紅商網(wǎng)訊:茂業(yè)百貨要改做奧特萊斯?茂業(yè)泰富城負(fù)責(zé)人回應(yīng):是調(diào)整方向
常州商業(yè)綜合體進(jìn)入大調(diào)整期
常州商界從來不缺少跌宕起伏的故事,但這一次,對象是武進(jìn)湖塘的茂業(yè)百貨。
就在今年3月份,坊間開始傳言:作為茂業(yè)泰富城內(nèi)的主力店,茂業(yè)百貨要改做奧特萊斯了。
奧特萊斯最早誕生于美國,已有近100年的歷史。目前,它已發(fā)展成一個獨(dú)立的零售業(yè)態(tài)。“奢侈品牌折扣店”成為奧特萊斯的標(biāo)簽。因而,當(dāng)市場消息稱:奧特萊斯要在茂業(yè)泰富城出現(xiàn)后,多少也就讓此事變得新鮮。更多的人則是質(zhì)疑:靠譜嗎?
調(diào)整,與競爭壓力分不開
近兩年來,在南北兩翼的城市商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略下,一些Shoppingmall、商業(yè)綜合體快速地在新北、武進(jìn)兩大區(qū)域落地。然而,隨著項(xiàng)目的落地運(yùn)營,日子也開始變得難過。商戶頻繁更迭,開門關(guān)門業(yè)已成為這些Shoppingmall、商業(yè)綜合體的一種常態(tài)。人氣成為其最大的企盼。
相形之下,于2010年亮相的茂業(yè)泰富城,表現(xiàn)似乎也不理想。就“城”中的主力店而言,在今年2月份時,茂業(yè)百貨內(nèi)的大部分品牌商品就已開始撤出,“空柜”不時可見。即便還陳列在商場內(nèi)的品牌商品,都是二三線品牌甚至一些小品牌。而這,顯然難與茂業(yè)百貨要以“精致時尚的中高檔商品”初始定位連上線。
調(diào)整,本在情理之中。如果真按傳言所說,茂業(yè)泰富城要做的奧特萊斯又是什么樣的?
據(jù)了解,奧特萊斯進(jìn)入中國還不到10年時間,但發(fā)展勢頭迅猛。據(jù)不完全統(tǒng)計,目前全國有奧特萊斯200多家,規(guī)模以上的150家,行業(yè)競爭激烈。在常州周邊城市,上海青浦、松江香格里拉度假村附近各有一個奧特萊斯;杭州也兩家,分別位于下沙和錢江新城;而在常州的金壇,也有一個名為“奧特萊斯”的專業(yè)市場。
對于市場傳聞,時任茂業(yè)泰富城的總經(jīng)理稱,茂業(yè)泰富城的商業(yè)體量達(dá)15萬平方米,茂業(yè)百貨只是其中很小的一個組成部分。為了更加戰(zhàn)略性地分配資源,適應(yīng)商業(yè)環(huán)境的變化,茂業(yè)泰富城會站在一個大的物業(yè)高度去調(diào)整項(xiàng)目的定位。即便是做奧特萊斯,也只是茂業(yè)泰富城調(diào)整中的一個賣點(diǎn),一部分內(nèi)容而已。“調(diào)整方案還沒最終確定,目前不能透露更多信息。”這位負(fù)責(zé)人表示。
奧特萊斯,一種尚有距離感的商業(yè)業(yè)態(tài)
采訪中,我市一些商界人士談到,奧特萊斯最大的優(yōu)勢就在于品牌和價格,因?yàn)橹苯訌钠放茝S家進(jìn)貨,省略了中間代理商環(huán)節(jié),價格肯定比專賣店便宜。在歐美,奧特萊斯以銷售奢侈品牌的經(jīng)典款式為主,一般由品牌商為商場直供,既不與商場正品沖突,也不會斷貨。也就是說,奧特萊斯采取了與其他業(yè)態(tài)錯位經(jīng)營的方式,零售市場不僅再次得到細(xì)分,還延長了商品的銷售線。在歐美一些發(fā)達(dá)國家,真正生存下來的奧特萊斯,都具有強(qiáng)大而持續(xù)的一線品牌提供者和貨真價實(shí)的一線品牌。
另外,奧特萊斯距市中心往往需要保持50-100公里的距離,為的就是更好地錯位營銷,以避免折扣店給正價店造成沖擊。而在國內(nèi),由于交通等交通工具還不夠完善,奧特萊斯的選址往往定在高速公路口、離城區(qū)25-50公里處,車程為30-45分鐘。比如杭州,現(xiàn)已開張營運(yùn)的兩家奧特萊斯,正好暗合這一規(guī)律。錢江新城內(nèi)的奧特萊斯品牌直銷廣場,還有處于海寧連杭經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)與下沙交界處百聯(lián)奧特萊斯廣場,距杭州市中心武林廣場差不多都是25-30公里的距離。
遠(yuǎn)離市中心,更需便捷的交通。因此,交通往往也成為奧特萊斯運(yùn)營是否良好的關(guān)鍵因素之一。上海青浦的奧特萊斯,離上海市區(qū)有著近1小時車程距離,在百聯(lián)及香港九龍倉的成功運(yùn)作下,制造了國內(nèi)奧特萊斯的神話:每逢周末,這里都會擠上據(jù)說至少有5000輛的車,包括眾多的常州車。
曾有專家說過,決定商業(yè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵要素,第一就是位置。香港奧特萊斯全年提供三至七折優(yōu)惠。場內(nèi)匯集了超過60個國際品牌,出門便是港鐵東涌站,往來香港迪士尼樂園及香港國際機(jī)場也很方便,因而生意全年火爆。
據(jù)了解,早在去年,美國奧特萊斯方面、百聯(lián)奧特萊斯就將開店目標(biāo)同時瞄準(zhǔn)常州新北區(qū);今年3月份,百聯(lián)奧特萊斯又到武進(jìn)湖塘考察,然而因高速公路口選址等交通問題得不到滿足,以致項(xiàng)目在常州難以實(shí)質(zhì)性推進(jìn)。
常州的商業(yè)綜合體已超過10個,面臨調(diào)整之季
盡管茂業(yè)泰富城的奧特萊斯項(xiàng)目還在運(yùn)籌中,但對于常州的商業(yè)綜合體而言,當(dāng)下已面臨一個大調(diào)整時期。
在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱的推動下,細(xì)數(shù)常州最近幾年新增的商業(yè)綜合體,用“接二連三”來形容并不為過。據(jù)不完全統(tǒng)計,目前全市已建和在建、擬建的商業(yè)綜合體已超過10個。僅在新北萬達(dá)廣場一路之隔,就布局有豐臣國際廣場及月星環(huán)球港2家。其中,單個項(xiàng)目商業(yè)體量最大的超過30萬平方米。
一個商業(yè)綜合體的輻射人口究竟是多少?接國際上商業(yè)面積與人口的配比是:人均1平方米。這一商業(yè)面積包括城市中心商業(yè)、區(qū)域商業(yè)、社區(qū)商業(yè)等多種業(yè)態(tài),假如按常州常住人口和外來人口約80萬人算,就目前常州的情況計算,常州僅商業(yè)綜合體這一類項(xiàng)目的面積就已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這一配比數(shù)字。
記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn),在已建成的商業(yè)綜合體中,消化不良現(xiàn)象明顯,運(yùn)營水平也是良莠不齊。有的項(xiàng)目在開業(yè)后并沒有迎來預(yù)想中的繁華,盡管坐擁優(yōu)質(zhì)地段和優(yōu)質(zhì)的硬件設(shè)施,卻遭遇“門庭冷落”的尷尬。
采訪中,我市一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商談到,商業(yè)綜合體由于體量巨大,后期運(yùn)營管理復(fù)雜,這就要求開發(fā)商有雄厚的資本實(shí)力和豐富的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn),尤其是后期的運(yùn)營管理調(diào)整。從這個層面講,眼下常州的眾多商業(yè)綜合體已進(jìn)入大調(diào)整期。否則,都差不多業(yè)態(tài)的賣場模式,同質(zhì)化的營銷手法,各家都難以聚集消費(fèi)群體,極有可能出現(xiàn)“空城”。
(常州日報 記者 孫東青)
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