紅商網(wǎng)訊：堅持住宅專業(yè)化戰(zhàn)略多年的萬科終于邁出由住宅向商業(yè)轉(zhuǎn)變的實質(zhì)性一步。11月27日，萬科首個自主研發(fā)的城市綜合體金隅萬科廣場在北京昌平正式試營業(yè)。這一建筑總面積約14萬平方米的項目由北京萬科和金隅嘉業(yè)合作完成，兩者各占50%股份。金隅萬科廣場的項目籌建及招商運營由萬科負(fù)責(zé)，這亦是萬科進軍商業(yè)地產(chǎn)的首個標(biāo)桿性產(chǎn)品。
“其實不能簡單的說萬科要搞商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)只是萬科轉(zhuǎn)型成為服務(wù)型企業(yè)的一個很重要的通道或者抓手。”萬科集團高級副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶對《環(huán)球企業(yè)家》表示，萬科進軍非住宅領(lǐng)域的根本目的在于更好的發(fā)展主營住宅業(yè)務(wù)。
大規(guī)模進軍商業(yè)地產(chǎn)對萬科而言殊為不 易。
2010年3月，萬科曾以10.04億元在東莞拿下首塊商業(yè)用地，并在北京、深圳、上海、佛山等地成立商用物業(yè)管理有限公司，由南至北開始在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的低調(diào)探索。這源于近年來純住宅土地供應(yīng)屢屢減少的趨勢。以北京為例，今年所售地塊中約三分之二為包含商業(yè)的混合類用地，北京萬科所拿11塊土地中，僅2塊為純住宅用地。今年1月，萬科則在京低調(diào)組建集團商用管理部，毛大慶則為該部門負(fù)責(zé)人。
就商業(yè)項目的產(chǎn)品形態(tài)而言，萬科共分為萬科廣場、生活中心、鄰里家三種。其中，萬科廣場定位于大型購物中心，體量為10萬平米級;生活中心面積略小，約兩三萬平米;鄰里家則為社區(qū)商業(yè)。萬科此前對后兩種業(yè)態(tài)已多有涉足，僅在今年，就有萬科上海2049、東莞松湖生活廣場、沈陽渾河天地等項目陸續(xù)開業(yè)，而北京新五街、杭州新街坊等社區(qū)商業(yè)街也運營得頗有聲色。金隅萬科廣場則是萬科首個成功運營的大型購物中心，在試營業(yè)當(dāng)天客流量即達6萬人。若無意外，萬科將在7年內(nèi)回收約9億元的投資。
轉(zhuǎn)型乃大勢所趨——越來越多的開發(fā)商開始涉足這一領(lǐng)域，除萬達、中糧等先行者外，龍湖、綠地等傳統(tǒng)住宅開發(fā)商亦爭相轉(zhuǎn)型。“人們不僅有住房的需要，更有商業(yè)和生活的需求，商業(yè)則有配套、增長、投資及更高的回報價值。”陽光100集團常務(wù)副總裁范小沖對《環(huán)球企業(yè)家》說。陽光100亦自去年開始轉(zhuǎn)型，旗下芒果城、陽光里等街區(qū)型商業(yè)已在全國多個城市鋪開。
對于此類轉(zhuǎn)型，萬科頗為謹(jǐn)慎。以北京金隅萬科廣場為例，它由美國EEK建筑師事務(wù)所進行規(guī)劃設(shè)計，伍茲貝格建筑師事務(wù)所進行建筑設(shè)計。早在2010年，該項目即進入前期開發(fā)階段，方案幾經(jīng)調(diào)整，最終在建筑形式上采納了太古地產(chǎn)在北京三里屯的經(jīng)驗，采用村落式的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)。
“萬科是個耐得住的公司，對第一個項目肯定是只許成功，不許失敗。”萬科首席銷售顧問RET睿意德執(zhí)行董事聶綺冰對《環(huán)球企業(yè)家》透露，早在3年前，萬科就曾向戴德梁行咨詢建筑、業(yè)態(tài)布局等方面的意見。在聶綺冰看來，商業(yè)地產(chǎn)不同于“僅憑老板喜好拿地就行”的住宅項目，從選址、建設(shè)、業(yè)態(tài)布局及后期運營方面均需諸多考量因素，而高度職業(yè)經(jīng)理人化的團隊可最大限度地降低風(fēng)險。為此，萬科曾從遠(yuǎn)洋、中糧、華遠(yuǎn)等公司大肆網(wǎng)羅商業(yè)地產(chǎn)人才。例如在萬科商業(yè)管理團隊中，銷售總監(jiān)穆弘此前就曾成功操作過永旺購物中心、中糧大悅城等項目。
進軍商業(yè)地產(chǎn)亦是萬科創(chuàng)始人王石的要求。“8月份王石來北京，說了三句話：第一，應(yīng)該也是時候向‘城市綜合配套服務(wù)商’轉(zhuǎn)變了;第二，要努力學(xué)習(xí)專業(yè)做商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗;第三，要做作品，做一個能夠留下來的建筑。”毛大慶稱。他透露王石在參觀今年年中東莞開業(yè)的松湖生活廣場后十分高興，曾專門來北京就“萬科到底以后要發(fā)展成什么樣的公司”這一問題與其深談，而“城市綜合配套服務(wù)商”的理念即源于此次談話。
在毛大慶看來，商業(yè)地產(chǎn)有兩種套路，即賣了再管或賣了不管，萬科商業(yè)將在形態(tài)上向太古學(xué)習(xí)，運營上則向凱德學(xué)習(xí)其資本化的經(jīng)驗。在毛大慶看來，凱德是典型“賣了再管”的輕資產(chǎn)運營模式，即僅持有一部分股份，而將大部分股份轉(zhuǎn)讓給基金等投資者，其強項在于善從管理中產(chǎn)生收益。“我們現(xiàn)在的目標(biāo)是能夠開一個就資本化一個。資本化和賣掉并不是一個概念，資本化之后持續(xù)運營，將來得到將不只是出售資產(chǎn)的收益。”毛大慶補充說。未來，萬科將保持80%的銷售型物業(yè)，包括新建住宅產(chǎn)品、寫字樓和商鋪等可售型產(chǎn)品，此外的20%則屬于自己運營的持有型物業(yè)。
除了在大型商業(yè)上向凱德學(xué)習(xí)之外，萬科的社區(qū)商業(yè)則更多學(xué)習(xí)借鑒香港領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金旗下的商業(yè)項目——通過大量收購舊有商業(yè)，定位大眾基礎(chǔ)消費，統(tǒng)一招商持有管理，借助于規(guī)模優(yōu)勢，形成了效益可觀的資產(chǎn)包。“它不涵蓋大體量的綜合體，全是一堆社區(qū)小商鋪，并憑借這些社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)上市，開創(chuàng)了成功的社區(qū)商業(yè)盈利模式，這也是萬科商業(yè)的追求目標(biāo)。”毛大慶稱。
“開著車換輪子”，這是毛大慶對萬科目前狀態(tài)的描述。對萬科而言，當(dāng)下轉(zhuǎn)型的最大挑戰(zhàn)在于如何在不放棄現(xiàn)有銷售額、銷售規(guī)模的前提下，同時開展新業(yè)務(wù)。“萬科在商業(yè)地產(chǎn)上并不著急，只做對的、好的、需要的。”據(jù)悉，萬科目前在北京共有4個商用物業(yè)項目，持有型物業(yè)面積約為50萬平方米，投資總額將達100億元，未來萬科將每年新開一個商業(yè)地產(chǎn)項目。
另一個掣肘在于即有存量太小。“不能說劣勢，只能說萬科比起一些成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，缺了一些機緣。”在聶綺冰看來，不同于萬達等已與很多品牌達成聯(lián)盟，目前萬科因項目少，招商方面只能逐一與品牌談，其商業(yè)地產(chǎn)的品牌力仍待考驗。
�。▉碓矗涵h(huán)球企業(yè)家 作者：伊西科）
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