“除了萬達城等產(chǎn)品之外，萬達廣場基本上都是商業(yè)綜合體，只有一代、二代之分。”萬達方面相關(guān)負責人說。
業(yè)內(nèi)有聲音稱，萬科開始做商業(yè)綜合體，是在走萬達的路線，隨后繼續(xù)保持地產(chǎn)界“一哥”的招牌。
和萬達“城市中心”的道路不同，萬科的商業(yè)綜合體多處在郊區(qū)或者城市中心城邊緣。萬科確定的“城市綜合配套服務商”新戰(zhàn)略，將圍繞城市居民的生活鏈條，逐步發(fā)展和完善自身的業(yè)務結(jié)構(gòu)。在這樣的背景下，商業(yè)地產(chǎn)的建設與運營，在產(chǎn)業(yè)調(diào)整上顯得更有意義。
“昌平的金隅萬科廣場目前的經(jīng)營狀況證明，當時的決策是正確的，未來我們還將延續(xù)這一策略，在新城加緊布局。”前述萬科商用地產(chǎn)管理部人士向記者表示。記者了解到，除房山區(qū)長陽、大興區(qū)舊宮之外，位于豐臺區(qū)的郭公莊、位于通州的臺湖新城，萬科都將規(guī)劃建設大型綜合性商用地產(chǎn)項目。
融資模式成業(yè)內(nèi)新標桿？
萬科的轉(zhuǎn)型，會對市場產(chǎn)生什么樣的影響？
近日，萬科長陽半島項目推出了一批“奇怪”的商業(yè)產(chǎn)品，這些200平方米左右、具有會所和住宅性質(zhì)的聯(lián)排小商業(yè)項目，距離其明年即將推出的長陽商業(yè)綜合體只有一步之遙。
“萬科是以配套商業(yè)的心態(tài)在做商業(yè)綜合體，這也是決定其會和萬達走不同道路的原因之一。”王永平說，由于萬科在發(fā)展政策上還沒有轉(zhuǎn)移重心，因此對商業(yè)地產(chǎn)市場不會產(chǎn)生太大的影響。
但據(jù)接近萬科方面的人士透露，萬科的商業(yè)綜合體之路將和萬達走完全不同的路線。
“如果萬達是‘跑跑’，萬科一定就是‘堅強’。”這位人士稱，在金隅萬科廣場正式開業(yè)之前，萬科就已經(jīng)和資本市場對接，和國際基金有了戰(zhàn)略合作。
雖然財報和公告尚未顯示如上內(nèi)容，更多細節(jié)不便透露，但這位人士稱，這對于萬科來說，“是個非常振奮的事情。”
也許正是因此，王石所興奮的并非金隅萬科廣場本身，而是資本化運作的新開局。
在金隅萬科廣場這個項目上，萬科并沒有如同萬達、中糧、華潤等開發(fā)商一般，直接將商業(yè)進行分割銷售，通過出讓股權(quán)來換取了現(xiàn)金流，但是“盡管出讓了股份，但還堅持負責運營”。
“這對于萬科來說是首個試水運營的商業(yè)項目，對于國內(nèi)很多開發(fā)商業(yè)綜合體的企業(yè)來說，也一樣會具有直接借鑒的模式。”王永平說。
他認為，正是因為國內(nèi)缺少更多金融工具，開發(fā)商必須靠賣住宅、寫字樓來平衡資金，拿銷售利潤來養(yǎng)持有的商業(yè)，因此才會無奈出現(xiàn)了太多“綜合體”項目。而萬科這種模式，可以同時實現(xiàn)輕資產(chǎn)和高周轉(zhuǎn)率，同時實現(xiàn)做綜合體、資本對接，從而實現(xiàn)資金的快速周轉(zhuǎn)。
但這一切，都要基于好的運營團隊。只有運營狀況良好的項目，才會獲得資本市場垂青。
“如果不靠出售，不靠資本運作，萬科消耗十年八年，只能得到一個商場，那就毫無意義。”王永平認為，雖然現(xiàn)在商業(yè)綜合體在爆發(fā)式增長，但商業(yè)地產(chǎn)依靠運營的時代就要來臨。“反過來說，如果資本市場愿意對接，這個商業(yè)項目必須從頭開始考慮運營的收益回報。”
“資本市場已經(jīng)提前給萬科投了信任票，而他們的答卷，確實也很漂亮。”王永平說。（來自：北京日報 記者：耿諾）
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