主動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移

　　與許多房企在本輪調(diào)控中“被迫”轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)不同，遠(yuǎn)洋從2007年就開始布局。

　　在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)集團(tuán)副總裁、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理王福順看來，目前市場(chǎng)條件下及未來，單一發(fā)展商品住宅的模式并不可�。�“住宅市場(chǎng)對(duì)于一個(gè)企業(yè)經(jīng)營來講，不是資產(chǎn)，更相當(dāng)于商品，說白了就是土地轉(zhuǎn)化為住房賣出去。而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和持有經(jīng)營，可以通過持續(xù)穩(wěn)定的租金及其他經(jīng)營性收入，規(guī)避物業(yè)開發(fā)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤的穩(wěn)定增長。”

　　對(duì)于遠(yuǎn)洋來說，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)除了可以在現(xiàn)金流動(dòng)性、收入穩(wěn)定性方面改善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)外，還有自身的戰(zhàn)略需求。

　　根據(jù)遠(yuǎn)洋第三步發(fā)展戰(zhàn)略，傳統(tǒng)住宅、商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融，是支撐遠(yuǎn)洋發(fā)展的“三駕馬車”。正如王福順?biāo)�言�?ldquo;商業(yè)地產(chǎn)可以與金融、資本運(yùn)作，在未來與基金、信托等都可以結(jié)合。”它也成為遠(yuǎn)洋對(duì)接金融業(yè)務(wù)最為有效的優(yōu)勢(shì)來源。

　　李明曾公開表示，雖然住宅開發(fā)依然是遠(yuǎn)洋規(guī)模增長的核心動(dòng)力，但商業(yè)地產(chǎn)則是遠(yuǎn)洋的長期戰(zhàn)略業(yè)務(wù)。據(jù)悉，在遠(yuǎn)洋現(xiàn)有2300萬平米的土儲(chǔ)中，商業(yè)物業(yè)用地約占16%，達(dá)370萬平米;大約五年以后會(huì)擁有將近200萬平米的持有商業(yè)投資物業(yè)。

　　進(jìn)入“收獲期”

　　對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，遠(yuǎn)洋算是一個(gè)名符其實(shí)的“老兵”。

　　從1997年的遠(yuǎn)洋大廈開始，遠(yuǎn)洋就在北京長安街沿線、CBD核心區(qū)先后開發(fā)了凱晨廣場(chǎng)、遠(yuǎn)洋光華國際等甲級(jí)寫字樓，旗下還形成了中遠(yuǎn)酒店物業(yè)等專業(yè)的物業(yè)管理公司。在寫字樓開發(fā)經(jīng)營和酒店物業(yè)管理方面，遠(yuǎn)洋已經(jīng)有超過15年的“工齡”。

　　據(jù)悉，遠(yuǎn)洋現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)形成了寫字樓、購物中心、城市綜合體三條產(chǎn)品線，項(xiàng)目包括北京遠(yuǎn)洋大廈、北京頤堤港、北京遠(yuǎn)洋·光華國際、北京遠(yuǎn)洋國際中心、北京未來廣場(chǎng)、天津遠(yuǎn)洋國際中心、天津遠(yuǎn)洋新干線、大連中華路2號(hào)項(xiàng)目、大連遠(yuǎn)洋壹中心、杭州大運(yùn)河商務(wù)區(qū)項(xiàng)目、中山遠(yuǎn)洋城商業(yè)、黃山福泰VISTA莊園酒店等，項(xiàng)目遍及全國。

　　根據(jù)遠(yuǎn)洋的中期業(yè)績(jī)顯示，遠(yuǎn)洋大廈、遠(yuǎn)洋國際中心、北京光華國際中心等寫字樓項(xiàng)目出租率均在90%以上。

　　不過李明也坦言，雖然在項(xiàng)目建設(shè)與開發(fā)管理上優(yōu)勢(shì)明顯，但對(duì)商業(yè)地產(chǎn)、尤其是在購物中心的招商運(yùn)營等方面，遠(yuǎn)洋卻略顯經(jīng)驗(yàn)不足。

　　因此，遠(yuǎn)洋選擇與太古地產(chǎn)“強(qiáng)強(qiáng)合作”。雙方首度聯(lián)手的頤堤港項(xiàng)目開工4年，但李明說，“實(shí)際上從頭到尾干了6年，投了40億元，這6年是只花錢不掙錢”。商業(yè)物業(yè)的高現(xiàn)金投入，也一度成為壓在遠(yuǎn)洋頭上的“一座大山”。

　　不過隨著頤堤港9月20日正式投入運(yùn)營，遠(yuǎn)洋開始“苦盡甘來”。據(jù)悉，頤堤港目前購物中心的簽約出租率已達(dá)85%，商戶開業(yè)率超過60%;寫字樓也吸引了阿爾斯通、奔馳等世界500強(qiáng)的企業(yè)入駐，出租率超過86%。

　　此外，雙方還合作了成都的大慈寺文化商業(yè)綜合體，李明稱其為“咬牙做商業(yè)地產(chǎn)過程中少有的驚喜”。因項(xiàng)目位于成都核心地段，緊鄰春熙路傳統(tǒng)商圈，由于項(xiàng)目地上建筑均為兩三層的建筑，建設(shè)周期短，使用率高，遠(yuǎn)洋預(yù)計(jì)3-4年即可實(shí)現(xiàn)正現(xiàn)金流。目前，該項(xiàng)目的平均租金由最初測(cè)算時(shí)的400元/平米/月一路上漲至現(xiàn)在的近700元/平米/月。

　　品牌差異化

　　除與太古的合作品牌外，遠(yuǎn)洋也在打造自己的專屬商業(yè)品牌。

　　“我們想要打造一個(gè)與眾不同的，在市場(chǎng)差異化、運(yùn)營、管理、與商業(yè)結(jié)合的感覺上均比較特別的項(xiàng)目，并且能一炮打響。”王福順表示，它就是遠(yuǎn)洋傾力打造的“未來廣場(chǎng)”。

　　如何與眾不同，王福順有一套自己的想法：“只有創(chuàng)新出更適合的現(xiàn)代商業(yè)模式，而不是延用原來的，才能應(yīng)對(duì)眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的挑戰(zhàn)。”

　　王福順首先變革的就是購物中心“無大戶則不穩(wěn)，無小戶則不活”的生存狀況。在他看來，現(xiàn)有購物中心主力店模式是不可取的，容易形成核心業(yè)態(tài)與周邊業(yè)態(tài)的重合。“我們需要做的，一是在購物中心內(nèi)規(guī)劃1-1.5萬平米面積的小規(guī)模百貨，解決購物中心里買不到的東西，以差異化的定位形成一種互補(bǔ);二是注重入駐品牌的新鮮度與豐富度，除了主流品牌，還要包含20%的新品牌。”

　　以北京·遠(yuǎn)洋未來廣場(chǎng)為例，這個(gè)位于北四環(huán)的精品購物中心在品牌組合中有10%首次進(jìn)入北京，30%首次進(jìn)入亞奧商圈，這將提升客群的品牌新鮮度及國際化時(shí)尚感知，也進(jìn)一步強(qiáng)化未來廣場(chǎng)的時(shí)尚潮流特色。此外，約20%的合作品牌還將會(huì)在該項(xiàng)目?jī)?nèi)啟用全新的店鋪形象。目前，已有百余家國內(nèi)外知名品牌與遠(yuǎn)洋未來廣場(chǎng)成功簽約，簽約率達(dá)92%。

　　但王福順表示，未來廣場(chǎng)在打造成一個(gè)成功的“品牌”之前，不會(huì)進(jìn)行大規(guī)模的復(fù)制：“宜精不宜多，我的思路就是，做一個(gè)要成一個(gè)，以一當(dāng)十。”據(jù)他透露，除北京外，天津、大連兩地的未來廣場(chǎng)也將在明后年陸續(xù)營業(yè)。

　　除了頤堤港、成都大慈寺代表的合作品牌，未來廣場(chǎng)代表的中高端品牌，遠(yuǎn)洋也在考慮社區(qū)型商業(yè)品牌。“基本上就三個(gè)品牌，目前我們不會(huì)去打造高端奢侈的品牌。”王福順表示。

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