紅商網訊：因擴張之路受挫，嘉凱城集團(000918)不得不通過旗下的中凱集團轉讓了上海靜安區(qū)的一座酒店。
據了解，這座酒店已被中凱集團持有了4年之久，此前一直想作為嘉凱城持有型的商業(yè)資產進行運營和管理。由于銷售業(yè)績下滑，出于回籠資金進行自救的需要，嘉凱城不得不將該優(yōu)質酒店項目以13億元的價格拋售出去。
嘉凱城近日提出了“輕資產”的解決方案，該公司公告稱，未來將設立嘉凱城商業(yè)資產公司、嘉凱城貿易公司和嘉凱城物業(yè)公司，以整合內部資產。
對于為何會進行這樣的整合，嘉凱城董秘李懷彬指出，嘉凱城的商業(yè)將調整公司現(xiàn)有自持商業(yè)物業(yè)形態(tài)結構，減少持有型物業(yè)的比例。
負債大幅增加
“這個酒店的確被賣掉了，最近才談成這筆交易。資金到位后，估計明年初會完成酒店的交接。”上海中凱企業(yè)集團一位高層告訴記者，轉讓酒店是集團的決定。
據了解，原國美電器董事局主席陳曉和中邦置業(yè)董事長衛(wèi)平，以13億元的價格收購了該酒店。
記者在采訪中了解到，該項目4層至30層為酒店，2層至3層為辦公層。消息人士透露，在轉讓酒店后，公司還有意轉讓辦公層。此外，嘉凱城還打算轉讓其在上海徐匯區(qū)的匯賢雅居的商業(yè)部分。
“匯賢雅居商業(yè)部分的預售證很快就要拿到了，我們打算整體出讓商業(yè)部分，現(xiàn)在正在與人商談。不過商業(yè)的體量還不到一萬平方米，也不排除會散售。”中凱企業(yè)一位高層表示。
“這個酒店的位置非常好，業(yè)績也不錯，所以中凱集團才持有了好幾年。但嘉凱城的業(yè)績不佳，需要資金，所以才轉讓了該酒店。”上述人士說。
據嘉凱城2012年三季報，今年1-9月3.55億元的收入，比去年同期減少了14.4%。
業(yè)內人士告訴記者，2012年前三季度的業(yè)績下滑并不是讓嘉凱城感到壓力最大的。“債務總量大、資金緊張才是核心。”方正證券分析師周偉表示。
據嘉凱城2012年半年報，上半年該公司的貨幣資金為19.6億元，但一年內到期的非流動負債約29.7億元元。
記者了解到，為進行自救，該公司除了拋售商用物業(yè)，在11月份，還與中融信托等金融機構聯(lián)合成立了總規(guī)模達50億元的地產基金，首期募資規(guī)模約8億元。
“該公司通過成立地產基金，才算緩解了資金困局。”中國指數研究院分析師曹旭東表示。
緣何陷入資金困局?
為何嘉凱城會陷入到資金困局?
分析師指出這與嘉凱城上市后的發(fā)展模式和快速擴張有關。“上市后嘉凱城想快速擴大規(guī)模，也想增加商業(yè)項目。但步子邁得有點大，在上市一年后就遇到調控，一下又很難收住腳步。”同策房產分析師表示。
中國房地產數據研究院執(zhí)行院長陳晟告訴記者，對于有著國企背景的嘉凱城來說，該公司高層一直想把公司規(guī)模做大，并積極向商業(yè)地產方向發(fā)展。“在快速擴張的過程中，公司的管理能力與項目的快速發(fā)展之間可能有些脫節(jié)，使得嘉凱城陷入到尷尬的處境中。”
據了解，國際嘉業(yè)、中凱和名城3家房企進行重組后，2009年成功借ST亞華之殼完成上市。而嘉凱城公開資料顯示，公司的實際控制者為浙江省國資委。
“2009年剛上市的時候，嘉凱城的底氣很足。因為除了有省級國資房企的背景外，又多了上市公司這個牌子，在資本市場上融資比以前更容易了。”中凱企業(yè)一位員工告訴記者。
即使在開發(fā)商資金最緊張的2011年，嘉凱城的實際開工項目也有18個，全年施工面積132萬平方米;其中2011年新開工的項目有5個，開工面積約34萬平方米。但在2011年嘉凱城的業(yè)績出現(xiàn)了大幅下滑。據該公司2011年年報，公司在浙江、江蘇、上海、重慶的營業(yè)收入均出現(xiàn)四至八成的同比大幅下滑，其中重慶和上海的收入降幅超過八成。
記者在采訪中了解到，在嘉凱城上市前后的時間里，該公司名下獲得了不少超級大盤，僅蘇州、武漢、青島、湖州、嘉善五個項目的開發(fā)體量就高達415萬平方米。
對于3家房企的功能，中凱側重于開發(fā)高檔樓盤及商業(yè)項目，國際嘉業(yè)和名城房產則主要開發(fā)剛需類住宅房產。“中凱是3家企業(yè)中實力比較強的，但比較缺乏運營開發(fā)大盤項目的經驗。”一位同策房產分析師表示。
“大項目雖然有拿地成本較低的優(yōu)點，但缺陷也很明顯：投資總額大、投資周期長、前期沉淀資本過多。如果再遇到一些拆遷項目，開發(fā)中的不確定因素就更多了。如果一個公司的大項目過多，對公司在資金、項目和人才的管理上就應提出很高的要求。”陳晟表示。
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