不久前，家居行業(yè)巨頭紅星美凱龍正式宣布全面進(jìn)軍商業(yè)領(lǐng)域，按照規(guī)劃，紅星地產(chǎn)將在未來八年內(nèi)進(jìn)駐全國60座城市，開發(fā)運(yùn)營100個城市綜合(行情 專區(qū))體項目。未來在商業(yè)領(lǐng)域的投資額將會達(dá)到1000億元。

　　但紅星這一計劃引來了業(yè)內(nèi)的質(zhì)疑：房地產(chǎn)調(diào)控頻出、家具店邁向?qū)懽謽�、網(wǎng)購來分流、租金不好漲……家居大賣場日子不太好過，紛紛另謀出路。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，城市綜合體已呈現(xiàn)暴增的態(tài)勢，由于供大于求，租金也出現(xiàn)停滯不前甚至下跌的局面。因此，業(yè)內(nèi)認(rèn)為家居賣場如此轉(zhuǎn)型存隱憂。

　　進(jìn)軍時機(jī)是否適宜

　　在業(yè)內(nèi)看來，商業(yè)地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)出比較嚴(yán)重的泡沫。主要表現(xiàn)在三方面：一是開發(fā)銷售環(huán)節(jié)，庫存高，潛在供應(yīng)量巨大；二是招商環(huán)節(jié)，招商難，空置率高；三是經(jīng)營環(huán)節(jié)，商戶經(jīng)營難，開發(fā)商回報率低。

　　同時，在眾多企業(yè)已經(jīng)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域大賺數(shù)筆，行業(yè)泡沫化已經(jīng)顯現(xiàn)之后，紅星美凱龍又進(jìn)軍這一陌生領(lǐng)域，似乎有些為時稍晚。

　　紅星地產(chǎn)總裁諶俊宇近日在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時對上述質(zhì)疑作出回應(yīng)，他表示，從大環(huán)境來說，中國目前的商業(yè)市場還不是很成熟。

　　“中國的商業(yè)項目現(xiàn)在是不是多了？可以說，中國的城鎮(zhèn)化剛剛開始，我們還有兩億多的農(nóng)民工。中國馬上成為世界上最大的經(jīng)濟(jì)體，這個時候我們的城鎮(zhèn)化水平和經(jīng)濟(jì)地位完全不匹配，因此中國的城鎮(zhèn)化要達(dá)到70%左右的話，在現(xiàn)在的基礎(chǔ)之上還要增加一倍以上的城鎮(zhèn)人口，這個路還很長。”諶俊宇說，所以說從長遠(yuǎn)看中國的商業(yè)項目根本不是多的，而是暫時的布局不合理，存在開發(fā)商一窩蜂地上馬，盲目開發(fā)等問題。

　　“另外，紅星并非是現(xiàn)在才進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，而是早在2009年就進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。頭兩年我們并沒有大規(guī)模地干，但準(zhǔn)備工作都已經(jīng)完成了。”諶俊宇告訴本報記者，紅星目前已經(jīng)完成了戰(zhàn)略布局的第一批土地儲備，包括上海、北京、天津、重慶等地，包括一些二三線城市的布局均已完成，接下來紅星地產(chǎn)將考慮如何運(yùn)營的問題。

　　“應(yīng)該說我們用四年的蜇伏完成了戰(zhàn)略部署、研究、人才隊伍和自有品牌的儲備，這四件大事情，不是近日才開始的。”諶俊宇說，2008年開始的金融危機(jī)給了紅星一次極好的發(fā)展機(jī)遇，就是在當(dāng)時資產(chǎn)價格大幅下跌的時候，紅星以極低的價格快速出手拿了天津等地項目大量的土地，開始進(jìn)軍城市綜合體。

　　類似萬達(dá)模式

　　從公開消息來看，紅星美凱龍進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)最倚重的就是類似萬達(dá)一樣的模式，甚至有公開消息指出紅星的商業(yè)模式就是和萬達(dá)模式基本一樣。諶俊宇之前對媒體透露，紅星的拿地成本較低，企業(yè)進(jìn)駐一個城市時，將一個原來并不繁華的區(qū)域，變?yōu)橐粋�消費(fèi)主力地段。通過銷售部分的升值利潤，加上經(jīng)營的正常盈利以及銀行(行情 專區(qū))貸款，這三個部分資金就能夠讓開發(fā)和自持物業(yè)維持在良性的狀態(tài)。

　　那么紅星和萬達(dá)的商業(yè)模式有什么不同呢？

　　“房地產(chǎn)有三種開發(fā)模式：一是類似萬科的輕資產(chǎn)模式；二是自己持有不銷售的重資產(chǎn)模式；三是銷售一部分自持一部分的模式。”諶俊宇對中國經(jīng)濟(jì)時報記者表示，和萬達(dá)一樣，紅星屬于第三種商業(yè)開發(fā)模式，兩者基本相同。

　　“紅星和萬達(dá)最大的不同是設(shè)計理念。”諶俊宇告訴本報記者，在紅星的設(shè)計理念里面，銷售物業(yè)和自持物業(yè)是均衡的。有時甚至位置最好的、價值最高的是在自持物業(yè)上面。紅星一般會保持自己的商業(yè)物業(yè)在一個城市里面的突出地位和地標(biāo)性。

　　還有業(yè)內(nèi)質(zhì)疑說，很多新晉商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商由于人才儲備、運(yùn)營經(jīng)驗不足，后期操作風(fēng)險迅速增加。3—5年內(nèi)，有些商業(yè)項目將難逃關(guān)閉、重組和被收購的命運(yùn)，或者尋求專業(yè)的合作伙伴共同經(jīng)營管理。那么紅星美凱龍是否也面臨同樣的問題呢？

　　“我們的人才儲備，現(xiàn)在地產(chǎn)開發(fā)這塊力量是很強(qiáng)的，我們的規(guī)劃設(shè)計中心也是六七十號人，可以說，住宅這些設(shè)計和整個城市綜合體的設(shè)計、建設(shè)，沒有幾個企業(yè)能超過我們的，紅星地產(chǎn)開發(fā)團(tuán)隊有一千好幾百人了。”諶俊宇介紹說，紅星美凱龍進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)主要做了四件事：一是土地儲備；二是自有品牌建設(shè)；三是組建招商團(tuán)隊；四是精心地設(shè)計和策劃。

　　對于商業(yè)地產(chǎn)項目的資金來源，諶俊宇透露說，紅星商業(yè)地產(chǎn)項目的資金來源主要是三部分：一是銷售方面盈利；二是融資、銀行貸款；三是戰(zhàn)略投資者的投資。
　�。ㄖ袊�經(jīng)濟(jì)時報 王松才）

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