紅商網(wǎng)訊：2012年備受資金鏈困擾的雅戈爾，已經(jīng)迫不及待要出售其上海唯一的地王項目——長風(fēng)8號。
“你的預(yù)算是多少？如果不符合你預(yù)算的價位，我以后就不給你打電話了。”電話那頭銷售人員如此問趙敏(化名)。想換房的趙敏看中長風(fēng)8號94平方米的小戶型，據(jù)銷售小姐反映，長風(fēng)8號將于1月26號正式發(fā)售，19號先收10萬元訂金。
本報記者查詢上海市房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站，截至1月17日，在“新盤預(yù)告”與“預(yù)售/在售公示”兩欄中，長風(fēng)8號項目均無任何即將開售或在售的信息顯示。換言之，該項目還沒有拿到預(yù)售證。
據(jù)長風(fēng)8號內(nèi)部人員透露，該項目此前計劃定價4.2-4.3萬元/平方米，現(xiàn)在開發(fā)商想調(diào)至4.5萬元/平方米，能否如期在1月26號開盤，要看周末的客戶認(rèn)籌情況。
12月14日，趙敏收到長風(fēng)8號銷售員的短信，通知看樣板房。1月初，再次接到銷售人員的電話，銷售人員透露的售價是4.5萬元/平方米，并告訴趙敏，如果大部分客戶能接受這個價格，1月10日就要先收5萬元訂金，認(rèn)籌拿號。
但1月10日過后，趙敏咨詢銷售人員還能否下訂時，對方卻告訴她，現(xiàn)在交訂金認(rèn)籌的時間改在了19日，而訂金也增至10萬元。1月16日晚，長風(fēng)8號銷售人員突然打電話給趙敏，叫她迅速拿身份證到售樓部拿號，但不用付訂金，原定的19號交錢付訂金的時間也不變，但必須先拿號。19號交訂金并不能簽購房意向合同，要等26號正式開售才能簽意向合同。
據(jù)趙敏反映，長風(fēng)8號的開盤時間，從去年12月到今年1月延后了兩次，認(rèn)籌訂金從5萬漲到10萬。趙敏估計可能是客戶儲備情況不佳或未取得預(yù)售證。“這次要是趕不上，銷售人員說還可以等3月份開盤的二期。”
據(jù)該項目一位銷售人員透露，預(yù)售證應(yīng)該在這幾天批下來，“公司領(lǐng)導(dǎo)的意見是，看這周認(rèn)籌情況，認(rèn)籌量不夠的話就3月份再開。”但他坦承，首期推出200多套，按照目前溝通客戶的比例，還是有點危險。
綜合幾家中介代理機構(gòu)的數(shù)據(jù)，從12月份開始，上海高端盤去化不錯，創(chuàng)下歷年來同期最高的，主要是改善性住房需求開始釋放，開發(fā)商整體售價也比預(yù)期低。長風(fēng)8號同區(qū)域的中海紫御豪庭，2012年5月27日，以均價4萬元/平方米，最低3.8萬元/平方米的價格開盤，當(dāng)天銷售12億元，2012年銷售額達(dá)44.67 億元。很顯然，在年底上海一手住宅成交量逐漸上升的背景下，長風(fēng)8號冒險搶售，意在盡快回籠資金。
但住建部早已三令五申，沒有取得預(yù)售許可證的項目，不得以認(rèn)購、辦理會員等方式變相收取現(xiàn)金。2012年9月13日，上海市房管局發(fā)布《關(guān)于開展住房限售政策等執(zhí)行情況檢查的通知》，隨后對未通過網(wǎng)上備案系統(tǒng)簽訂商品住房定金合同、銷售合同，未及時辦理合同網(wǎng)上備案和登記等行為進行了重點檢查。
雅戈爾上海地王冒險認(rèn)籌，乃是因為公司太需要該項目的資金來輸血。
近年來雅戈爾在寧波、杭州、蘇州的部分地王項目，均銷售不利，目前尚有200億元左右?guī)齑娲由弦獞?yīng)對174.6億元的短期有息負(fù)債，資金壓力不言而喻(詳見本報2012年11月22日《數(shù)地王壓身 雅戈爾苦騰挪》)，因此不難理解，雅戈爾要押寶于已符合開售條件的長風(fēng)8號身上。
但從現(xiàn)在情況看，長風(fēng)8號項目的盈利能力，尚難擔(dān)重任。該項目地價33.9億元，據(jù)雅戈爾方面透露，項目資本化為2億元(已經(jīng)資本化1.15億元)，毛坯建安成本大約5.5億元。如果精裝修按4.5億元算，總成本至少46億元。
樂觀估計，按12萬平方米住宅，1萬平方米商業(yè)，配套車位600個約6萬平方米匡算，如果單價4.2萬元，則12×4.2=50億，商業(yè)估計7億，車位3億，合計可售60億，毛利潤率23%，凈利潤率8%，利潤5億;若售價為4.5萬元，則12×4.5=54億，商業(yè)8億，車位3億，合計65億，毛利潤率30%，凈利潤率13%，利潤8.5億。
經(jīng)過調(diào)整，長風(fēng)8號項目總建筑面積已從拿地時的13萬多平方米調(diào)至19.3萬平方米。它吸引部分買家的地方還在于，336平方米的一樓戶型均贈送兩層地下室，有的一層地下室面積高達(dá)340平方米， 三層空間加起來超過1000平方米。地下面積的開拓相當(dāng)于增加了銷售面積。
項目盈利多少當(dāng)然取決于銷售情況。據(jù)新浪樂居統(tǒng)計，2012年上海市商品住宅成交均價為22461元/平方米。普陀區(qū)現(xiàn)有在售住宅項目22個，近半年銷售均價穩(wěn)定維持在3.9萬元/平方米左右，其中只有5個項目價格高于長風(fēng)8號。
據(jù)同策咨詢研究中心一份上海住宅市場成交面積結(jié)構(gòu)分析，120-135平方米的戶型、總價在200-250萬元的改善型住房需求成交占比最大。此次長風(fēng)8號推出的戶型有90多平方米、120多平方米、180多平方米、200多平方米等多種，但總價卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上述市場主流的成交總價。
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