萬達模式爭議中前行
紅商網(wǎng)訊：9月21日下午，王健林和青島啤酒股份有限公司董事長孫明波在青啤博物館里一邊喝著原漿啤酒一邊聊天，“太好喝了，我要帶一些明星朋友都來嘗嘗”，這是他少有的休閑時光。
用王健林自己的話說：“中國房地產(chǎn)從開發(fā)到現(xiàn)在，出現(xiàn)時間最早，到現(xiàn)在還在混，混得還不錯的僅我一人了。”
的確如此，當王石、馮侖等元老都退居二線時，年屆花甲的王健林忙碌依舊。“我好多事情都親力親為，拿不拿這塊地、什么時候拿？還有所有項目前期的規(guī)劃創(chuàng)意，特別是文化旅游規(guī)劃都是我親自在抓，”王健林對記者表示。
王健林，1954年10月出生于四川省都江堰，15歲初中剛一畢業(yè)，便在家庭的影響下參軍，成為內(nèi)蒙古邊疆扎魯特旗邊防部隊的一名戰(zhàn)士。18年后，為響應國家“百萬裁軍”的號召，又毅然離開部隊。
1988年，西崗區(qū)房管處下屬一個剛成立不久的房地產(chǎn)公司，因總經(jīng)理的經(jīng)濟問題負債幾百萬，瀕臨破產(chǎn)。34歲的王健林接下了這個“爛攤子”。
創(chuàng)業(yè)之初，當時開發(fā)房地產(chǎn)首先要有計劃指標，拿到指標后才能申請用地，而大連能拿到計劃指標的只有三家國有房地產(chǎn)公司，萬達沒有計劃指標，只能花錢向國企買指標。后來在得不到計劃指標和土地的情況下，王健林把當時沒人愿意做的棚戶區(qū)舊城改造項目作為萬達的首塊試金石。王健林以多年部隊生涯養(yǎng)成的決斷氣質(zhì)，熬過創(chuàng)業(yè)最初的艱難，到1989年底時，當時的“爛攤子”營業(yè)收入已經(jīng)高達1285.8萬元，凈利潤291.2萬元。
此后萬達開始磕磕絆絆的全國擴張之旅：首次進軍廣州就被人騙走錢財，剛轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)時，四年時間遭遇了222場官司，2005年萬達與麥格理銀行合作，尋求在香港上市也未成功，與港股IPO的大好良機失之交臂。
最終萬達摸索出萬達廣場這樣新型的城市綜合體建筑，隨后的幾年里，萬達廣場以每年十幾家的速度迅速在全國批量誕生，并大獲成功。以萬達廣場的就業(yè)、稅收和提升城市形象低價獲取核心地段土地資源，以萬達廣場周邊住宅銷售支持商業(yè)地產(chǎn)運營，最后快速回籠資金。
不過，中投顧問產(chǎn)業(yè)與政策研究中心主任扈志亮對記者表示：萬達依靠上述方式快速擴張的優(yōu)勢在于能夠極大地降低前期開發(fā)運營壓力，最大效率地使用資金，環(huán)環(huán)相扣滾動式發(fā)展有利于提高項目緊迫感，從而縮短項目建設(shè)周期，更好地應對市場變化。
但潛在的風險也十分明顯，一旦某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，對整合鏈條的沖擊十分明顯，尤其是房地產(chǎn)市場依然受政策調(diào)控影響下，房價下跌將會導致項目現(xiàn)金流的不穩(wěn)定，打亂開發(fā)節(jié)奏。在地價高漲的情況下，低價拿地顯然不太可能，萬達前期投入的開發(fā)成本將增加。
轉(zhuǎn)型文化企業(yè)
放棄順風順水的住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，是萬達的第一次轉(zhuǎn)型，盡管歷經(jīng)波折，但是三代萬達城奠定了萬達在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域無可動搖的江湖地位。截至2013年6月，萬達廣場已在全國開業(yè)72座萬達廣場、40家五星級酒店、1038塊電影銀幕、62家百貨店、68家量販KTV，持有的物業(yè)面積達1373.4萬平方米，規(guī)模位居世界第二。
而就在萬達商業(yè)地產(chǎn)如日中天的時候，王健林又要轉(zhuǎn)型了。
此次萬達在青島投資的東方影都，總投資額500億元，其中涉及文化旅游產(chǎn)業(yè)的投資300億元，房地產(chǎn)業(yè)務投資200億元。項目占地376公頃，總面積540萬平方米，設(shè)計為影視產(chǎn)業(yè)園、會展中心、汽車秀、萬達城、酒店群、游艇中心、國際醫(yī)院、酒吧街八個功能區(qū)。是全球投資最大的影視產(chǎn)業(yè)項目，也是世界唯一具有影視外景、影視制作、影視會展、影視旅游綜合功能的項目。
此前幾個月的時間里，萬達已經(jīng)在哈爾濱、南昌、合肥、廣州等地宣布建立了文化旅游城，投資上千億。
在王健林看來，文旅城遠不是萬達城的升級產(chǎn)品，而是具有“革命性”的新興產(chǎn)品，也意味著萬達向文化產(chǎn)業(yè)發(fā)起全面進攻。萬達集團目前四大產(chǎn)業(yè)為商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化旅游、連鎖百貨。2012年，萬達年收入1417億元，凈利潤超過100億元。目前商業(yè)地產(chǎn)仍為萬達的“大梁”，王健林此前曾公開表示，到2020年，萬達非房地產(chǎn)收入要超過一半，“屆時萬達將不再是以房地產(chǎn)為主的企業(yè)，而是以文化旅游為主的企業(yè)。”
在扈志亮看來，文化旅游城是一種商業(yè)綜合體項目，包括文化、旅游等多功能的大型綜合項目，其中包含酒店、商業(yè)、住宅、影視等。目前這種新型的城市綜合體市場在一、二線城市較為受歡迎，而且其發(fā)展?jié)摿颓熬耙黠@好于三、四線城市，主要是人口聚集度、消費能力以及經(jīng)濟繁榮度來確定的。后續(xù)運營服務做得好的項目，盈利水平較為客觀，地方政府也較為歡迎這樣的項目，能夠提供就業(yè)崗位，增加稅收，提升城市商業(yè)形象等。
但是和萬達廣場在拿地后18個月就開業(yè)的速度相比，文化旅游城和影視城不僅投資規(guī)模巨大，建成時間也要慢上許多，以東方影都為例，總投資500億元，2013年9月動工，預計2016年6月項目一期開業(yè)，2017年6月全部建設(shè)完畢。這種新的業(yè)態(tài)是否對原有的高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式形成挑戰(zhàn)？
不過在王健林看來，文化產(chǎn)業(yè)依然可以高周轉(zhuǎn)：因為有文化和旅游概念支撐的房地產(chǎn)銷售更快，至于為何要四五年后才開業(yè)，則是為了保證現(xiàn)金流的需要。
同時，萬達也將觸角慢慢伸向海外，26億美元收購全球第二大院線AMC，30億美元投資俄羅斯旅游業(yè)，3.2億英鎊并購英國圣汐游艇公司，7億英鎊在倫敦建設(shè)超五星級萬達酒店等。
這一切都在爭議中進行。
從零到上百家五星級酒店，喜達屋、萬豪、雅高、洲際等世界五大酒店管理集團都花了幾十甚至上百年時間。就算是最快的世界著名酒店品牌香格里拉酒店，也花了42年，才建立了82家城市及度假酒店。萬達能在這么短的時間作出一流的酒店品牌嗎？
“我有一個夢想，不光把企業(yè)做大，還要把中國酒店品牌打到全世界，我也知道，做豪華酒店這種超級奢侈品，至少也要二三十年的時間建立這個品牌，所以很多企業(yè)一看要二三十年就不做了，那我來做這先行者，我來熬這個前面的二十年，一定要把中國的酒店品牌打到世界去，”王健林表示。
（來源：時代周報 記者：趙卓）
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