星河·時(shí)代COCOPARK即將試業(yè)。
龍崗城市更新下的綜合體之問(wèn)二
紅商網(wǎng)訊：今年秋季，星河·時(shí)代COCOPARK將在龍崗中心城開(kāi)業(yè)。
在這里，會(huì)有比市里更大的山姆會(huì)員店，會(huì)有真冰溜冰場(chǎng)、巨幕影院，年輕人能找到他們喜愛(ài)的服裝牌子。作為龍崗最大型的商業(yè)綜合體之一，星河·時(shí)代COCOPARK無(wú)疑喝下了“頭啖湯”。
在龍崗的整體規(guī)劃中，5年內(nèi)將會(huì)有12個(gè)商業(yè)綜合體在深惠路兩旁布局，以打造龍崗中心城、橫崗、布吉、南灣等商業(yè)帶。商業(yè)綜合體的崛起，將會(huì)改變龍崗人的生活質(zhì)量，但就龍崗本身的消費(fèi)力來(lái)說(shuō)，商業(yè)綜合體項(xiàng)目的快速上馬，也面臨著投資的風(fēng)險(xiǎn)和競(jìng)爭(zhēng)。
星河·時(shí)代COCOPARK欲輻射惠州
位于龍崗商業(yè)文化中心區(qū)深惠路與愛(ài)南路的交匯處，星河·時(shí)代COCOPARK項(xiàng)目，總建筑面積8.2萬(wàn)平方米，總投資額將達(dá)10億元人民幣。這是龍崗已建成的最大的商業(yè)綜合體，預(yù)計(jì)將在今年的十一黃金周之前開(kāi)業(yè)。
根據(jù)資料介紹，星河·時(shí)代COCOPARK將匯集國(guó)際倉(cāng)儲(chǔ)式超市、時(shí)尚百貨、五星級(jí)現(xiàn)代影院、真冰場(chǎng)、美食餐飲、家居生活館、精品電器等七重業(yè)態(tài)，一站式集合購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng)、商務(wù)、教育、文化等八大功能。
記者了解到，龍崗COCOPARK，將會(huì)以福田COCOPARK為藍(lán)本，復(fù)制購(gòu)物中心已有的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，成為龍崗最大型的購(gòu)物中心之一。
“星河的商業(yè)綜合體，定位是地區(qū)的購(gòu)物中心。”杜志文介紹， 8萬(wàn)多平方米面積的商業(yè)體里面，有超市可以買(mǎi)生活日需品，有商場(chǎng)可以買(mǎi)衣服，有餐館可以吃飯，可以看電影，有娛樂(lè)設(shè)施，構(gòu)成了一個(gè)完善的社區(qū)，“因?yàn)樗耐晟�，人們可以在里面找到各種各樣的消費(fèi)，進(jìn)而成為龍崗的購(gòu)物中心，并輻射到惠州。
“競(jìng)爭(zhēng)再激烈，也要在龍崗布局”
雖然龍崗COCOPARK是已建成最大的商業(yè)綜合體，但到了2013年，這一名頭就要讓位于萬(wàn)科天譽(yù)項(xiàng)目。在星河OCOPARK不遠(yuǎn)的龍崗世貿(mào)一帶的萬(wàn)科天譽(yù)項(xiàng)目，作為商業(yè)綜合體之一，將在2013年亮相。這是萬(wàn)科進(jìn)軍商業(yè)綜合體的開(kāi)篇之作，也是深圳最大的商業(yè)綜合體，和同樣定位于區(qū)域購(gòu)物中心、但相去不遠(yuǎn)的星河COCOPARK之間的PK幾乎難以避免。
據(jù)介紹，將于2013年9月正式營(yíng)業(yè)的萬(wàn)科天譽(yù)占地約23萬(wàn)平米、總建筑面積超過(guò)100萬(wàn)平米、也是集住宅、商務(wù)、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑等于一體的商業(yè)建筑群，規(guī)模相比星河更大，包括了面積約15萬(wàn)平方米的萬(wàn)科廣場(chǎng)，高度約160米的萬(wàn)科大廈寫(xiě)字樓以及萬(wàn)科天譽(yù)住宅，建成后萬(wàn)科廣場(chǎng)和萬(wàn)科大廈都將分別成為龍崗區(qū)面積最大的購(gòu)物中心和高度最高的甲級(jí)寫(xiě)字樓。“項(xiàng)目落成之后將輻射中心城區(qū)居民達(dá)40萬(wàn)人。”深圳市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理表示。
此外5年內(nèi)龍崗深惠路沿線共有12個(gè)商業(yè)綜合體的建成，商業(yè)綜合體的扎堆建成，會(huì)否供過(guò)于求？這也引起了業(yè)內(nèi)的擔(dān)憂。
盡管面臨著競(jìng)爭(zhēng)，但目前關(guān)內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)的飽和使得眾多企業(yè)還是將目光瞄準(zhǔn)了作為商業(yè)綜合體“藍(lán)海”——龍崗。“大運(yùn)會(huì)對(duì)龍崗的發(fā)展是一個(gè)助推力，在這個(gè)前提之下，很多配套設(shè)施必須得完善，包括它的路網(wǎng)和配套設(shè)施。而且龍崗占有深圳大半的面積，經(jīng)濟(jì)比中山、珠海等城市不相伯仲，隨著羅湖和福田開(kāi)發(fā)的飽和，以及特區(qū)內(nèi)外一體化的發(fā)展，龍崗的商業(yè)潛力是巨大的。我們正是看到了龍崗的潛力，才選擇了在龍崗?fù)顿Y。”深圳市星河房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理杜志文表示，相比業(yè)內(nèi)擔(dān)憂的商業(yè)綜合體將會(huì)面臨的殘酷競(jìng)爭(zhēng)，杜志文首先肯定了在龍崗布局的必要。這種“競(jìng)爭(zhēng)再激烈，也要在龍崗布局”的心態(tài)在原關(guān)內(nèi)市場(chǎng)飽和、各開(kāi)發(fā)商急于尋找新空間的當(dāng)下無(wú)疑具有相當(dāng)?shù)拇硇浴?/p>
先發(fā)優(yōu)勢(shì)能否為星河帶來(lái)勝機(jī)？
“龍崗的大型商業(yè)綜合體，我們是第一家。”杜志文在分析星河的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)認(rèn)為，消費(fèi)者會(huì)有先入為主的觀念，有很多品牌的第一家店落戶龍崗，都選擇了COCOPARK，他們?cè)谶@點(diǎn)上占有先機(jī)。另外，按照商業(yè)規(guī)則，品牌服裝的落戶一般不會(huì)選擇很靠近的兩家綜合體，COCOPARK的先人一步，在選擇品牌上有著更大的選擇空間。
“很多商業(yè)品牌選擇了這一家商業(yè)綜合體，在同樣的商圈范圍內(nèi)，他們不會(huì)開(kāi)第二家，這是我們的優(yōu)勢(shì)。”杜志文說(shuō)，正是因?yàn)槁鋺羝放频牟煌�，綜合體有了自然而然的差異化競(jìng)爭(zhēng)，這種競(jìng)爭(zhēng)加快了市場(chǎng)的培育，是良性的競(jìng)爭(zhēng)。
“我們也想過(guò)，COCOPARK在龍崗地理位于比較新的區(qū)域，周邊一些樓盤(pán)還沒(méi)有建好，相比身在鬧市的綜合體，我們也在考慮怎樣聚人氣的問(wèn)題，比如我們會(huì)用山姆會(huì)員店作為吸取人氣的方式，同樣，在COCOPARK規(guī)劃的200多個(gè)門(mén)店里面，餐飲將會(huì)有很多，你可以找到中高檔的消費(fèi)，附近的年輕人可以過(guò)來(lái)聚餐會(huì)友。”杜志文說(shuō)。
為了吸引客戶，龍崗COCOPARK也會(huì)有相應(yīng)的商業(yè)策略，比如要求影院有巨幕設(shè)置，把部分影片的首映放在龍崗，讓更多影迷能在龍崗看到他們喜愛(ài)的明星，比如通過(guò)山姆會(huì)員店的營(yíng)銷，聚集更多的人氣等等。
杜志文透露，年輕人是他們的目標(biāo)客戶，龍崗COCOPARK引進(jìn)的服裝品牌，以中高檔休閑服為主調(diào)，包括引進(jìn)的優(yōu)衣庫(kù)、H&M等品牌，目的也是為了符合年輕人的口味。
“做這樣的策略，主要是看中了龍崗年輕人的購(gòu)買(mǎi)力。在龍崗COCOPARK周邊，有著信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院新校區(qū)，而龍崗作為新城區(qū)，也是一個(gè)年輕化的城區(qū)，年輕人的消費(fèi)在龍崗占有主導(dǎo)力量。”杜志文說(shuō)。
不過(guò)業(yè)內(nèi)也認(rèn)為，從星河經(jīng)營(yíng)中心城COCOPARK的經(jīng)歷來(lái)看，先發(fā)優(yōu)勢(shì)以及主打年輕人群的經(jīng)營(yíng)策略能否讓星河COCOPARK在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得一席之地還有待觀察，“畢竟龍崗中心城這一帶商業(yè)體扎堆，而龍崗的商業(yè)市場(chǎng)其實(shí)又不是特別的成熟。”
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