泰禾 招商：拓展二線或準(zhǔn)二線城市 規(guī)避一線地市過火
近日，泰禾集團(tuán)公告以35.87億元競(jìng)得一宗商業(yè)、住宅地塊,占地面積17.24萬平方米,建筑面積57.65萬平方米,樓面價(jià)6222元/平米,位于福州東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)東側(cè)。據(jù)媒體報(bào)道稱，此地為低成本的優(yōu)質(zhì)資源。
原因在于位于地塊北側(cè)2013-06地塊樓面價(jià)7402元/平米；周邊住宅售價(jià)18000元/平米,利潤(rùn)率有保障。公司擬將競(jìng)得地塊打造成為東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)二期,西面的東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)以70萬平方米純商業(yè)體量、高端的規(guī)劃招商運(yùn)營(yíng),定位為“海西第一綜合體”,此次競(jìng)得地塊總建面60萬平方米,一、二期在協(xié)同效應(yīng)下,合計(jì)體量130萬平方米的東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)有望被塑造成“海西第一商圈”。
據(jù)悉，截止目前，泰禾100%權(quán)益拿地金額達(dá)到194億,是公司前11月合同銷售金額的1.9倍。既定拿地策略繼續(xù)得以保持,既鞏固了海西大本營(yíng),又加大了二線城市的投入力度。行業(yè)預(yù)計(jì)競(jìng)得地塊可售貨值超過100億。但也存有一線城市市場(chǎng)受到行政調(diào)控從而影響銷售的風(fēng)險(xiǎn)。
不同于泰禾將目光投向建立“海西第一商圈”，招商地產(chǎn)在2013年拓展規(guī)模大幅增長(zhǎng)近4成，并重點(diǎn)拓展二線及準(zhǔn)二線城市，規(guī)避開了地市過火的一線，也沒有下移至三四線，半數(shù)項(xiàng)目底價(jià)獲取，平均溢價(jià)率僅18%。
但不可否認(rèn)的是招商地產(chǎn)的許多樓盤均為大戶型高端產(chǎn)品，其144平米以上大戶型占比為50%，并都在2013年集中體現(xiàn)，去化速度十分緩慢。
雖在下半年招商的股票連續(xù)停盤，但招商地產(chǎn)的資金優(yōu)勢(shì)卻進(jìn)一步增強(qiáng)了。招商地產(chǎn)通過反向收購(gòu)成功搭建海外融資平臺(tái)--招商局置地,此意義十分重大。海外融資更靈活便利,董事會(huì)可自主決定每半年增發(fā)不超過總股本20%的新股,經(jīng)審批還可不受此限制；債權(quán)融資也已啟動(dòng),據(jù)測(cè)算招商局置地資產(chǎn)負(fù)債率約66%,參考公司73%的資產(chǎn)負(fù)債率,可凈增債務(wù)融資60億元,已發(fā)行5億美元債券,利率僅4.02%,后續(xù)還有空間。A股定向增發(fā)已獲證監(jiān)會(huì)受理,若獲批預(yù)計(jì)公司可在一年內(nèi)擇機(jī)發(fā)行,成功的可能性大,可增加資本金約65億元,據(jù)測(cè)算將使資產(chǎn)負(fù)債率由73%降至69%。
2013年7—9月招商與青島、�？�、廈門3個(gè)城市簽訂了“郵輪母港綜合體”合作框架協(xié)議或達(dá)成合作意向；上述項(xiàng)目均位于城市核心位置且規(guī)�？捎^,若協(xié)議落實(shí),公司將具有優(yōu)先選擇權(quán)；集團(tuán)與地方政府合作進(jìn)行產(chǎn)業(yè)新城開發(fā),有望為招商地產(chǎn)帶來獲取優(yōu)質(zhì)大盤項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。
信達(dá)：長(zhǎng)三角區(qū)域持續(xù)布局 破解8月雙重誤會(huì)迷團(tuán)
信達(dá)地產(chǎn)新增儲(chǔ)備布局重點(diǎn)向長(zhǎng)三角傾斜。截至目前,信達(dá)今年共獲取土地7宗,合計(jì)建面101.8萬平方米,地價(jià)款合計(jì)49.6億元,雖然拿地建面僅達(dá)到去年122萬平方米的83%,但地價(jià)款已同比增長(zhǎng)60%,平均建面地價(jià)3768元/平米,同比增長(zhǎng)約45%。主要因?yàn)樾略鰞?chǔ)備重點(diǎn)向市場(chǎng)更為活躍，同時(shí)地價(jià)也更高的長(zhǎng)三角區(qū)域的二三線城市傾斜,該區(qū)域已占信達(dá)總土地儲(chǔ)備的60%以上,據(jù)悉今年已貢獻(xiàn)其收入及利潤(rùn)50%以上。此次補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)資源,有利于信達(dá)在最具經(jīng)濟(jì)活力的長(zhǎng)三角區(qū)域持續(xù)深耕,進(jìn)一步鞏固優(yōu)勢(shì)。
不過信達(dá)在今年的8月份曾遭遇過雙重誤會(huì):一重誤會(huì)來自會(huì)計(jì)準(zhǔn)則入賬計(jì)量偏差。信達(dá)地產(chǎn)借殼上市后,從信達(dá)投資獲得308萬平方米土地儲(chǔ)備,現(xiàn)在尚有155萬平方米的待建。這155萬平方米土地較08年平均升值5倍左右。由于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則恪守歷史成本法記賬,該部分資產(chǎn)升值并未體現(xiàn),人工調(diào)整后其每股凈資產(chǎn)約為6.46元,對(duì)應(yīng)PB為0.53倍。二重誤會(huì)來自市場(chǎng)錯(cuò)誤定價(jià)。ROE穩(wěn)定在9.5%以上的公司對(duì)應(yīng)合理PB應(yīng)為1.38倍。而市場(chǎng)僅給予0.78倍的估值,嚴(yán)重低估公司價(jià)值。
2013年，信達(dá)逐步出現(xiàn)改善跡象。首先是周轉(zhuǎn)步伐加快，其次是新開工面積同比增長(zhǎng)30%,將為未來幾年提供更為充足的可售貨源,利潤(rùn)表將逐步改善,同時(shí)也為股價(jià)上揚(yáng)提供催化劑。（來自：新華網(wǎng) 記者：孫夢(mèng)姝）
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