早在上海新天地開始，瑞房就培養(yǎng)了“商業(yè)先行”的天地模式。
從目前已進(jìn)入經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的幾個(gè)新天地項(xiàng)目來看，無一是純住宅而是商住并行，商業(yè)與住宅的比例，一般為4:6，甚至是各占一半。
而從來，新天地都是“以商養(yǎng)住”的發(fā)展方式。這培養(yǎng)了瑞房住宅項(xiàng)目的高售價(jià)且獨(dú)具的資源優(yōu)勢(shì)，然而對(duì)于資金鏈偏緊的瑞房來說，這確實(shí)是個(gè)不小的考驗(yàn)。
如今把這些商業(yè)物業(yè)分拆，可見羅康瑞想讓商業(yè)物業(yè)這些“先行”發(fā)展的物業(yè)打包上市以募集更多的資金，從而培育天地項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展。
相關(guān)分析人士早前曾指出，瑞房分拆旗下零售和辦公資產(chǎn)而獨(dú)立上市對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)的帶動(dòng)作用還是值得憧憬，“分拆后各上市公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)將會(huì)更清晰，另外對(duì)公司高管的明細(xì)分工有一定的促進(jìn)與激勵(lì)作用。”
該名人士亦稱，瑞安房地產(chǎn)分拆商業(yè)地產(chǎn)獨(dú)立上市，可能也受到當(dāng)年把瑞安房地產(chǎn)跟瑞安建業(yè)分拆上市的影響而作出這樣的考慮的，因?yàn)楫?dāng)年瑞安房地產(chǎn)跟瑞安建業(yè)分拆上市使瑞安建業(yè)在2006年多賺了91%。
分拆大法 羅康瑞善演財(cái)計(jì)
分拆上市幾乎是羅康瑞引資壯大瑞安系最常用的伎倆。
瑞安系的首個(gè)上市公司實(shí)際上就是瑞安建業(yè)，主要從事房地產(chǎn)、建筑和水泥生產(chǎn)，業(yè)務(wù)遍及香港、澳門和中國(guó)內(nèi)地。
隨后，瑞安在上海首個(gè)舊改項(xiàng)目--上海新天地大獲成功，羅康瑞亦成立了“天地”系列全國(guó)復(fù)制。
2006年10月，藉由天地模式的品牌效應(yīng)，羅康瑞成立了瑞安房地產(chǎn)，作為在中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)旗艦公司，致力于開發(fā)大型、多用途城市核心發(fā)展項(xiàng)目及綜合住宅發(fā)展項(xiàng)目，并將其從瑞安建業(yè)中分拆出來獨(dú)立上市。
2004至2005年間，瑞安建業(yè)瞄準(zhǔn)了國(guó)內(nèi)爛尾樓收購(gòu)機(jī)會(huì)，首個(gè)項(xiàng)目--青島中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)很快得到成功，之后瑞安建業(yè)不斷加快收購(gòu)步伐，2007年，專注爛尾樓收購(gòu)的中華匯正式登陸倫敦證券交易所。
在兩年之后，瑞安建業(yè)又成功將中華匯私有化。當(dāng)然，在這每次的分拆、上市過程中，羅康瑞亦募集到大量的資金。
以中華匯上市為例，彼時(shí)瑞安不僅籌集了約1.51億英鎊的資金，同時(shí)還發(fā)行了2億美金的可換股債券。按當(dāng)時(shí)匯率計(jì)算，羅康瑞從這輪運(yùn)作中募集了近39億港元的資金。
“用小資金撬起大資本”，這是業(yè)內(nèi)對(duì)羅康瑞資金運(yùn)作最直接的評(píng)價(jià)，或許可以通俗一點(diǎn)說，就是引入策略合作伙伴。
當(dāng)然，在后續(xù)的項(xiàng)目運(yùn)作當(dāng)中，羅康瑞也將這一點(diǎn)發(fā)揮得尤為淋漓盡致。
就在2011年底，瑞房就宣布向日本開發(fā)商三井出售佛山嶺南天地地塊45.08%的權(quán)益，價(jià)格為3.91億元。
根據(jù)雙方簽訂的協(xié)議，若瑞安房地產(chǎn)在三年零三個(gè)月后要回購(gòu)該部分股權(quán)，預(yù)計(jì)將付出5.31億元的代價(jià)。
不過，此次傳出瑞房再提分拆上市，不少分析人士認(rèn)為，瑞房集資的意圖非常明顯，然而，能否如愿實(shí)施還很難說。
有分析人士指出，盡管近期香港股市有回暖跡象，但國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景依然不明朗，加上瑞安負(fù)債率不斷上升，分拆上市未必能受到投資者青睞。
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