈大地產(chǎn)就出售北京盈科中心股權(quán)與獨(dú)立第三方處于深入磋商階段。
電訊盈科方面表示，如果雙方達(dá)成協(xié)議，預(yù)期這項(xiàng)交易將構(gòu)成一項(xiàng)非常重大的出售項(xiàng)目。截至目前，盈大地產(chǎn)仍未做出是否出售的決定，雙方也沒有簽訂具有約束力的買賣協(xié)議。
昨日，北京商報(bào)記者走訪看到，俏江南、星巴克、丁和李樸、Costa、悅海堂等品牌仍在盈科中心正常營業(yè)。其中，星巴克、Costa一直保持較高客流。北京商報(bào)記者昨日致電盈科中心，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，未接到任何出售通知，對上述事宜并不知情。
盈科曾幾度醞釀出售
從2008-2013年，李澤楷欲出售盈科中心的消息頻繁被曝出。2008年，李澤楷掌舵的電訊盈科旗下的盈大地產(chǎn)發(fā)出“磋商出售北京盈科中心”公告，宣布“正在與有意買家商討出售其于北京盈科中心的權(quán)益”。當(dāng)時(shí)，預(yù)期北京盈科中心的凈收購價(jià)將在41.03億港元正負(fù)5%這一范圍內(nèi)浮動。當(dāng)時(shí)有消息稱，新加坡機(jī)構(gòu)投資者Pacific Star Group擬以約5.5億美元收購這一物業(yè)，與其競爭的另外兩家美資財(cái)團(tuán)則表示，“會出更高的報(bào)價(jià)”。不過，也許是受當(dāng)時(shí)國際金融危機(jī)的影響，李澤楷最終未能成功將該項(xiàng)目脫手。
2011年，港媒再次曝出，李澤楷叫價(jià)40億元出售北京盈科中心。消息一經(jīng)曝出，包括新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)的多家內(nèi)地和香港企業(yè)對此表示了濃厚興趣，但盈大地產(chǎn)很快發(fā)布公告稱，“確有若干第三者就收購北京盈科中心的權(quán)益與本集團(tuán)聯(lián)系，但現(xiàn)在本公司對此并未做出任何決定”。盡管這一次盈大地產(chǎn)并沒有估值，但有分析認(rèn)為，盈科中心的市值很可能達(dá)到52億港元。
去年，多家財(cái)團(tuán)洽購北京盈科中心項(xiàng)目的消息再度傳出，其中一個(gè)潛在買家即SOHO中國。當(dāng)時(shí)SOHO中國曾出價(jià)8.75億美元(當(dāng)時(shí)約合68億港元)收購。據(jù)了解，當(dāng)時(shí)還有更高的競投者。不過，盈大地產(chǎn)方面最終未與任何一家企業(yè)成交。
接盤者困難重重
無論誰最后接手北京盈科中心，該項(xiàng)目運(yùn)營都存挑戰(zhàn)。接盤者如果買下當(dāng)寫字樓自用問題不大，但如果再“倒手”或分拆散售獲利空間有限。
據(jù)了解，上世紀(jì)末，李澤楷將集辦公、居住、購物、餐飲、休閑娛樂為一體的綜合配套物業(yè)的開發(fā)形態(tài)引入北京。當(dāng)時(shí)，盈科中心項(xiàng)目占地面積1萬平方米，總建筑面積約22萬平方米，整個(gè)建筑群由兩棟甲級寫字樓、兩棟高級服務(wù)式公寓及近3.8萬平方米的太平洋百貨構(gòu)成。
雖然位于三里屯商圈，周邊消費(fèi)力較強(qiáng)，表面上看與三里屯太古里很近，但卻很難共享消費(fèi)者。這種情況類似早年的首都時(shí)代廣場和漢光百貨，僅有一街之隔，但客流卻兩重天。
同時(shí)，體量限制也讓該項(xiàng)目難展拳腳。在太平洋百貨進(jìn)駐盈科中心期間，由于業(yè)績不佳，租約期滿后太平洋百貨便撤離。在太平洋百貨離開后，盡管物業(yè)招商團(tuán)隊(duì)給出過規(guī)劃，也在試圖招商，但至今仍沒有大型商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)駐。
在業(yè)界看來，不同于一般公司因?yàn)榻?jīng)營困難、資金緊張，為了快速脫手而賤賣項(xiàng)目，北京盈科中心是“李家”李澤楷的物業(yè)，這也意味著即便該項(xiàng)目有些“雞肋”，但最終成交價(jià)不會便宜。此前，李嘉誠旗下的百佳超市也一度引發(fā)眾多企業(yè)關(guān)注，但最終的高報(bào)價(jià)卻嚇退了這些意向者。
來自北商商業(yè)研究院的分析預(yù)計(jì)，綜合項(xiàng)目周邊以及經(jīng)營情況，北京盈科中心寫字樓部分合理售價(jià)約為4.5萬/平方米，商場部分約3萬/平方米。
商業(yè)可做寫字樓配套
北京盈科中心是比較典型的“寫字樓+商業(yè)”的物業(yè)結(jié)構(gòu)，中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利認(rèn)為，北京盈科中心商業(yè)部分更應(yīng)注重做配套寫字樓服務(wù)設(shè)施而不是打造商場概念。如果依靠外力可能比較困難，北京盈科中心更多應(yīng)以“內(nèi)循環(huán)”自我消化。
郭增利表示，如果規(guī)劃允許，北京盈科中心少量面積轉(zhuǎn)型寫字樓并做一些商業(yè)配套效果更佳。“盈科中心商業(yè)部分如果全部做商務(wù)配套面積有些過大，但如果一部分轉(zhuǎn)型寫字樓引入銀行等租戶，一部分做商務(wù)配套，便可形成一個(gè)獨(dú)立‘內(nèi)循環(huán)’體系。”
在中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長兼秘書長王永平看來，由于體量太小，同時(shí)，百貨業(yè)本身也駛?cè)胂滦熊壍�，加之臨街三里屯太古里項(xiàng)目的競爭，北京盈科中心并不適宜再接納類似太平洋百貨的大型商業(yè)項(xiàng)目。王永平建議，北京盈科中心商業(yè)部分可開設(shè)主題性小型購物中心或做珠寶、鐘表、名車等承租能力強(qiáng)的品牌展示中心比較適合。“北京盈科中心如果求穩(wěn)發(fā)展可全部轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)較小、價(jià)格穩(wěn)定的寫字樓，但成長空間和可塑性也相對削弱”。
其實(shí)，北京不僅是盈科中心項(xiàng)目，位于核心商圈的小型商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營也比較艱難。新光天地臨近的金地廣場此前也嘗試過引進(jìn)美美百貨，但以失敗告終。該項(xiàng)目隨后通過引進(jìn)一些形象店和商務(wù)配套餐飲，調(diào)整效果明顯。(北京商報(bào) 記者 劉宇 耿佳俊/文)
歷史：1998年落成，由電訊盈科持股62%的盈大地產(chǎn)持有。
面積：占地約1萬平方米，總建筑面積約22萬平方米，其中未售部分包括總建筑面積17萬平方米及861個(gè)停車位。
業(yè)態(tài)：由兩座甲級寫字樓、兩座高級服務(wù)式公寓及近3.8萬平方米的商業(yè)面積組成。
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