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紅商網訊：12月28日，萬達進軍東莞的首個項目--長安萬達廣場招商答謝酒會在君源鉑爾曼酒店舉行，近300個國內外品牌商家參加了此次酒會，并現(xiàn)場簽約。
“截至12月20日，萬達廣場已在全國開業(yè)68座。”萬達集團總裁助理范征接受采訪時透露說，“我們計劃2013年再建19座萬達廣場。”據(jù)悉，長安萬達于2013年7月19日開業(yè)。
據(jù)了解，長安萬達廣場是萬達“150億元東莞戰(zhàn)略”重要一環(huán)，該項目投資為30億元。聯(lián)想到近年萬達頻頻大手筆投資，如長白山、大連金石灘、武漢楚河漢街、西雙版納、三亞旅游項目及收購美國AMC院線，加上包含萬達廣場在內的商業(yè)項目，粗略計算投資額超過2000億。
哪來這么多錢？對此，范征以資金不是他的關注領域為由表示不方便透露。
“萬達以前每個項目都要求現(xiàn)金流平衡，但現(xiàn)在看不懂了。”清華大學房地產金融研究所杜麗虹表示，“外部人或許很難了解。”
萬達速度
創(chuàng)立于1988年的萬達集團，到目前已形成商業(yè)地產、高級酒店、旅游投資、文化產業(yè)、連鎖百貨五大核心產業(yè)。24年來，其在全國已擁有68座萬達廣場、38座五星級酒店、6000塊電影銀幕、57家百貨店、63家量販KTV。
資料顯示，到2012年，萬達商業(yè)物業(yè)持有面積1300萬平米，正在興建北上廣等市50多座萬達廣場。2013年將開業(yè)武漢漢街、長沙開福等20座萬達廣場，持有面積達1700萬平米。計劃在2015年持有物業(yè)面積超過2500萬平米，成為全球最大不動產商。
實際上，萬達的綜合體模式已沒有多少秘密可言，但無數(shù)模仿者卻難以趕上萬達速度。除了王健林“親政府遠政治”、能精準把握本土商業(yè)環(huán)境和方向及精英團隊等基因外，恐怕更標準化、更強執(zhí)行力也是利器之一。
以長安萬達為例，自萬達在2011年7月以6.907億元總價、折合樓面地價2600元/平方米拿下地塊后，到目前主力店招商工作基本完成，項目已進入內部裝修階段。據(jù)介紹，該項目總投資30億元，項目規(guī)劃用地面積約8.8萬平米，總建筑面積37.4萬平米，其中商業(yè)面積17.6萬平米。
值得注意的是，在2012年，與長安項目同時開工籌備的還有東莞東城萬達廣場(2014年9月12日開業(yè))、廣州番禺萬達廣場、廣州增城萬達廣場、佛山南海萬達廣場等4座萬達廣場。
“國外MALL開業(yè)一般是5-8年，萬達兩年內就能開業(yè)，速度確實令人驚嘆。”廣州一位不具名業(yè)界人士認為，“MALL能帶來稅收和土地價值提升，加上工期速度快或許還能給在任官員看到政績，肯定會收到地方政府支持和歡迎。”
這種說法似乎得到數(shù)據(jù)的支撐。2010年投資50億、從奠基到開業(yè)僅用11個月的廣州白云萬達廣場，年均客流量達3500萬人次，年銷售額15億元，為當?shù)睾驼畮ゴ罅烤蜆I(yè)機會和稅收。而據(jù)數(shù)據(jù)，截至2012年，萬達集團納稅已達230億元。
謎一樣的資金
長白山項目投資200億元、西雙版納投200億元、武漢楚河漢街投500億元，收購AMC花費26億美元，加上同時在建的萬達廣場、酒店項目(2012年正建30多家酒店，2013年將開業(yè)17家含14家五星酒店)，粗算下來資金需求超過2000億。而萬達集團總資產是2800億，2011年萬達集團年收入1051億元，旗下萬達商業(yè)地產公司2011年實現(xiàn)銷售收入953億元。而2012年的銷售目標也僅是小幅提升至970億元。兩千億戰(zhàn)略布局，如何保證?
上述業(yè)界人士認為，“開發(fā)商開發(fā)項目不會拿出這么多錢，實際上萬達最多拿個1/3，但可以運用杠桿撬動，項目都有開發(fā)周期，通過銀行貸款、銷售部分物業(yè)都計算到了項目總投資額里面。另外，萬達從不出現(xiàn)在招拍掛市場，其地價應該比較低。不過，面對這么龐大的體量，維持400到500億的長期資金還是需要保持的。”
據(jù)用益信托資料，2011年通過房地產信托融資規(guī)模最大的是萬達，發(fā)行了10款產品共71.76億元，超過萬科的48.93億元。2012年萬達發(fā)行了90多億元的高息信托融資，而王健林聯(lián)合泛海等5家房企布局的吉林長白山旅游地產項目還是向股東借款才勉強撐了過去--可見其資金緊張。
但王健林似乎從未擔心錢的問題，“即使1平米的房子不賣，租金也足夠付掉貸款利息和保我兄弟們吃喝。”同時，王健林早在2007年就宣稱，萬達不會放棄上市，要謀求A股IPO。于是有了2009年萬達商業(yè)地產股份公司啟動了A股上市程序完成股改、2010年萬達官網改版、2011年至2012年四處拿地并購等動作。但截至目前，由于宏觀調控和A股本身等原因，房地產股表現(xiàn)低迷，萬達上市仍停留在證監(jiān)會初審階段。
或許，對于一個進軍美國印度等海外市場、2015年年收2000億成為全球第一商業(yè)公司的萬達來說，要知道內部的真實情況，外部人很難了解。
�。▉碓矗旱禺a中國網 作者：牧之）
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