紅商網(wǎng)訊：樓市調(diào)控政策“加碼”，以短期盈利為目標(biāo)的住宅開發(fā)商面臨前所未有的挑戰(zhàn)，相比而言，以長期持續(xù)收益為目標(biāo)的商業(yè)地產(chǎn)，繼續(xù)受到機(jī)構(gòu)投資者青睞，商業(yè)地產(chǎn)迎來快速發(fā)展的機(jī)遇。

　　近年來，隨著國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，各大開發(fā)商及投資機(jī)構(gòu)均厲兵秣馬，在積極探索業(yè)務(wù)模式的同時，不斷加大資金投入和人才培養(yǎng)，市場投資氣氛表現(xiàn)活躍。

　　商業(yè)物業(yè)投資風(fēng)物長宜放眼量

　　國際知名物業(yè)公司DTZ戴德梁行研究表明，隨著城鎮(zhèn)化率的不斷提高所帶動城市人口的增長以及國家擴(kuò)大內(nèi)需所帶動城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和新區(qū)的發(fā)展，商業(yè)的需求規(guī)模將大幅增加，這將直接刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

　　正是看到了其中蘊(yùn)藏的巨大商機(jī)，國內(nèi)多家專業(yè)投資機(jī)構(gòu)開始組建團(tuán)隊，著手布局商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。但是與開發(fā)商自建自持模式不同的是，專業(yè)投資機(jī)構(gòu)通常以房地產(chǎn)基金形式，在一定期限內(nèi)(5-10年)持有商業(yè)物業(yè)，通過改造、重組，不斷改善項目的經(jīng)營情況，提升租金收益，最后通過出售或上市等形式實現(xiàn)退出，為投資者獲取收益。

　　據(jù)平安信托物業(yè)投資策略研究部分析研究顯示，國內(nèi)的專業(yè)投資機(jī)構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)投資策略，大都是從對零售市場的預(yù)判配置投資，形成全國性的戰(zhàn)略布局，通過多地、多元化的物業(yè)組合，達(dá)至控制風(fēng)險的目的。

　　研究并指，微觀層面，不同機(jī)構(gòu)的投資策略又不盡相同，選址、定位、經(jīng)營等方面均存在一定差異，港資機(jī)構(gòu)(例如恒隆、新鴻基)重點(diǎn)關(guān)注一、二線城市的核心商圈，而凱德等REITs則青睞二、三線城市內(nèi)具有資產(chǎn)改良潛力的物業(yè)。

　　平安信托物業(yè)投資策略研究人士指出，“即使是位于同一資產(chǎn)池內(nèi)的商業(yè)項目，各物業(yè)不同的區(qū)位、品質(zhì)、市場環(huán)境等客觀因素同樣會決定經(jīng)營業(yè)績的高低。”

　　近年來國內(nèi)大批商業(yè)地產(chǎn)項目涌現(xiàn)，市場不乏擔(dān)憂供應(yīng)飽和的情緒。但平安信托研究認(rèn)為，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及居民消費(fèi)能力的提升，需求亦持續(xù)上升，零售物業(yè)的吸納量不斷增加，特別是一線城市如北京、上海、廣州、深圳等的市場容量和深度不斷擴(kuò)張，優(yōu)質(zhì)項目仍將獲得強(qiáng)勁的商戶租賃需求。

　　而為了保持可持續(xù)發(fā)展態(tài)勢，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商或投資機(jī)構(gòu)通過積極的資產(chǎn)改良、調(diào)整舉措，形成差異化經(jīng)營，是當(dāng)前市場所趨。即便是在穩(wěn)定經(jīng)營期內(nèi)的項目也須順應(yīng)市場趨勢的變化，每隔數(shù)年對項目進(jìn)行品牌更新，如各地萬象城、萬達(dá)廣場、凱德MALL每年均有5%-20%的品牌調(diào)整。商業(yè)物業(yè)在調(diào)場期間，短期內(nèi)可能造成空置率升高，經(jīng)營數(shù)據(jù)稍欠，但若長期來看，調(diào)場是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不可或缺的必經(jīng)步驟。

　　來自凱德商用的經(jīng)營數(shù)據(jù)顯示，該公司旗下2008-2009年期間所收購商場的凈租金收益率，直至2012年末才達(dá)至6%以上，顯示商場物業(yè)需要3-4年甚或更長的經(jīng)營期，才能步入成熟穩(wěn)定益，故商場投資需有長遠(yuǎn)眼光，這已成業(yè)界共識。

　　平安信托140億元布全國市場作為國內(nèi)領(lǐng)先的專業(yè)投資機(jī)構(gòu)，平安信托在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已率先全國性布局，多年以來陸續(xù)投資了多個成熟的商業(yè)地產(chǎn)項目，分布于各線城市，涵蓋了寫字樓、商場、酒店公寓等各種商業(yè)物業(yè)類型，總投資規(guī)模已經(jīng)超過140億元。

　　據(jù)平安信托透露，其所投資項目整體資產(chǎn)回報及升值方面表現(xiàn)優(yōu)異，高于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)平均水平，回報率、資產(chǎn)增值逐年提升，增值幅度顯著。其中個別項目回報率在行業(yè)內(nèi)居前列，少數(shù)暫處調(diào)整期的項目亦待升級改造后，以全新的定位面向市場和消費(fèi)者。據(jù)悉，平安信托投資的深圳“地標(biāo)性”大型購物中心——新城市廣場即將煥發(fā)新顏，將創(chuàng)造一種全新的定位模式，定位為“輕奢”的都市中心，注重品質(zhì)和個性化需求的同時關(guān)注消費(fèi)者實惠。

　　目前在國內(nèi)專業(yè)機(jī)構(gòu)還較缺乏的情況下，平安信托率先進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，已積累了豐富的投資與經(jīng)營管理經(jīng)驗。此外，依托重點(diǎn)城市的代表性項目，平安信托在持有類物業(yè)投資和管理方面建立了綜合的專業(yè)化平臺。公司根據(jù)各項目的具體情況，建立了相對應(yīng)的商管團(tuán)隊，對旗下重點(diǎn)商業(yè)項目進(jìn)行系統(tǒng)管理，實現(xiàn)了平安信托在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展的階段性戰(zhàn)略目標(biāo)，商管水平處于業(yè)界前列。

　　雖然平安信托在目前資產(chǎn)池整體回報率方面，相比在中國扎根時間更長的凱德REIT等上市房地產(chǎn)信托基金的收益水平仍有距離，但以近幾年的增幅來看，相信未來2-3年，平安信托應(yīng)能乘勢而上，資產(chǎn)池回報率將進(jìn)一步提升。
　　（來源：證券日報 莊少文）

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