紅商網(wǎng)訊：與住宅業(yè)務(wù)的迅猛擴(kuò)張相比，龍湖在商業(yè)地產(chǎn)的布局，幾乎小心到了膽怯的地步。2003年龍湖第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目重慶北城天街開業(yè)，十年間，龍湖持有經(jīng)營的物業(yè)僅13個(gè)左右。龍湖也許過去10年只是在探索和蓄勢(shì)，龍湖集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)部總經(jīng)理魏健告訴記者，下一個(gè)十年，龍湖商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入加速度擴(kuò)張過程。“未來10-15年，龍湖在商業(yè)地產(chǎn)方面的租金收入將達(dá)到100億，結(jié)算利潤在龍湖整個(gè)盤子里占到30%。”龍湖目前已經(jīng)形成龍湖天街系列、高端社區(qū)商業(yè)服務(wù)體系星悅薈，以及高端家居生活館龍湖家悅薈三條產(chǎn)品系列。龍湖天街定位為超區(qū)域或者區(qū)域型購物中心，體量一般在10萬-20萬平方米；龍湖星悅薈則定位為高端社區(qū)服務(wù)商業(yè)，體量一般在5萬-8萬平方米，多以餐飲、娛樂為主。

揭秘龍湖·時(shí)代天街的四大選址原則

以龍湖天街系列為例。龍湖天街系列商業(yè)在全國的選擇有四大指標(biāo)，包括地塊屬性、交通指標(biāo)、產(chǎn)業(yè)指標(biāo)以及運(yùn)營指標(biāo)。在每一個(gè)指標(biāo)之下，又細(xì)分出各個(gè)不同的考核標(biāo)準(zhǔn)。比如，運(yùn)營指標(biāo)則主要考慮，人口聚集度、土地規(guī)模、建筑規(guī)模以及商業(yè)唯一性。也就是說，龍湖設(shè)置了層次明了、邏輯清晰的商業(yè)價(jià)值體系。

秘訣一：搶占規(guī)劃先機(jī)：城市規(guī)劃重點(diǎn)原則

龍湖天街堅(jiān)持以政府主導(dǎo)的城市規(guī)劃作為第一擇地原則，正是本著為置業(yè)者贏得“城市紅利”的目的。龍湖全國17個(gè)天街造城項(xiàng)目的選址非城市主核心即新城市中心/副城市中心，龍湖充當(dāng)了城市發(fā)展代言人的角色，用多個(gè)城市新中心崛起的事實(shí)，顛覆著土地的原始基因。

秘訣二：跟著軌道走：交通樞紐復(fù)合原則

作為旨在打造未來生活方式的龍湖天街系列，龍湖將“地鐵連接”的精神與物質(zhì)內(nèi)涵演繹至極致，有如一直看得見的財(cái)富杠桿，將城市功能與區(qū)域價(jià)值，撬升至新的高度。路過的人、逛街的人、找美食的人，找聚會(huì)場(chǎng)所的人……都被地鐵帶到龍湖天街來了。當(dāng)人們進(jìn)入這樣的空間并充分激活消費(fèi)欲望的時(shí)候，就像如同進(jìn)入了一個(gè)消費(fèi)榨汁機(jī)，每一平米都在源源不斷的制造著“人民幣”。

秘訣三：人潮就是錢潮：人口集中聚集原則

城市及區(qū)域商圈的形成，與區(qū)域內(nèi)的人口密度有著必要的聯(lián)系，足夠的人口密度是支撐商業(yè)項(xiàng)目的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。相關(guān)調(diào)查顯示，商圈的輻射半徑因項(xiàng)目的大小、位置不同而不同。無論是借力于軌道交通、公路，還是依托于產(chǎn)業(yè)密集的優(yōu)勢(shì)，最終所指向的都是人群、人群、還是人群。人口的聚集才會(huì)刺激消費(fèi)的增加，才會(huì)快速地催生商業(yè)的繁華。

以人口聚集密度衡量項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，有時(shí)是很直觀且有效的途徑。在這方面，龍湖給出了一個(gè)明確的答案：5公里半徑內(nèi)人口密度平均不低于30萬人次！

秘訣四：產(chǎn)商居一體化：產(chǎn)業(yè)高度密集原則

大量的人群在某個(gè)區(qū)域聚集后，必然會(huì)有三個(gè)方面的活動(dòng)要產(chǎn)生：工作、消費(fèi)、居住。龍湖圍繞著消費(fèi)人群這三方面的需求，龍湖·時(shí)代天街逐漸形成了“產(chǎn)商居”一體化的開發(fā)理念。龍湖天街集合“職、游、住、學(xué)、食、藝、靈、樂”等全方位生活機(jī)能，龍湖天街將塵世城市生活濃縮為“3分鐘生活圈”，以一種全新的商業(yè)地產(chǎn)新品種重新定義城市生活新格局。“產(chǎn)商居”三架齊驅(qū)，也或?qū)⒗瓌?dòng)區(qū)域發(fā)展動(dòng)力更加強(qiáng)勁。

龍湖商業(yè)三大亮點(diǎn) 經(jīng)驗(yàn)、利潤、招租支撐經(jīng)營品質(zhì)

作為國內(nèi)最早開始做購物中心的開發(fā)商之一，10年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，讓龍湖形成了一套科學(xué)、完整的從開發(fā)、建設(shè)、招商到后期運(yùn)營的操作模式，這在龍湖之前的項(xiàng)目上已得到了驗(yàn)證。

2003年，龍湖打造了重慶北城天街，并成功營造出觀音橋商圈。如今，北城天街的日均客流量已超過10萬人次，最高峰時(shí)曾有過35萬人次的記錄，已達(dá)到成熟購物中心單日客流量國際行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

眾多的品牌資源、商戶的高回報(bào)率等也讓龍湖天街系領(lǐng)跑行業(yè)。以重慶北城天街為例，數(shù)據(jù)顯示，重慶北城天街旗下商戶業(yè)績的年成長基本高達(dá)50%左右，最高成長達(dá)到300%。

而據(jù)龍湖的統(tǒng)計(jì)，其商業(yè)項(xiàng)目的開業(yè)率均在90%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)內(nèi)普通水平。

龍湖2011年的數(shù)據(jù)表明，重慶西城天街出租率達(dá)99.1%、重慶北城天街出租率達(dá)99.3%、成都三千集出租率達(dá)95.4%、北京頤和星悅薈出租率達(dá)97.7%，而重慶MOCO家居生活館出租率更是高達(dá)100%。

北京龍湖•時(shí)代天街，作為龍湖在北京南城旗艦項(xiàng)目,地鐵無縫連接、地鐵商業(yè)一體化設(shè)計(jì)，龍湖•時(shí)代天街將大體量綜合化商業(yè)配套、支柱產(chǎn)業(yè)區(qū)、成體量大規(guī)模居住區(qū)、金融服務(wù)區(qū)等連于一體。龍湖•時(shí)代天街通過地鐵4號(hào)線、第二機(jī)場(chǎng)快軌、京開高速、新源大街等立體交通網(wǎng)絡(luò)，與城區(qū)實(shí)現(xiàn)快速連接，致力打造京城少有的“產(chǎn)商居綜合新城”。

（來源：搜房網(wǎng)）