同時(shí)，厚街區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，人口眾多，消費(fèi)旺盛。厚街位于穗港經(jīng)濟(jì)走廊中段，與東莞市區(qū)、虎門、虎門港等接壤，廣深高速公路、S256省道、環(huán)莞快速路、番莞高速、穗莞深城際軌道、東莞市域軌道交通R2線等縱貫全境，至深圳寶安機(jī)場(chǎng)僅30分鐘車程，融入珠三角1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。去年，厚街生產(chǎn)總值達(dá)到253.5億元，躋身東莞五強(qiáng)鎮(zhèn)街;當(dāng)前，厚街的常住人口大約44萬人，在全市33個(gè)鎮(zhèn)街(園區(qū))中排名第五;今年一季度，厚街社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到25.1億元。
此外，厚街的商業(yè)發(fā)展仍有較大空間，當(dāng)前還沒有真正意義上的購物中心，還停留在商業(yè)街與百貨商超的發(fā)展階段，而此時(shí)全國(guó)掀起了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱，厚街也走到了城鎮(zhèn)升級(jí)的關(guān)口，所以這幾年新項(xiàng)目涌現(xiàn)，新商業(yè)井噴。
品牌商將更青睞集中式商業(yè)
劉峰坦言，厚街之前還沒有真正意義上的購物中心，目前的商場(chǎng)只停留在百貨、超市的階段，萬達(dá)進(jìn)駐厚街，意味著厚街將誕生首家購物中心。
厚街的商業(yè)可分為鎮(zhèn)中心商業(yè)、工業(yè)區(qū)商業(yè)兩大類。鎮(zhèn)中心商業(yè)先在商業(yè)街發(fā)展，繼而出現(xiàn)了大型超市業(yè)態(tài);2006年進(jìn)入百貨時(shí)代，當(dāng)年年底走中端路線的明豐廣場(chǎng)開業(yè)了，商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積達(dá)到3.5萬平方米;一旦萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)后，厚街商業(yè)將進(jìn)入購物中心時(shí)代。相比百貨，購物中心體量更為龐大，業(yè)態(tài)更為齊全，吃喝玩樂購應(yīng)有盡有。
在時(shí)尚電器市場(chǎng)部副經(jīng)理陳權(quán)威看來，商業(yè)有一種由分散到集中的發(fā)展過程，厚街的商業(yè)正在由商業(yè)街向集中式商業(yè)發(fā)展。厚街的商業(yè)格局會(huì)發(fā)生變化，時(shí)尚電器不排除進(jìn)駐新商圈的可能性。
厚街天虹商場(chǎng)營(yíng)銷部經(jīng)理趙捷認(rèn)為，厚街未來的消費(fèi)會(huì)以商場(chǎng)為主，消費(fèi)由步行街向商場(chǎng)轉(zhuǎn)移，品牌商會(huì)把更多資源投入到集中式商業(yè)。天虹商場(chǎng)2010年開業(yè)之后，已經(jīng)分流了厚街第一商業(yè)旺街康樂南路的客流。不是說康樂南路未來會(huì)衰落，但是會(huì)淡化，進(jìn)駐品牌上會(huì)往下走。
劉峰說：“康樂南路不會(huì)衰落，但是會(huì)轉(zhuǎn)型�？禈纺下飞虡I(yè)街的物業(yè)大部分是私人自建房，其中有一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為節(jié)點(diǎn)，現(xiàn)在，康樂南路的商場(chǎng)在增加之中，給康樂南路注入新鮮血液。未來，康樂南路傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)與萬達(dá)廣場(chǎng)所在的新興康樂北路將組成一個(gè)大的康樂路商圈。”
萬達(dá)廣場(chǎng)體量巨大，業(yè)態(tài)齊全，環(huán)境優(yōu)越，其對(duì)原本商業(yè)生態(tài)的破壞性已經(jīng)為業(yè)界所警惕。劉峰說，與太古、恒隆等注重改造、提升周邊商業(yè)不同，萬達(dá)體現(xiàn)更多的是其殺傷力。東莞市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳駿良說，萬達(dá)廣場(chǎng)的進(jìn)駐，可能會(huì)使厚街原本一些小規(guī)模商業(yè)受到?jīng)_擊，甚至被淘汰。
商戰(zhàn)素描
越來越多的新商業(yè)體步步緊逼，本土商業(yè)地產(chǎn)如何調(diào)整發(fā)展思路，應(yīng)對(duì)新的挑戰(zhàn)呢?
異業(yè)聯(lián)盟
為了黏住顧客，厚街明豐廣場(chǎng)在兩年前牽頭組織了康樂南路的異業(yè)聯(lián)盟行動(dòng)。隨著萬達(dá)在9月落子厚街之后，這種異業(yè)聯(lián)盟被賦予了更濃郁的商戰(zhàn)味道。
明豐廣場(chǎng)與萬達(dá)廣場(chǎng)相距2.2公里，大約5分鐘車程，分別坐落于康樂南路、康樂北路商圈。明豐廣場(chǎng)常務(wù)副總經(jīng)理劉峰說：“萬達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)體量20多萬平方米，明豐廣場(chǎng)才3.5萬平方米，不是一個(gè)級(jí)別的，不聯(lián)盟，我們就沒得玩了。萬達(dá)很有殺傷力，萬達(dá)進(jìn)來之后，我們加快了異業(yè)聯(lián)盟的步伐。”
劉峰所說的異業(yè)聯(lián)盟，指的是同一區(qū)域的非競(jìng)爭(zhēng)商家聯(lián)合起來共同對(duì)抗其它區(qū)域的商家，其聯(lián)合方式為根據(jù)合理消費(fèi)流程向自家的顧客派發(fā)聯(lián)盟成員的優(yōu)惠券。如，餐飲商家向前來消費(fèi)的顧客派發(fā)電影院的優(yōu)惠券，刺激顧客留在商圈內(nèi)看電影，而電影院又向已經(jīng)消費(fèi)的顧客派發(fā)餐飲商家的優(yōu)惠券，鼓勵(lì)這些顧客再次留在商圈內(nèi)就餐。
據(jù)劉峰介紹，當(dāng)前已經(jīng)有50多個(gè)商家加入了異業(yè)聯(lián)盟，其中明豐廣場(chǎng)內(nèi)商家10多家，康樂路商家40來家，包括麥當(dāng)勞、大家樂、魔方KTV、力美健等，涵蓋服飾、餐飲、娛樂、美容、美發(fā)、健身等各類業(yè)態(tài)。
當(dāng)前，異業(yè)聯(lián)盟只能派發(fā)紙質(zhì)優(yōu)惠券，正在想辦法把優(yōu)惠券電子化，通過O2O模式(網(wǎng)上線下相整合)以及微信、APP(手機(jī)軟件)等技術(shù)手段來提高異業(yè)聯(lián)盟的水平。
劉峰說，通過異業(yè)聯(lián)盟把各類商家整合起來，形成一個(gè)整體，在客流量上實(shí)現(xiàn)與萬達(dá)廣場(chǎng)平分秋色，甚至可以依托康樂南路傳統(tǒng)旺街的優(yōu)勢(shì)，比萬達(dá)做得更好。
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