常州商業(yè)綜合體進(jìn)入大調(diào)整期

　　常州商界從來不缺少跌宕起伏的故事，但這一次，對象是武進(jìn)湖塘的茂業(yè)百貨。

　　就在今年3月份，坊間開始傳言：作為茂業(yè)泰富城內(nèi)的主力店，茂業(yè)百貨要改做奧特萊斯了。

　　奧特萊斯最早誕生于美國，已有近100年的歷史。目前，它已發(fā)展成一個獨(dú)立的零售業(yè)態(tài)。“奢侈品牌折扣店”成為奧特萊斯的標(biāo)簽。因而，當(dāng)市場消息稱：奧特萊斯要在茂業(yè)泰富城出現(xiàn)后，多少也就讓此事變得新鮮。更多的人則是質(zhì)疑：靠譜嗎？

　　調(diào)整，與競爭壓力分不開

　　近兩年來，在南北兩翼的城市商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略下，一些Shoppingmall、商業(yè)綜合體快速地在新北、武進(jìn)兩大區(qū)域落地。然而，隨著項(xiàng)目的落地運(yùn)營，日子也開始變得難過。商戶頻繁更迭，開門關(guān)門業(yè)已成為這些Shoppingmall、商業(yè)綜合體的一種常態(tài)。人氣成為其最大的企盼。

　　相形之下，于2010年亮相的茂業(yè)泰富城，表現(xiàn)似乎也不理想。就“城”中的主力店而言，在今年2月份時，茂業(yè)百貨內(nèi)的大部分品牌商品就已開始撤出，“空柜”不時可見。即便還陳列在商場內(nèi)的品牌商品，都是二三線品牌甚至一些小品牌。而這，顯然難與茂業(yè)百貨要以“精致時尚的中高檔商品”初始定位連上線。

　　調(diào)整，本在情理之中。如果真按傳言所說，茂業(yè)泰富城要做的奧特萊斯又是什么樣的？

　　據(jù)了解，奧特萊斯進(jìn)入中國還不到10年時間，但發(fā)展勢頭迅猛。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國有奧特萊斯200多家，規(guī)模以上的150家，行業(yè)競爭激烈。在常州周邊城市，上海青浦、松江香格里拉度假村附近各有一個奧特萊斯；杭州也兩家，分別位于下沙和錢江新城；而在常州的金壇，也有一個名為“奧特萊斯”的專業(yè)市場。

　　對于市場傳聞，時任茂業(yè)泰富城的總經(jīng)理稱，茂業(yè)泰富城的商業(yè)體量達(dá)15萬平方米，茂業(yè)百貨只是其中很小的一個組成部分。為了更加戰(zhàn)略性地分配資源，適應(yīng)商業(yè)環(huán)境的變化，茂業(yè)泰富城會站在一個大的物業(yè)高度去調(diào)整項(xiàng)目的定位。即便是做奧特萊斯，也只是茂業(yè)泰富城調(diào)整中的一個賣點(diǎn)，一部分內(nèi)容而已。“調(diào)整方案還沒最終確定，目前不能透露更多信息。”這位負(fù)責(zé)人表示。

　　奧特萊斯，一種尚有距離感的商業(yè)業(yè)態(tài)

　　采訪中，我市一些商界人士談到，奧特萊斯最大的優(yōu)勢就在于品牌和價格，因?yàn)橹苯訌钠放茝S家進(jìn)貨，省略了中間代理商環(huán)節(jié)，價格肯定比專賣店便宜。在歐美，奧特萊斯以銷售奢侈品牌的經(jīng)典款式為主，一般由品牌商為商場直供，既不與商場正品沖突，也不會斷貨。也就是說，奧特萊斯采取了與其他業(yè)態(tài)錯位經(jīng)營的方式，零售市場不僅再次得到細(xì)分，還延長了商品的銷售線。在歐美一些發(fā)達(dá)國家，真正生存下來的奧特萊斯，都具有強(qiáng)大而持續(xù)的一線品牌提供者和貨真價實(shí)的一線品牌。

　　另外，奧特萊斯距市中心往往需要保持50-100公里的距離，為的就是更好地錯位營銷，以避免折扣店給正價店造成沖擊。而在國內(nèi)，由于交通等交通工具還不夠完善，奧特萊斯的選址往往定在高速公路口、離城區(qū)25-50公里處，車程為30-45分鐘。比如杭州，現(xiàn)已開張營運(yùn)的兩家奧特萊斯，正好暗合這一規(guī)律。錢江新城內(nèi)的奧特萊斯品牌直銷廣場，還有處于海寧連杭經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)與下沙交界處百聯(lián)奧特萊斯廣場，距杭州市中心武林廣場差不多都是25-30公里的距離。

　　遠(yuǎn)離市中心，更需便捷的交通。因此，交通往往也成為奧特萊斯運(yùn)營是否良好的關(guān)鍵因素之一。上海青浦的奧特萊斯，離上海市區(qū)有著近1小時車程距離，在百聯(lián)及香港九龍倉的成功運(yùn)作下，制造了國內(nèi)奧特萊斯的神話：每逢周末，這里都會擠上據(jù)說至少有5000輛的車，包括眾多的常州車。

　　曾有專家說過，決定商業(yè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵要素，第一就是位置。香港奧特萊斯全年提供三至七折優(yōu)惠。場內(nèi)匯集了超過60個國際品牌，出門便是港鐵東涌站，往來香港迪士尼樂園及香港國際機(jī)場也很方便，因而生意全年火爆。

　　據(jù)了解，早在去年，美國奧特萊斯方面、百聯(lián)奧特萊斯就將開店目標(biāo)同時瞄準(zhǔn)常州新北區(qū)；今年3月份，百聯(lián)奧特萊斯又到武進(jìn)湖塘考察，然而因高速公路口選址等交通問題得不到滿足，以致項(xiàng)目在常州難以實(shí)質(zhì)性推進(jìn)。

　　常州的商業(yè)綜合體已超過10個，面臨調(diào)整之季

　　盡管茂業(yè)泰富城的奧特萊斯項(xiàng)目還在運(yùn)籌中，但對于常州的商業(yè)綜合體而言，當(dāng)下已面臨一個大調(diào)整時期。

　　在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱的推動下，細(xì)數(shù)常州最近幾年新增的商業(yè)綜合體，用“接二連三”來形容并不為過。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全市已建和在建、擬建的商業(yè)綜合體已超過10個。僅在新北萬達(dá)廣場一路之隔，就布局有豐臣國際廣場及月星環(huán)球港2家。其中，單個項(xiàng)目商業(yè)體量最大的超過30萬平方米。

　　一個商業(yè)綜合體的輻射人口究竟是多少？接國際上商業(yè)面積與人口的配比是：人均1平方米。這一商業(yè)面積包括城市中心商業(yè)、區(qū)域商業(yè)、社區(qū)商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，假如按常州常住人口和外來人口約80萬人算，就目前常州的情況計算，常州僅商業(yè)綜合體這一類項(xiàng)目的面積就已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這一配比數(shù)字。

　　記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在已建成的商業(yè)綜合體中，消化不良現(xiàn)象明顯，運(yùn)營水平也是良莠不齊。有的項(xiàng)目在開業(yè)后并沒有迎來預(yù)想中的繁華，盡管坐擁優(yōu)質(zhì)地段和優(yōu)質(zhì)的硬件設(shè)施，卻遭遇“門庭冷落”的尷尬。

　　采訪中，我市一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商談到，商業(yè)綜合體由于體量巨大，后期運(yùn)營管理復(fù)雜，這就要求開發(fā)商有雄厚的資本實(shí)力和豐富的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，尤其是后期的運(yùn)營管理調(diào)整。從這個層面講，眼下常州的眾多商業(yè)綜合體已進(jìn)入大調(diào)整期。否則，都差不多業(yè)態(tài)的賣場模式，同質(zhì)化的營銷手法，各家都難以聚集消費(fèi)群體，極有可能出現(xiàn)“空城”。
　　（常州日報 記者 孫東青）

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